Лайф Эстейт

Что такое Life Estate?

Пожизненное имущество — это имущество, обычно место жительства, которым человек владеет и может пользоваться в течение всей своей жизни. Это лицо, называемое пожизненным арендатором, разделяет право собственности на имущество с другим лицом или лицами, которые автоматически получают право собственности на имущество после смерти пожизненного арендатора.

В США пожизненное поместье чаще всего создается домовладельцами, чтобы гарантировать, что следующее поколение в конечном итоге получит семейный дом, избегая завещания, юридического процесса подтверждения завещания.

Понимание Life Estate

Пожизненное имущество - это форма совместного домовладения. Собственность делится между пожизненным арендатором и так называемым «остатком». Как следует из названия, оставшийся владелец имеет долю владения, но не может вступить во владение до смерти пожизненного арендатора. Пожизненный арендатор может жить в доме, но не может продать его или заложить без согласия оставшегося .

Пожизненное имущество устанавливается с помощью акта, в котором говорится, что владельцу (владельцам) имущества разрешено использовать его в течение всей своей жизни. В акте также будет указано лицо, которое получит имущество после смерти пожизненного арендатора.

В США создание пожизненного имущества обычно является частью планирования состояния. Однако, в зависимости от страны, он может служить и другим целям. Например, во Франции покупатель жилья может договориться о пожизненной аренде с пожилым домовладельцем и платить этому человеку регулярный доход в обмен на то, что он будет назначен оставшимся в живых. Этот процесс функционирует как частная обратная ипотека - практика, восходящая к 9 веку .

В рамках пожизненной недвижимости документ о пожизненной недвижимости представляет собой документ, который дает владельцу возможность передать право собственности на имущество, не включая его в завещание как часть активов человека. В результате имущество не должно проходить через завещание, судебный процесс, который используется для подтверждения завещания. Когда имущество очень существенное или необычайно сложное, процесс завещания может быть дорогостоящим и сложным.

Если существует пожизненное имущество, интерес пожизненного арендатора к собственности заканчивается со смертью, и право собственности переходит к оставшемуся. Пожизненный арендатор является владельцем недвижимости на всю жизнь и несет ответственность за такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание. Кроме того, пожизненный арендатор также сохраняет любые налоговые льготы домовладения .

Особые соображения

Создание Life Estate

Хотя пожизненное имущество обычно создается для упрощения процесса передачи домовладения следующему поколению, его также можно использовать для создания потока доходов.

Пожизненное поместье может быть создано для обеспечения пожизненного дохода для человека, а не единовременной наследственной суммы. В этом случае недвижимость состоит из суммы денег, вложенных в инструменты, приносящие доход, такие как облигации, нефтегазовая аренда, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и другие подобные инвестиции. В соответствии с этим соглашением пожизненный арендатор получает пожизненный доход, но не может получить доступ к основной сумме.

Независимо от того, какой тип имущества входит в пожизненное имущество, пожизненный арендатор не может продать его или занять деньги под залог без согласия оставшегося. Если оба согласны на продажу, оставшийся владелец может потребовать часть выручки на основе заранее определенной шкалы, которая отражает возраст пожизненного арендатора, а также текущие процентные ставки. Как правило, чем старше пожизненный арендатор, тем на большую долю может рассчитывать оставшийся арендатор .

В соответствии с пожизненным имуществом дом больше не является активом имущества человека. Это защищает его от судебных исков, в том числе от взыскания имущества по программе Medicaid.

Преимущества и недостатки Life Estates

Пожизненные поместья имеют как преимущества, так и недостатки. Наиболее заметным преимуществом пожизненного поместья является то, что оно упрощает передачу дома следующему поколению. Если дом включен в завещание домовладельца, процесс завещания может задержать передачу. При наличии пожизненной недвижимости передача происходит автоматически с подачей свидетельства о смерти.

Еще одно потенциальное преимущество: дом больше не является активом поместья. Это защищает его от судебных исков против имущества, в том числе от «возмещения имущества по программе Medicaid». Если человек зарегистрирован в программе Medicaid и получает оплачиваемые ею услуги, правительства штатов могут подать в суд на имущество, чтобы возместить расходы .

В дополнение к юридическим преимуществам существуют потенциальные налоговые преимущества:

• Пожизненный арендатор может иметь право на некоторые налоговые льготы в отношении усадьбы или пожилых людей в качестве домовладельца.

• Оставшийся владелец может получить существенную налоговую льготу на прирост капитала, когда и если дом будет продан (поскольку его налоговая оценка будет основываться на его стоимости на момент смерти пожизненного арендатора, а не на момент его покупки пожизненным арендатором).

Однако существует и потенциальный юридический недостаток: пожизненный арендатор может быть вовлечен в любые юридические проблемы, с которыми сталкивается оставшийся арендатор. Например, если родитель и ребенок создали пожизненное имущество, а ребенку предъявляют иск за неуплату налогов, залоговое удержание может быть предъявлено в отношении дома родителей.

