Hipoteca de taxa ajustável (ARM)
Quando você obtém uma hipoteca, pode escolher uma taxa fixa ou variável. Enquanto as hipotecas de taxa fixa mantêm a mesma taxa de juros e pagamento durante a vida do empréstimo, as hipotecas de taxa ajustável, ou ARMs, têm taxas flutuantes que alteram o quanto você paga.
O que é uma hipoteca de taxa ajustável?
Uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, é um empréstimo à habitação com uma taxa de juros que pode mudar periodicamente. Isso significa que os pagamentos mensais podem aumentar ou diminuir. Geralmente, a taxa de juros inicial é menor do que a de uma hipoteca de taxa fixa comparável. Após o término desse período, as taxas de juros - e seus pagamentos mensais - podem diminuir ou aumentar.
As taxas de juros são imprevisíveis, embora nas últimas décadas elas tendam a subir e descer em ciclos de vários anos. Embora as taxas devam aumentar este ano, elas ainda são relativamente baixas historicamente falando, tornando as hipotecas de taxa fixa a opção mais prevalente por enquanto. Os ARMs são principalmente melhores para os mutuários que não planejam ficar em uma casa a longo prazo ou em um ambiente de alta taxa.
Hipoteca de taxa ajustável vs. empréstimo teaser
A taxa de juros inicial em uma hipoteca de taxa ajustável às vezes é chamada de taxa “teaser”, e até os próprios ARMs às vezes são chamados de empréstimos “teaser”. Embora geralmente sejam a mesma coisa, pode haver uma diferença entre um ARM regular e um empréstimo teaser mais arriscado que oferece uma taxa extremamente descontada antecipadamente, seguida por um aumento ou diminuição drástica na taxa.
Como funcionam os ARMs?
A hipoteca de taxa ajustável mais popular é a 5/1 ARM:
A taxa de introdução do ARM 5/1 dura cinco anos. (Esse é o "5" em 5/1.)
Depois disso, a taxa de juros pode mudar a cada ano. (Esse é o "1" em 5/1.)
Alguns credores oferecem ARMs 3/1, ARMs 7/1 e ARMs 10/1.
Você está protegido contra possíveis aumentos acentuados ano a ano nos pagamentos mensais porque os ARMs vêm com limites que limitam o valor pelo qual as taxas e pagamentos podem ser alterados:
Um limite de taxa periódica limita o quanto a taxa de juros pode mudar de um ano para o outro.
Um limite de taxa vitalícia limita o quanto a taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo.
Um limite de pagamento limita o valor que o pagamento mensal pode aumentar ao longo da vida do empréstimo em dólares, em vez de quanto a taxa pode mudar em pontos percentuais.
Tipos de ARMs
ARM Híbrido – Um ARM híbrido é a hipoteca de taxa ajustável tradicional. O empréstimo começa com uma taxa de juros fixa por alguns anos (geralmente de três a 10), depois a taxa se ajusta para cima ou para baixo em um cronograma predefinido, como uma vez por ano.
ARM somente de juros – ARMs somente de juros são hipotecas de taxa ajustável com as quais o mutuário paga apenas juros (sem principal) por um período definido. Quando esse período de juros termina, o mutuário começa a fazer pagamentos completos do principal e dos juros. O período somente de juros pode durar de alguns meses a alguns anos. Durante esse período, os pagamentos mensais serão baixos (já que são apenas juros), mas o mutuário também não construirá nenhum patrimônio (a menos que a casa seja valorizada).
** ARM de opção de pagamento** – Com um ARM de opção de pagamento, os mutuários selecionam sua própria estrutura e cronograma de pagamento, como apenas juros; um prazo de 15-30 ou 40 anos; ou qualquer outro pagamento igual ou superior ao pagamento mínimo. (O pagamento mínimo é baseado em uma amortização típica de 30 anos com a taxa inicial do empréstimo.) Uma opção de pagamento ARM, no entanto, pode resultar em amortização negativa, o que significa que o saldo do seu empréstimo aumenta porque você não está pagando o suficiente para cobrir os juros. Se o saldo aumentar muito, seu credor pode reformular o empréstimo e exigir que você faça pagamentos muito maiores e potencialmente inacessíveis.
