Relação empréstimo/valor (LTV)

Se você espera se tornar proprietário de uma casa, você tem muitos números girando em seu cérebro: taxas de juros, custos de fechamento, impostos sobre a propriedade e muito mais. O credor que revisará seu pedido de hipoteca também tem alguns números a serem considerados. Um dos números-chave é sua relação empréstimo/valor, ou LTV.

O que é LTV e como é calculado?

Sua relação empréstimo/valor é quanto dinheiro você está emprestando, também chamado de principal do empréstimo, dividido por quanto vale a propriedade que você deseja comprar, ou seu valor.

Por exemplo, se você planeja fazer um adiantamento de $ 50.000 em uma propriedade de $ 500.000, emprestando $ 450.000 para sua hipoteca, seu índice LTV – $ 450.000 dividido por $ 500.000, multiplicado por 100 – seria 90%.

E o LTV combinado?

Se você já tem uma hipoteca e deseja solicitar uma segunda hipoteca, seu credor avaliará o índice LTV combinado (CLTV), que leva em consideração todos os saldos de empréstimos da propriedade - o saldo pendente da primeira hipoteca e agora o segunda hipoteca.

Digamos que você tenha um saldo pendente de US$ 250.000 em uma casa avaliada em US$ 500.000 e queira emprestar US$ 30.000 em uma linha de crédito de capital próprio (HELOC) para pagar a reforma da cozinha. Aqui está uma análise simples da proporção LTV combinada:

$ 280.000 ($ 250.000 + $ 30.000) / $ 500.000 = 56 por cento CLTV

Se você tem um HELOC e deseja solicitar outro empréstimo, seu credor pode analisar uma fórmula semelhante chamada de índice LTV combinado de equidade doméstica (HCLTV). Este valor representa o valor total do HELOC em relação ao valor da sua casa, não apenas o que você tirou da linha de crédito.

Por que os credores olham para o LTV

Antes que um banco ou credor decida aprovar seu pedido de hipoteca, o departamento de subscrição do credor precisa ter certeza de que você será capaz de pagar o empréstimo. Compreender o escopo completo do índice LTV envolve mais trabalho para determinar como você poderá pagar pelo “L” na equação.

Julienne Joseph, diretora assistente de programas habitacionais do governo e engajamento de membros da Mortgage Bankers Association, explica que, além do LTV, os credores analisam um índice inicial e um índice final para avaliar suas finanças.

O índice de front-end é conhecido como “índice de habitação” e divide o pagamento mensal total da hipoteca – principal, juros, impostos e seguros, ou PITI – pela sua renda mensal.

Digamos que seu pagamento mensal de hipoteca seja de R$ 1.500 e sua renda mensal seja de R$ 6.000. Sua proporção de front-end, nesse caso, seria de 25%.

No entanto, o pagamento da hipoteca não é o único custo que você gerenciará como proprietário. Você tem um empréstimo de carro? Você está pagando empréstimos da faculdade? Considere todo o dinheiro que você deve a outros credores para a relação de back-end, também conhecida como relação dívida-renda (DTI), que é o pagamento mensal da hipoteca mais todas as suas outras obrigações de dívida mensais divididas pela sua renda mensal.

Se o pagamento mensal da hipoteca for de US$ 1.500, sua renda mensal for de US$ 6.000 e suas obrigações mensais de dívida totalizarem US$ 1.300, seu índice de back-end ou DTI seria de 46%.

“Altos índices de DTI sinalizam aos credores que o mutuário tem uma parcela menor de sua renda disponível para cobrir despesas inesperadas, o que pode levar a dificuldades ou inadimplência da hipoteca”, diz Joseph.

Entre o LTV e os índices de front-end e back-end, se o credor considerar você um risco maior, você provavelmente pagará uma taxa de juros mais alta, o que se traduz em pagar mais dinheiro ao longo da vida do empréstimo.

“Empréstimos com índices de LTV mais altos geralmente são considerados de maior risco, porque é mais provável que um credor perca dinheiro com eles se o devedor entrar em inadimplência e os recursos de uma venda de execução hipotecária não forem capazes de cobrir o saldo devedor da hipoteca. ao investidor e às custas judiciais”, diz Joseph. “Para mitigar a perda potencial desses empréstimos, os credores podem avaliar um ajuste de preço na taxa de juros.”

O que é uma boa relação LTV?

Os índices ideais de LTV variam dependendo do credor e do tipo de empréstimo.

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• Empréstimo convencional – O índice LTV mágico para a maioria dos credores é de 80%. Isso significa que você pode pagar um adiantamento de 20% e, como mutuário, não precisará pagar um seguro de hipoteca privado.

• Empréstimo FHA – Geralmente, um índice LTV de 96,5% será suficiente para garantir um empréstimo FHA. Lembre-se de que o requisito mínimo de 3,5% de entrada para empréstimos da FHA significa que você precisará pagar o seguro de hipoteca.

• Empréstimo de VA – Se você for um membro do serviço ou veterano, poderá ter um índice LTV de 100% com um empréstimo de VA (em outras palavras, sem adiantamento), desde que atenda a outros requisitos para aprovação.

• Empréstimo do USDA – Disponível para compradores de casas de renda baixa e moderada em áreas rurais, o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos também oferece a certos mutuários a capacidade de serem aprovados com uma taxa de LTV de 100%.

• Refinanciamento – Se você está pensando em refinanciar sua hipoteca, a maioria dos credores desejará ver um índice LTV de 80% ou menos (pelo menos 20% de capital).

“Normalmente, os credores preferem empréstimos com índices LTV mais baixos, mas reconhecem que muitos mutuários não conseguem fornecer um adiantamento significativo”, diz Joseph.

Como diminuir seu LTV

A redução do seu índice de LTV pode acontecer de duas maneiras: você pode economizar mais dinheiro para fazer um adiantamento maior na propriedade dos seus sonhos ou encontrar uma propriedade mais barata.

Se você encontrar uma casa de $ 250.000, por exemplo, em vez de $ 500.000 no cenário anterior, uma entrada de $ 50.000 lhe dará uma taxa de LTV de 80 por cento, o que pode ajudar a eliminar o custo adicional do seguro de hipoteca e colocá-lo muito mais perto de pagar fora do empréstimo desde o primeiro dia.

Destaques

• Loan-to-value (LTV) é uma relação frequentemente usada em empréstimos hipotecários para determinar o valor necessário para colocar um adiantamento e se um credor concederá crédito a um mutuário.

• A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e de capital próprio a menor taxa de juros possível quando a relação empréstimo/valor é igual ou inferior a 80%.

• Fannie Mae's HomeReady e Freddie Mac's Home Possíveis programas de hipoteca para mutuários de baixa renda permitem um índice LTV de 97% (3% de entrada), mas exigem seguro de hipoteca até que o índice caia para 80%.