В любом случае, создание пожизненного поместья – серьезное и обязательное решение для владельца дома. Домовладелец отказывается от возможности продать или заложить дом (если оставшийся не согласен) и делает безвозвратный выбор наследника дома .

ТТТ

Life Estate против безотзывного траста

Как и пожизненное имущество, безотзывный траст часто является инструментом планирования имущества. Как и в случае с пожизненным имуществом, безотзывный траст удаляет активы из имущества лица, предоставившего право. В частности, праводатель отказывается от всех прав на некоторые активы и доходы, передавая их в траст. Активами могут быть денежные средства, инвестиции или полисы страхования жизни. Бенефициаром траста может быть супруг, дети доверителя или благотворительная организация.

Кроме того, пожизненное имущество также является «безотзывным». После заключения договора о пожизненном наследовании пожизненный арендатор не может изменить соглашение без согласия оставшегося лица.

В отличие от пожизненного имущества, траст не дает праводателю такой выгоды, как место жительства.

Однако у безотзывного траста есть свое применение. Траст может уменьшить богатство человека на бумаге при передаче этого богатства членам семьи. Он также удаляет некоторые активы человека из имущества, исключая их из процесса завещания.

Траст может быть полезной стратегией для профессионала, который уязвим для судебных исков, например врача, потому что он защищает часть их активов, передавая их членам семьи в рамках траста.

Пример пожизненного имущества

Соглашение о пожизненном наследовании обычно заключается как один из аспектов имущественного планирования. Пожилая пара может рассмотреть договоренность о пожизненном имуществе в качестве альтернативы указанию бенефициара в своем завещании. Соглашение о пожизненном имуществе дает им право оставаться в своем доме до конца жизни. Когда они оба умерли, взрослый ребенок или дети автоматически получают право собственности на имущество.

Овдовевший домовладелец, который больше не может жить один, может заключить договор о пожизненном имуществе со взрослым ребенком в качестве остатка. Родитель и ребенок теперь являются совладельцами дома, но родитель сохраняет пожизненные права на использование дома. Оба имеют гарантии того, что право собственности на дом перейдет к ребенку без задержки или перерыва.

Часто задаваемые вопросы о жизни и недвижимости

Может ли кто-то с пожизненным имуществом продать недвижимость?

Пожизненный арендатор не может продать недвижимость или взять под нее ипотечный кредит без согласия оставшегося. Верно и обратное: оставшийся не может продать или заложить имущество в течение жизни пожизненного арендатора.

Как работает документ о праве собственности?

Пожизненный арендатор сохраняет за собой большинство прав и обязанностей домовладельца. Пожизненный арендатор может жить в доме или арендовать его и несет ответственность за уплату налогов, страховки и эксплуатационных расходов. Любые налоговые льготы, связанные с домовладением, также переходят к пожизненному арендатору .

Пожизненный арендатор не имеет права продавать имущество или брать его в ипотеку без согласия оставшегося. Остаток становится совладельцем имущества, но не имеет законных прав жить в нем или пользоваться им до смерти пожизненного арендатора. После оформления свидетельства о смерти пожизненный арендатор может вступить во владение.

Каковы преимущества Life Estate?

Пожизненное поместье - это инструмент планирования состояния. Основная причина его установления заключается в том, чтобы обеспечить передачу дома нужному лицу сразу после смерти домовладельца, что позволяет избежать задержки судебного разбирательства по наследственным делам.

Это также эффективно удаляет имущество из поместья. Имущество не является имущественным активом, и его стоимость не может учитываться в иске против наследства. Это может быть особенно актуально для получателей Medicaid, чьи наследники могут быть предметом процедуры взыскания наследства по программе Medicaid .

Что происходит с пожизненным имуществом после смерти человека?

Право собственности на имущество немедленно передается лицу, указанному в качестве оставшегося в пожизненном наследственном акте.

Каковы права остатка?

Недвижимость, находящаяся в совместной собственности, не может быть продана или заложена без согласия оставшегося лица.

Оставшийся человек получает право проживать в доме, продавать его или закладывать только после смерти пожизненного арендатора.

Пожизненный арендатор сохраняет за собой ответственность собственника, включая все расходы, а также несет ответственность за уплату налогов и эксплуатационных расходов.

Нижняя линия

Создание пожизненного поместья — это разумный способ для домовладельцев убедиться, что их дома перейдут во владение человека, которого они хотят унаследовать, с минимальным количеством юридических возни или задержек.

Тем не менее, пожизненное имущество должно быть установлено только с полным пониманием того, что его нельзя легко отменить. Домовладелец отказывается от права продать недвижимость или получить на нее ипотечный кредит без сотрудничества с оставшимся.

Особенности

• Пожизненное имущество является формой совместной собственности.

• Пожизненный арендатор сохраняет за собой все права и обязанности собственника, кроме права продажи или залога имущества.

• При пожизненном имуществе владельцы имеют право пользоваться имуществом пожизненно.

• Как правило, процесс пожизненной недвижимости используется для упрощения наследования без завещания.