房屋委员会债券

什么是房屋委员会债券？

住房管理局债券或住房债券由州或地方政府机构发行，以帮助资助经济适用房的建设或修复。在某些计划下，此类债券的收益也可用于帮助低收入人群购买房屋。投资者通过住房管理局债券赚取的利息免征联邦税，也可免征州和地方所得税。

与大多数市政债券一样，房管局债券历来被视为非常安全的投资。在这种情况下，这些债券得到了联邦政府的支持，联邦政府将其视为鼓励为低收入人群建造住房的一种手段。

市政当局可以发行债券形式的债务来筹集资金以资助项目。市政债券的两种类型是一般义务债券和收益债券。一般义务 (GO) 债券的利息支付和本金偿还由州或地方政府的金库提供资金。

这些债券得到市政府的充分信任和信用支持，市政府可能有权增加税收以履行其对 GO 债券的支付义务。另一方面，收入债券的支付义务由发行债券的项目的预计收入流支持。收入债券的一种形式是住房债券。

州和地方政府发行住房债券，为经济适用房的建设或修复提供资金。除了偿还债券本金外，州或地方还必须为其借入的资金支付利息。作为私人活动债券(PAB)，住房债券可以代表合格的盈利和非营利开发商发行，以资助低收入多户住宅和老年住宅项目。

此外，还可以发行住房债券的收益，为低收入家庭或个人提供低成本的抵押贷款，以便他们购买房屋。通过住房债券提供的抵押贷款仅限于收入不超过该地区中位数收入的首次购房者。此外，以住房债券抵押购买的房屋的价格被限制在平均区域购买价格的 90% 以内。

住房债券通常具有低利率，可以作为固定或可变利率需求债券 (VRDO) 发行。向债券持有人支付的本金和利息来自抵押的抵押贷款偿还和投资收益。

借款人对抵押贷款的还款由住房债券受托人收取，该受托人将资金投资于短期投资，直至预定时间向债券持有人支付利息。实际上，住房债券的支付以借款人及时和一致的利息支付和基础抵押贷款本金偿还为后盾。

住房债券对国家和私人投资者都有利。一方面，政府获得了大量廉价融资。另一方面，住房债券提供的税收优惠对高税级的人极具吸引力。

对于投资者而言，住房债券支付的利息免缴联邦所得税，有时免缴州所得税。边际税率越高，住房收入债券的免税价值就越高。尽管缴纳替代性最低税(AMT) 的投资者可能需要缴纳税款，但免税意味着处于高联邦税级的投资者可以从收入债券和其他市政债券中受益。这种免税有助于弥补债券的低利率。

联邦低收入住房税收抵免是另一种资本来源，可用于替代或补充住房债券，以资助经济适用房项目。这些抵免是合格购房者每年支付的部分抵押贷款利息的不可退还的联邦所得税抵免。

因为它们需要政府债务，所以房屋管理局债券的出售有时需要当地选民的批准。例如，2018 年，加州选民批准了一项投票措施，出售 40 亿美元的住房管理局债券，为低收入居民、退伍军人和农场工人的计划提供资金。

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