Boligmyndighedsobligationer
Hvad er boligmyndighedsobligationer?
Boligmyndighedsobligationer eller boligobligationer er udstedt af en statslig eller lokal myndighed for at hjælpe med at finansiere opførelse eller rehabilitering af billige lejeboliger. Under visse programmer kan provenuet fra sådanne obligationer også bruges til at hjælpe folk med lav indkomst med at købe boliger. Renterne optjent af investorer på boligmyndighedsobligationer er fritaget for føderale skatter og kan også være fritaget for statslige og lokale indkomstskatter.
Ligesom de fleste kommunale obligationer er boligmyndighedsobligationer historisk set blevet betragtet som meget sikre investeringer. I dette tilfælde støttes obligationerne af den føderale regering, som ser dem som et middel til at tilskynde til opførelse af boliger til folk med lav indkomst.
Forstå Boligmyndighedsobligationer
En kommunal myndighed kan udstede gæld i form af obligationer til fremskaffelse af kapital til finansiering af projekter. De to typer kommunale obligationer er generelle obligationsobligationer og indtægtsobligationer. Rentebetalingen og tilbagebetalingen af hovedstolen af en GO-obligation (General Obligation) finansieres fra statens eller lokale myndigheders finansielle kasser.
Disse obligationer er bakket op af den fulde tro og kredit fra den kommunale regering, som kan have bemyndigelse til at øge skatterne for at opfylde sine betalingsforpligtelser på GO-obligationen. På den anden side er betalingsforpligtelser på en indtægtsobligation understøttet af den forventede indtægtsstrøm for det projekt, som obligationen blev udstedt til. En form for en indtægtsobligation er boligobligationen.
Statslige og lokale myndigheder udsteder boligobligationer for at finansiere opførelse eller rehabilitering af billige lejeboliger. Udover at tilbagebetale obligationshovedstolen skal staten eller kommunen betale renter af de penge, den låner. Som private aktivitetsobligationer (PAB'er) kan boligobligationer udstedes på vegne af kvalificerede profit- og non-profit-udviklere til finansiering af lavindkomst-flerfamilie- og seniorboligprojekter.
Provenuet fra boligobligationer kan også udstedes for at give lavpris realkreditfinansiering til lavindkomstfamilier eller enkeltpersoner, så de kan købe et hjem. Realkreditlån ydet gennem boligobligationer er begrænset til førstegangsboligkøbere, der ikke tjener mere end områdets medianindkomst. Endvidere er prisen på en bolig købt med et boligobligationspant begrænset til 90 % af den gennemsnitlige arealkøbspris.
Særlige overvejelser
Boligobligationer har typisk lav rente og kan udstedes som enten en fast eller variabel forrentet efterspørgselsforpligtelse (VRDO). Hovedstolen og rentebetalingerne til obligationsejerne sker fra pantsatte afdrag på realkreditlån og investeringsindtjening.
Låntagernes tilbagebetalinger på realkreditlån opkræves af kuratoren for boligobligationen, som investerer midlerne i kortsigtede investeringer indtil det planlagte tidspunkt for at betale renter til obligationsejerne. Rent faktisk er betaling på boligobligationer understøttet af rettidig og konsekvent rentebetaling og tilbagebetaling af hovedstolen af de underliggende realkreditlån fra låntagere.
Boligobligationer er til gavn for staten såvel som for private investorer. På den ene side får staten adgang til en stor mængde billig finansiering. På den anden side er de skattefordele, som boligobligationer tilbyder, særdeles attraktive for dem i de øvre skatteklasser.
For investorer er renterne betalt af boligobligationer fritaget for føderal og nogle gange statslig indkomstskat. Jo højere marginalskattesatsen er, jo mere værdifuld er en boligobligations skattefritagelse. Selvom investorer er underlagt den alternative minimumsskat (AMT) kan være underlagt skat, betyder fritagelsen, at investorer i høje føderale skatteklasser nyder godt af indtægtsobligationer og andre kommunale obligationer. Denne skattefrihed er med til at kompensere for obligationernes lave rente.
Føderale boligskattefradrag med lav indkomst er en anden kapitalkilde, der kan bruges i stedet for eller som supplement til boligobligationer for at finansiere overkommelige boligprojekter. Kreditterne er ikke-refunderbare føderale indkomstskattefradrag for en del af realkreditrenten, som kvalificerede boligkøbere betaler hvert år.
Fordi de medfører statsgæld, kræver salget af boligselskabsobligationer nogle gange godkendelse fra lokale vælgere. I 2018 godkendte vælgerne i Californien for eksempel en stemmeseddel for at sælge 4 milliarder dollars i boligmyndighedsobligationer for at finansiere programmer for lavindkomstbeboere, veteraner og landarbejdere.
##Højdepunkter
Statslige og lokale myndigheder udsteder boligobligationer for at finansiere opførelse eller rehabilitering af billige lejeboliger. Udover at tilbagebetale obligationshovedstolen skal staten eller kommunen betale renter af de penge, den låner.
Ligesom de fleste kommunale obligationer har boligmyndighedsobligationer historisk set været betragtet som meget sikre investeringer.
Boligmyndighedsobligationer eller boligobligationer er udstedt af en statslig eller lokal myndighed for at hjælpe med at finansiere opførelse eller rehabilitering af billige lejeboliger.