Como as taxas variáveis nos ARMs são determinadas
A maioria das taxas de ARM está vinculada ao desempenho de um dos três principais índices:
Rendimento de vencimento constante semanal em letras do Tesouro de um ano – Os títulos de dívida de rendimento emitidos pelo Tesouro dos EUA estão pagando, conforme rastreado pelo Federal Reserve Board
Índice de custo de fundos do 11º Distrito (COFI) – As instituições financeiras de juros no oeste dos EUA estão pagando sobre os depósitos que possuem
A taxa de financiamento noturno garantido (SOFR) - A SOFR substituiu a taxa interbancária de Londres (LIBOR) como a taxa de referência para ARMs
Sua documentação de empréstimo identifica qual índice um ARM específico segue.
Para definir as taxas ARM, os credores hipotecários pegam uma taxa de índice e adicionam um número acordado de pontos percentuais, chamado de margem. A taxa do índice pode mudar, mas a margem não.
Por exemplo, se o índice for 1,25% e a margem for 3 pontos percentuais, eles são somados para uma taxa de juros de 4,25%. Se, um ano depois, o índice for de 1,5%, a taxa de juros do seu empréstimo aumentará para 4,5%.
Prós e contras de ARMs
###profissionais
Menor taxa de juros inicial, traduzindo-se em pagamentos mensais mais baixos e potencial para alocar mais dinheiro para o principal
Taxa de juros e pagamentos mensais podem diminuir
A taxa de juros não pode ultrapassar o limite máximo
Contras
A taxa de juros e os pagamentos mensais podem subir, e a um nível inacessível, mesmo com o limite máximo
Estrutura mais complexa que pode ser difícil de entender
Potencial para uma penalidade de pré -pagamento
Uma hipoteca de taxa ajustável é ideal para você?
As hipotecas de taxa ajustável trocam a certeza de longo prazo por economias iniciais, fornecendo uma taxa de juros mais baixa para os primeiros anos do seu empréstimo. Eles geralmente são ideais para mutuários que não planejam ficar em sua casa a longo prazo ou planejam refinanciar após alguns anos. Se você vai ficar em sua casa por décadas, um ARM pode ser arriscado - você pode descobrir que seus pagamentos de hipotecas aumentam significativamente quando o período de taxa fixa termina. Se você está comprando sua casa para sempre, pense cuidadosamente se um ARM é ideal para você.
##Destaques
Os ARMs geralmente têm limites que limitam o quanto a taxa de juros e/ou pagamentos podem aumentar por ano ou ao longo da vida útil do empréstimo.
Um ARM pode ser uma escolha financeira inteligente para compradores de casas que planejam manter o empréstimo por um período limitado de tempo e podem pagar quaisquer aumentos potenciais em sua taxa de juros.
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um empréstimo à habitação com uma taxa de juros que pode flutuar periodicamente com base no desempenho de um benchmark específico.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Como são calculados os ARMs?
Uma vez que o período inicial de taxa fixa termine, os custos de empréstimos irão flutuar com base em uma taxa de juros de referência, como a taxa básica, a London Interbank Offered Rate (LIBOR), a Secured Overnight Financing Rate (SOFR) ou a taxa de curto prazo. prazo do Tesouro dos EUA. Além disso, o credor também adicionará seu próprio valor fixo de juros a pagar, conhecido como margem ARM.
Por que uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é uma má ideia?
Hipotecas de taxa ajustável (ARMs) não são para todos. Sim, suas taxas de introdução favoráveis são atraentes e um ARM pode ajudá-lo a obter um empréstimo maior para uma casa. No entanto, é difícil fazer um orçamento quando os pagamentos podem flutuar descontroladamente, e você pode acabar em grandes problemas financeiros se as taxas de juros dispararem, principalmente se não houver limites.
Quando os ARMs foram oferecidos pela primeira vez aos compradores de casas?
Os ARMs existem há várias décadas, com a opção de fazer um empréstimo de longo prazo com taxas de juros flutuantes, tornando-se disponível para os americanos no início dos anos 80. Tentativas anteriores de introduzir tais empréstimos na década de 1970 foram frustradas pelo Congresso, devido a temores de que deixariam os mutuários com pagamentos de hipotecas incontroláveis. No entanto, o declínio da indústria de economia mais tarde naquela década levou as autoridades a reconsiderar sua resistência inicial e se tornar mais flexíveis.
