Elastyczne ramię płatności

Co to było elastyczne ramię płatnicze?

Elastyczny ARM był rodzajem kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM),. który umożliwiał kredytobiorcy wybór spośród różnych opcji płatności każdego miesiąca. Powszechne na początku XXI wieku umożliwiały wielu ludziom uzyskanie kredytów mieszkaniowych, ale ich luźne standardy przyczyniły się do krachu kredytów hipotecznych subprime w latach 2007–2008.

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) skutecznie wyeliminowało elastyczne płatności ARM w 2014 r. dzięki swoim standardom Qualified Mortgage (QM).

Jak działały elastyczne systemy płatnicze ARM

znane również jako opcja płatności lub opcja ARM,. zazwyczaj oferują cztery różne opcje płatności:

• 30-letnia, w pełni amortyzująca spłata;

• 15-letnia, w pełni amortyzująca spłata;

• Płatność tylko z odsetkami;

• Tak zwana spłata minimalna, która niekoniecznie pokrywała miesięczne odsetki.

Pożyczkobiorcy mogą zmieniać opcje płatności, z których korzystali z miesiąca na miesiąc.

Stopa procentowa na ARM była zazwyczaj bardzo niska przez pierwszy jeden do trzech miesięcy; potem zmieni się w coś bardziej konkurencyjnego. Zwykle istniał limit lub górny limit kwoty, o którą miesięczna płatność minimalna mogła wzrastać z roku na rok. Kredyty hipoteczne miały również wbudowany okres przeliczania, zwykle co pięć lat, kiedy spłata byłaby przeliczana na podstawie pozostałego okresu kredytowania.

Historia elastycznych ARM płatniczych

Elastyczne płatności ARM były popularne przed kryzysem kredytów hipotecznych subprime w latach 2007-2008. W rzeczywistości ich popularność mogła przyczynić się do wywołania kryzysu.

Pod koniec lat 90. i na początku 2000 r. ceny domów gwałtownie wzrosły. Ludzie byli chętni do posiadania i inwestowania w nieruchomości, a elastyczne systemy płatności ARM ułatwiły im to.

Kredyty hipoteczne miały bardzo niskie oprocentowanie wstępne, zwykle 1%, co skłoniło wielu ludzi do założenia, że stać ich na droższy dom, niż mogą sugerować ich dochody. Ale częstość teaser wynosiła tylko jeden miesiąc. Następnie stopa procentowa zostaje zresetowana do indeksu takiego jak Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) plus marża.

Korzystając z nowej stopy procentowej, kredytobiorcy mogliby zdecydować się na spłatę konwencjonalnej 30-letniej spłaty kredytu hipotecznego lub jeszcze większą, przyspieszoną spłatę 15-letnią. W praktyce robiło to niewielu pożyczkobiorców; po pierwszym miesiącu większość zdecydowała się na wypłatę samych odsetek lub minimalną płatność miesięczną, która – mimo że była wyższa niż stawka zwiastuna – nadal wydawała się świetną okazją.

Wielu kredytobiorców nie rozumiało, że płacąc jedynie minimum miesięczne, niezapłacone odsetki zostaną dodane do salda kredytu, co nazywa się ujemną amortyzacją. W efekcie zwiększyło to wielkość kredytu. Kiedy w 2007 roku ceny domów zaczęły spadać, kredytobiorcy stwierdzili, że mają więcej długów z tytułu kredytów hipotecznych niż ich domy były warte.

Wielu elastycznych posiadaczy ARM doświadczyło tak zwanego szoku płatniczego — dramatycznego wzrostu długów i zobowiązań,. których nie są w stanie pokryć ich dochody, co powoduje, że nie wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych.

Właściciele domów nie mogli sprzedawać ani refinansować swoich domów, ponieważ ich wartość była zbyt niska. A gdy stopy procentowe zaczęły rosnąć, wielu pożyczkobiorców nie mogło sobie pozwolić na spłatę miesięcznych spłat kredytów hipotecznych, co doprowadziło do niewypłacalności,. która rozprzestrzeniła się na wiele produktów finansowych, takich jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS),. które były oparte na tych pożyczkach. Banki, firmy inwestycyjne i inne, które dużo zainwestowały w te produkty, stanęły z kolei w obliczu miażdżących strat i niewypłacalności.

