Asuntoviranomaisten joukkovelkakirjat

Mitä ovat asuntoviranomaiset?

Valtion tai paikallishallinnon virasto laskee liikkeeseen asuntolainoja, jotka auttavat rahoittamaan kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostusta. Tiettyjen ohjelmien puitteissa tällaisten joukkovelkakirjalainojen tuottoa voidaan käyttää myös pienituloisten ihmisten auttamiseksi ostamaan asuntoja. Sijoittajien asuntolainoista ansaitsemat korot ovat vapautettuja liittovaltion veroista, ja ne voidaan myös vapauttaa osavaltion ja paikallisista tuloveroista.

Kuten useimmat kunnalliset obligaatiot,. myös asuntohallintojen joukkovelkakirjalainat on historiallisesti pidetty erittäin turvallisina sijoituskohteina. Tässä tapauksessa joukkovelkakirjalainoja tukee liittovaltion hallitus, joka pitää niitä keinona kannustaa asuntojen rakentamista pienituloisille.

Asuntoviranomaisten joukkovelkakirjalainojen ymmärtäminen

Kuntaviranomainen voi laskea liikkeeseen joukkovelkakirjalainaa hankkiakseen pääomaa hankkeiden rahoittamiseksi. Nämä kaksi kunnallislainatyyppiä ovat yleiset velkakirjat ja tulolainat. Yleisvelkakirjalainan (GO) koronmaksu ja pääoman takaisinmaksu rahoitetaan valtion tai kuntien rahoituskassasta.

Näiden joukkovelkakirjalainojen takana on kunnallishallinnon täysi usko ja luotto,. jolla voi olla valtuudet korottaa veroja täyttääkseen GO-lainan maksuvelvoitteensa. Toisaalta tulovelkakirjalainan maksuvelvoitteet turvataan sen projektin ennakoidulla tulovirralla, jota varten joukkovelkakirja laskettiin liikkeeseen. Yksi tulolainan muoto on asuntolaina.

Valtio ja kunnat laskevat liikkeeseen asuntolainaa rahoittaakseen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostusta. Lainapääoman takaisinmaksun lisäksi valtion tai paikkakunnan on maksettava lainaamalleen rahalle korkoa. Asuntolainoja ( PAB ) voidaan laskea liikkeeseen pätevien voittoa tavoittelevien ja voittoa tavoittelemattomien rakennuttajien puolesta pienituloisten moniperhe- ja senioritalohankkeiden rahoittamiseksi.

Asuntolainoista saatavat tuotot voidaan myös laskea liikkeeseen edullisen asuntolainarahoituksen tarjoamiseen pienituloisille perheille tai yksityishenkilöille, jotta he voivat ostaa asunnon. Asuntolainoilla myönnetyt asuntolainat on rajoitettu ensiasunnon ostajille, jotka ansaitsevat enintään alueen mediaanitulot. Lisäksi asuntolainalla ostetun asunnon hinta on rajoitettu 90 prosenttiin alueen keskimääräisestä hankintahinnasta.

Erityisiä huomioita

Asuntolainoilla on tyypillisesti matalakorkoinen ja ne voidaan laskea liikkeeseen joko kiinteä- tai vaihtuvakorkoisena kysyntävelvoitteena (VRDO). Pääoma- ja korkomaksut joukkovelkakirjalainan haltijoille maksetaan pantattujen asuntolainojen lyhennyksistä ja sijoitustuloista.

Lainaajien asuntolainojen lyhennykset perii asuntolainan edunvalvoja, joka sijoittaa varat lyhytaikaisiin sijoituksiin, kunnes määräaika maksaa lainanhaltijoille korko. Käytännössä asuntolainojen maksun taustalla on lainanottajien oikea-aikainen ja johdonmukainen koronmaksu ja taustalla olevien asuntolainojen pääoman takaisinmaksu.

Asuntolainoista on hyötyä sekä valtiolle että yksityisille sijoittajille. Toisaalta hallitus saa suuren määrän halpaa rahoitusta. Toisaalta asuntolainojen tarjoamat veroedut ovat erittäin houkuttelevia ylempään veroluokkaan kuuluville.

Sijoittajille asuntolainojen maksamat korot on vapautettu liittovaltion ja joskus osavaltion tuloverosta. Mitä korkeampi marginaaliverokanta on, sitä arvokkaampi on asuntotulolainan verovapaus. Vaikka sijoittajat, joihin sovelletaan vaihtoehtoista vähimmäisveroa (AMT), voivat olla verojen alaisia, vapautus tarkoittaa, että korkean liittovaltion veroluokissa olevat sijoittajat hyötyvät tulolainoista ja muista kunnallisista joukkovelkakirjoista. Tämä verovapaus auttaa kompensoimaan joukkovelkakirjalainojen alhaista korkotasoa.

Liittovaltion pienituloiset asuntoveron hyvitykset ovat toinen pääomanlähde, jota voidaan käyttää asuntolainojen sijasta tai niiden lisäksi kohtuuhintaisten asuntohankkeiden rahoittamiseen. Hyvitykset ovat ei-palautettavia liittovaltion tuloveron hyvityksiä osasta asuntolainan koroista, jotka pätevät asunnonostajat maksavat vuosittain.

Koska niihin liittyy valtion velkaa, taloyhtiölainojen myynti vaatii joskus paikallisten äänestäjien hyväksynnän. Esimerkiksi vuonna 2018 Kalifornian äänestäjät hyväksyivät äänestystoimenpiteen, jolla myydään 4 miljardin dollarin arvosta asuntoviranomaisten joukkovelkakirjoja pienituloisille asukkaille, veteraaneille ja maataloustyöntekijöille tarkoitettujen ohjelmien rahoittamiseksi.

Kohokohdat

• Valtio ja kunnat laskevat liikkeeseen asuntolainaa rahoittaakseen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostusta. Lainapääoman takaisinmaksun lisäksi valtion tai paikkakunnan on maksettava lainaamalleen rahalle korkoa.

• Kuten useimmat kunnalliset obligaatiot, myös asuntohallintolaina on historiallisesti pidetty erittäin turvallisina sijoituskohteina.

• Valtion tai paikallishallinnon virasto laskee liikkeelle asuntolainoja eli asuntolainoja, jotka auttavat rahoittamaan kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostusta.