ARM de pagamento flexível
O que era um ARM de pagamento flexĂvel?
Um pagamento flexĂvel ARM era um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que permitia ao mutuário selecionar diferentes opções de pagamento a cada mĂŞs. Comuns no inĂcio dos anos 2000, eles possibilitaram a muitas pessoas obter emprĂ©stimos para habitação, mas seus padrões frouxos ajudaram a contribuir para o colapso das hipotecas subprime de 2007-2008.
O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminou efetivamente os ARMs de pagamento flexĂveis em 2014 por meio de seus padrões de hipoteca qualificada (QM).
Como funcionavam os ARMs de pagamento flexĂveis
TambĂ©m conhecido como opção de pagamento ou opção ARM,. os ARMs de pagamento flexĂveis normalmente ofereciam quatro opções de pagamento diferentes:
pagamento de 30 anos, totalmente amortizado ;
Um pagamento de 15 anos, totalmente amortizado;
Pagamento apenas de juros;
Um chamado pagamento mĂnimo que nĂŁo necessariamente cobria os juros mensais.
Os mutuários podem variar a opção de pagamento que usaram de mês para mês.
A taxa de juros do ARM era tipicamente muito baixa nos primeiros um a trĂŞs meses; depois disso, seria redefinido para algo mais competitivo. Geralmente havia um limite, ou teto, no valor que o pagamento mĂnimo mensal poderia aumentar de ano para ano. As hipotecas tambĂ©m apresentavam um perĂodo de recálculo embutido, geralmente a cada cinco anos, quando o pagamento seria recalculado com base no prazo restante do emprĂ©stimo.
HistĂłrico de ARMs de pagamento flexĂvel
ARMs de pagamento flexĂvel eram populares antes da crise das hipotecas subprime de 2007-2008. Na verdade, sua popularidade pode muito bem ter ajudado a desencadear a crise.
No final dos anos 1990 e inĂcio dos anos 2000, os preços das casas subiram rapidamente. As pessoas estavam ansiosas para possuir e investir em imĂłveis, e os ARMs de pagamento flexĂveis tornaram mais fácil para eles fazĂŞ-lo.
As hipotecas tinham uma taxa de juros inicial muito baixa, geralmente 1%, o que levou muitas pessoas a supor que poderiam pagar uma casa mais cara do que sua renda poderia sugerir. Mas a taxa de teaser muitas vezes era apenas por um mĂŞs. Em seguida, a taxa de juros Ă© redefinida para um Ăndice como o Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) mais uma margem.
Usando a nova taxa de juros, os mutuários podem optar por fazer um pagamento de hipoteca convencional de 30 anos ou um pagamento ainda maior e acelerado de 15 anos. Na prática, poucos mutuários fizeram isso; apĂłs o primeiro mĂŞs, a maioria optou pelo pagamento apenas de juros ou pelo pagamento mensal mĂnimo, que, embora fosse mais alto do que a taxa do teaser, ainda parecia um Ăłtimo negĂłcio.
Muitos mutuários nĂŁo entendiam que, pagando apenas o mĂnimo mensal, os juros nĂŁo pagos seriam acrescidos ao saldo do emprĂ©stimo, processo chamado de amortização negativa. Com efeito, isso aumentou o tamanho do emprĂ©stimo. Quando os preços das casas começaram a cair em 2007, os mutuários descobriram que deviam mais em suas hipotecas do que suas casas valiam.
Muitos detentores de ARM flexĂveis experimentaram o que Ă© conhecido como um choque de pagamento — um aumento dramático em dĂvidas e passivos que sua renda nĂŁo pode cobrir, o que os leva a inadimplĂŞncia em suas obrigações financeiras.
Os proprietários nĂŁo podiam vender ou refinanciar suas casas, pois o valor era muito baixo. E Ă medida que as taxas de juros começaram a subir, muitos mutuários nĂŁo podiam pagar os pagamentos mensais de suas hipotecas, levando a inadimplĂŞncias que se espalharam para muitos produtos financeiros, como tĂtulos lastreados em hipotecas (MBS),. que eram baseados nesses emprĂ©stimos. Bancos, empresas de investimento e outros que investiram pesadamente nesses produtos enfrentaram, por sua vez, perdas esmagadoras e insolvĂŞncia.
Riscos de ARMs de pagamento flexĂveis
ARMs de pagamento flexĂvel tinham muitas letras miĂşdas que os mutuários muitas vezes encobriam. Por exemplo, muitos nĂŁo entenderam o conceito de amortização negativa — o fato de que, pagando apenas o mĂnimo mensal, eles poderiam estar aumentando o tamanho de sua dĂvida. Outro detalhe muitas vezes esquecido: fazer pagamentos mĂnimos nĂŁo poderia durar para sempre. A maioria dos ARMs de opção de pagamento tinha um teto de amortização negativo, o que significa que o mutuário sĂł poderia fazer pagamentos mĂnimos atĂ© que o valor do emprĂ©stimo atingisse 110% a 125% do valor original.
Os pagamentos mĂnimos tambĂ©m aumentavam anualmente, Ă s vezes em porcentagens que nĂŁo pareciam muito, mas aumentavam rapidamente. E a opção de pagamento apenas com juros geralmente era boa apenas nos primeiros 10 anos. Muitos proprietários viram seus pagamentos de emprĂ©stimos mais que dobrarem depois de apenas alguns anos.
O fim dos ARMs de pagamento flexĂveis
As pessoas que optaram por esses emprĂ©stimos podem ter sido irresponsáveis, gananciosas ou descuidadas financeiramente. Mas eles tambĂ©m foram vitimados atĂ© certo ponto. Muitos ARMs de pagamento flexĂveis foram escritos por credores predatĂłrios que estavam mais interessados em fechar um negĂłcio e fazer uma comissĂŁo, em oposição ao possĂvel impacto financeiro negativo que isso teria sobre os mutuários. Eles aprovaram pessoas para emprĂ©stimos, sabendo que essas pessoas nĂŁo eram realmente qualificadas (pelos padrões tradicionais de subscrição ) e, eventualmente, talvez nĂŁo pudessem pagar suas hipotecas.
Para desencorajar os bancos de conceder empréstimos que poderiam levar os proprietários de imóveis à falência, o CFPB estabeleceu seu programa de Hipoteca Qualificada (QM) em 2014. Sob esse programa, certos tipos de hipotecas estáveis obteriam a aprovação de QM da agência e qualificariam o banco emissor para maior proteção no evento de inadimplência.
Uma vez que emprĂ©stimos com amortização negativa, como ARMs de pagamento flexĂvel, nunca receberam aprovação de QM, os bancos os abandonaram em grande parte em favor de ARMs mais convencionais e hipotecas de taxa fixa.
A linha de fundo
AtĂ© 2014, quando foi efetivamente eliminado pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), os mutuários podiam escolher um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que lhes permitia escolher entre quatro opções de pagamento diferentes a cada mĂŞs. Essas hipotecas eram comuns no inĂcio dos anos 2000 e possibilitaram a muitas pessoas obter emprĂ©stimos para habitação, mas os padrões frouxos na emissĂŁo de hipotecas ajudaram a contribuir para o colapso das hipotecas subprime de 2007-2008. Os ARMs de pagamento flexĂveis nĂŁo estĂŁo mais disponĂveis nos Estados Unidos.
##Destaques
Essas opções de pagamento eram um pagamento de hipoteca de 30 anos, um pagamento de 15 anos, um pagamento apenas de juros e um pagamento mĂnimo.
Este tipo de hipoteca foi descontinuado nos Estados Unidos desde 2014.
Um pagamento flexĂvel ARM era um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que permitia aos mutuários escolher entre quatro opções de pagamento diferentes a cada mĂŞs.
Os ARMs de pagamento mais flexĂveis ofereciam uma taxa introdutĂłria baixa seguida de uma taxa de juros muito mais alta, deixando o mutuário com um choque de pagamento e muitas vezes com a incapacidade de pagar os novos pagamentos mensais.