Anleihen der Wohnungsbehörde
Was sind Anleihen der Wohnungsbehörde?
Obligationen der Wohnungsbehörde oder Wohnungsanleihen werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von bezahlbarem Mietwohnungsbau zu finanzieren. Im Rahmen bestimmter Programme können die Erlöse aus solchen Anleihen auch verwendet werden, um Menschen mit niedrigem Einkommen beim Kauf von Häusern zu helfen. Die von Anlegern auf Anleihen der Wohnungsbaubehörde verdienten Zinsen sind von Bundessteuern befreit und können auch von staatlichen und lokalen Einkommenssteuern befreit werden.
Wie die meisten Kommunalanleihen wurden Anleihen von Wohnungsbaubehörden in der Vergangenheit als sehr sichere Anlagen angesehen. Hinter den Anleihen steht in diesem Fall die Bundesregierung, die sie als Mittel zur Förderung des Wohnungsbaus für einkommensschwache Menschen sieht.
Anleihen der Wohnungsbaubehörde verstehen
Eine Kommunalbehörde kann Schuldtitel in Form von Anleihen ausgeben, um Kapital zur Finanzierung von Projekten zu beschaffen. Die zwei Arten von Kommunalschuldverschreibungen sind allgemeine Schuldverschreibungen und Ertragsschuldverschreibungen. Die Zins- und Tilgungszahlung einer General Obligation (GO)-Anleihe werden aus den Finanzkassen des Bundesstaates oder der Kommunen finanziert.
Diese Anleihen sind durch das volle Vertrauen und die Kreditwürdigkeit der Kommunalverwaltung abgesichert, die möglicherweise befugt ist, die Steuern zu erhöhen, um ihre Zahlungsverpflichtungen für die GO-Anleihe zu erfüllen. Andererseits sind Zahlungsverpflichtungen aus einer Ertragsgarantie durch die prognostizierten Einnahmequellen des Projekts, für das die Anleihe ausgestellt wurde, abgesichert. Eine Form einer Einkommensanleihe ist die Wohnungsanleihe.
Staatliche und lokale Regierungen geben Wohnungsanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von bezahlbarem Mietwohnungsbau zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder die Kommune Zinsen auf das geliehene Geld zahlen. Als Private Activity Bonds (PABs) können Wohnanleihen im Auftrag von qualifizierten und gemeinnützigen Entwicklern ausgegeben werden, um Mehrfamilien- und Seniorenwohnprojekte mit niedrigem Einkommen zu finanzieren.
Die Erlöse aus Wohnungsanleihen können auch ausgegeben werden, um Familien oder Einzelpersonen mit niedrigem Einkommen eine kostengünstige Hypothekenfinanzierung zu ermöglichen, damit sie ein Haus kaufen können. Hypotheken, die durch Wohnungsanleihen bereitgestellt werden, sind auf Erstkäufer von Eigenheimen beschränkt, die nicht mehr als das mittlere Einkommen der Region verdienen. Darüber hinaus ist der Preis für ein Haus, das mit einer Wohnungsbaupfandhypothek gekauft wurde, auf 90 % des durchschnittlichen Gebietskaufpreises begrenzt.
Besondere Überlegungen
Wohnungsbauanleihen haben in der Regel niedrige Zinssätze und können entweder als fest- oder variabel verzinsliche Nachfrageverpflichtung (VRDO) ausgegeben werden. Die Tilgungs- und Zinszahlungen an Anleihegläubiger erfolgen aus verpfändeten Hypothekenrückzahlungen und Anlageerträgen.
Die Hypothekenrückzahlungen der Kreditnehmer werden vom Treuhänder der Wohnungsanleihe eingezogen, der die Mittel bis zum vorgesehenen Zeitpunkt der Zinszahlung an die Anleihegläubiger in kurzfristige Anlagen investiert. Tatsächlich wird die Zahlung auf Wohnungsanleihen durch die rechtzeitige und konsistente Zinszahlung und Kapitalrückzahlung der zugrunde liegenden Hypotheken durch die Kreditnehmer abgesichert.
Wohnbauanleihen sind sowohl für den Staat als auch für private Investoren von Vorteil. Einerseits erhält der Staat Zugang zu einer großen Menge günstiger Finanzierungen. Andererseits sind die Steuervorteile von Wohnanleihen für die oberen Steuerklassen sehr attraktiv.
Für Anleger sind die durch Wohnungsbauanleihen gezahlten Zinsen von der Bundes- und manchmal von der Einkommenssteuer der Bundesstaaten befreit. Je höher der Grenzsteuersatz, desto wertvoller ist die Steuerbefreiung einer Wohnungssteuerbefreiung. Obwohl Anleger, die der alternativen Mindeststeuer (AMT) unterliegen, möglicherweise steuerpflichtig sind, bedeutet die Befreiung, dass Anleger in hohen Bundessteuerklassen von Ertragsanleihen und anderen Kommunalanleihen profitieren. Diese Steuerbefreiung trägt dazu bei, die niedrige Verzinsung der Anleihen zu kompensieren.
Bundessteuerfreibeträge für einkommensschwache Wohnungen sind eine weitere Kapitalquelle, die anstelle oder zusätzlich zu Wohnungsanleihen verwendet werden können, um bezahlbare Wohnungsbauprojekte zu finanzieren. Die Gutschriften sind nicht erstattungsfähige Bundeseinkommensteuergutschriften für einen Teil der Hypothekenzinsen, die qualifizierte Eigenheimkäufer jedes Jahr zahlen.
Da sie mit Staatsschulden verbunden sind, erfordert der Verkauf von Anleihen der Wohnungsbaubehörde manchmal die Zustimmung der örtlichen Wähler. Im Jahr 2018 genehmigten die kalifornischen Wähler beispielsweise eine Abstimmungsmaßnahme zum Verkauf von Anleihen der Wohnungsbehörde im Wert von 4 Milliarden US-Dollar, um Programme für Einwohner mit niedrigem Einkommen, Veteranen und Landarbeiter zu finanzieren.
Höhepunkte
Staats- und Kommunalverwaltungen geben Wohnungsanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von bezahlbarem Mietwohnungsbau zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder die Kommune Zinsen auf das geliehene Geld zahlen.
Wie die meisten Kommunalanleihen wurden Anleihen von Wohnungsbaubehörden in der Vergangenheit als sehr sichere Anlagen angesehen.
Obligationen von Wohnungsbehörden oder Wohnungsanleihen werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von bezahlbarem Mietwohnungsbau zu finanzieren.