Ryzyko związane z elastycznymi ARMami płatniczymi

Elastyczne systemy płatnicze ARM miały wiele drobnych druków, które kredytobiorcy często przemilczali. Na przykład wielu tak naprawdę nie rozumiało koncepcji ujemnej amortyzacji — faktu, że płacąc tylko minimum miesięczne, mogliby faktycznie zwiększyć wielkość swojego zadłużenia. Kolejny często pomijany szczegół: Dokonywanie minimalnych płatności nie mogło trwać wiecznie. Większość ARM z opcją płatności miała ujemny limit amortyzacji, co oznacza, że pożyczkobiorca mógł dokonywać tylko minimalnych płatności, dopóki wartość pożyczki nie osiągnęła 110% do 125% pierwotnej kwoty.

Płatności minimalne również rosły co roku, czasami o wartości procentowe, które nie wydawały się duże, ale szybko się nawarstwiały . A opcja płatności tylko z odsetkami była zwykle dobra tylko przez pierwsze 10 lat. Wielu właścicieli domów zauważyło, że ich spłaty kredytów wzrosły ponad dwukrotnie po zaledwie kilku latach.

Koniec elastycznych ARM płatniczych

Osoby, które zdecydowały się na te pożyczki, mogły być nieodpowiedzialne, chciwe lub nieostrożne finansowo. Ale do pewnego stopnia byli też ofiarami. Wiele elastycznych ARM zostało napisanych przez drapieżnych pożyczkodawców,. którzy byli bardziej zainteresowani zamknięciem transakcji i uzyskaniem prowizji, w przeciwieństwie do możliwych negatywnych skutków finansowych, jakie miałoby to dla pożyczkobiorców. Zatwierdzali ludzi do pożyczek, wiedząc, że ci ludzie nie są tak naprawdę wykwalifikowani (według tradycyjnych standardów ubezpieczeniowych ) i ostatecznie mogą nie być w stanie pozwolić sobie na kredyty hipoteczne.

Aby zniechęcić banki do udzielania kredytów, które mogłyby potencjalnie zbankrutować właścicieli domów, CFPB ustanowiła w 2014 r. program kwalifikowanych kredytów hipotecznych (QM). zdarzenie niewykonania zobowiązania.

Ponieważ ujemnie amortyzowane pożyczki,. takie jak elastyczne płatności ARM, nigdy nie uzyskały zatwierdzenia QM, banki w dużej mierze porzuciły je na rzecz bardziej konwencjonalnych kredytów ARM i kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu.

Podsumowanie

Do 2014 r., kiedy to zostało skutecznie wyeliminowane przez Biuro Ochrony Konsumentów (CFPB), kredytobiorcy mogli wybrać rodzaj kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który pozwalał im wybierać spośród czterech różnych opcji płatności każdego miesiąca. Te kredyty hipoteczne były powszechne na początku 2000 roku i umożliwiły wielu osobom uzyskanie kredytów mieszkaniowych, ale luźne standardy w zakresie udzielania kredytów hipotecznych pomogły przyczynić się do załamania kredytów hipotecznych subprime w latach 2007-2008. Elastyczne rozwiązania ARM nie są już dostępne w Stanach Zjednoczonych.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Te opcje płatności to 30-letnia spłata kredytu hipotecznego, 15-letnia płatność, płatność tylko z odsetkami i minimalna płatność.

• Ten rodzaj kredytu hipotecznego został wycofany w Stanach Zjednoczonych od 2014 roku.

• Elastyczny ARM był rodzajem kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który umożliwiał kredytobiorcom wybór spośród czterech różnych opcji płatności każdego miesiąca.

• Większość elastycznych ARM w zakresie płatności oferowała niską początkową stopę procentową, a następnie znacznie wyższą stopę procentową, pozostawiając kredytobiorcę w szoku płatniczym i często niemożność spłaty nowych miesięcznych płatności.