Livsgods

Hvad er en livsejendom?

Et livsejendom er ejendom, normalt en bolig, som en person ejer og kan bruge i hele deres levetid. Denne person, kaldet livslejeren, deler ejerskabet af ejendommen med en anden person eller personer, som automatisk vil modtage ejendomsretten til ejendommen ved livlejerens død.

I USA oprettes livsejendomme oftest af husejere for at sikre, at den næste generation i sidste ende får familiens hjem, mens man undgår skifteretten, den juridiske proces for at bevise et testamente.

Forståelse af en livsejendom

Et dødsbo er en form for fælles boligeje. Ejerskabet deles mellem en livsvarig lejer og en såkaldt "restmand". Som navnet antyder, har den resterende mand en ejerandel, men kan ikke tage besiddelse før den livsvarige lejers død. Livslejeren må bo i boligen, men må ikke sælge den eller belåne den uden den resterendes samtykke .

Livsboet stiftes med et skøde, hvoraf det fremgår, at beboeren(e) af ejendommen har tilladelse til at bruge den i hele deres liv. Skødet vil også navngive den person, der skal modtage ejendommen efter livslejerens død.

I USA er oprettelsen af en livsejendom normalt en del af ejendomsplanlægningen. Afhængigt af landet kan det dog tjene andre formål. I Frankrig kan en boligkøber f.eks. arrangere et livstidslejemål med en ældre boligejer og betale denne person en almindelig indkomst til gengæld for at blive udpeget som den udpegede restboer. Processen fungerer som et privat omvendt realkreditlån - en praksis, der går tilbage til det 9. århundrede .

Inden for et dødsbo er dødsboskødet et dokument, der giver ejeren mulighed for at videregive ejendomsretten til en ejendom uden at medtage den i et testamente som en del af en persons formue. Som følge heraf behøver ejendommen ikke at gennemgå skifteretten, den domstolsproces, der bruges til at validere testamenter. Når boet er meget betydeligt eller usædvanligt komplekst, kan skifteprocessen være dyr og kompliceret.

Hvis der er et livbo, ophører livslejerens interesse i ejendommen ved dødsfald, og ejendomsretten overgår til den resterende mand. Livslejeren er ejer af ejendommen på livstid og er ansvarlig for omkostninger såsom ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse. Derudover beholder livslejeren også eventuelle skattefordele ved boligejerskab .

Særlige overvejelser

###Oprettelse af en livsejendom

Mens en livsejendom normalt oprettes for at strømline processen med at overføre boligejerskab til næste generation, kan den også bruges til at etablere en indkomststrøm.

Livsboer kan oprettes for at give en livslang indkomst til en person frem for en engangsarv. I dette tilfælde består boet af en sum penge investeret i indkomstproducerende instrumenter, såsom obligationer, olie- og gasleasingkontrakter, ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) og andre lignende investeringer. Under denne ordning modtager livslejeren indkomst på livstid, men de kan ikke få adgang til hovedstolen.

Uanset hvilken type ejendom, der er involveret i en livsejendom, kan livslejeren ikke sælge den eller låne penge mod den uden samtykke fra den resterende mand. Hvis begge går med til salget, kan den resterende mand kræve en del af provenuet baseret på en forudbestemt skala, der afspejler livslejerens alder, såvel som aktuelle rentesatser. Typisk gælder det, at jo ældre livslejeren er, jo større andel kan den resterende lejer forvente at modtage .

Under et dødsbo er boligen ikke længere et aktiv i den enkeltes dødsbo. Det beskytter den mod retssager, herunder Medicaid ejendomsinddrivelse.

Fordele og ulemper ved dødsboer

Livsejendomme har både fordele og ulemper. Den mest bemærkelsesværdige fordel ved livsejendommen er, at det forenkler overdragelsen af et hjem til næste generation. Hvis boligen indgår i boligejerens testamente, kan skiftebehandlingen forsinke overdragelsen. Hvis der er et livsbo, sker overførslen automatisk med indgivelse af dødsattest.

En anden potentiel fordel: boligen er ikke længere et aktiv i boet. Det beskytter det mod retssager mod boet, herunder "Medicaid ejendomsgendannelse." Hvis en person er tilmeldt Medicaid og modtager tjenester betalt af det, kan statslige regeringer sagsøge boet for at få dækket omkostningerne .

Ud over juridiske fordele er der potentielle skattefordele:

• Livslejeren kan være berettiget til nogle husmands- eller seniorskattelettelser som boligejer.

• Den resterende mand kan få en betydelig skattelettelse for kapitalgevinst, når og hvis huset sælges (da dets skattemæssige værdiansættelse vil være baseret på dets værdi på tidspunktet for den livsvarige lejers død, ikke på det tidspunkt, det blev købt af den livsvarige lejer).

Der er dog også en potentiel juridisk ulempe: den livsvarige lejer kan blive involveret i ethvert juridiske problem, som en restman pådrager sig. For eksempel, hvis en forælder og et barn har oprettet et dødsbo, og barnet bliver sagsøgt for manglende betaling af skat, kan der indgives pant i forældrenes hjem.

Under alle omstændigheder er oprettelse af et dødsbo en seriøs og bindende beslutning for ejeren af en bolig. Husejeren opgiver muligheden for at sælge eller belåne boligen (medmindre den resterende mand er enig) og træffer et uigenkaldeligt valg af en arving til boligen .

TTT

Life Estate vs. Uigenkaldelig tillid

Ligesom et dødsbo er den uigenkaldelige tillid ofte et værktøj til ejendomsplanlægning. Som i et livsbo fjerner den uigenkaldelige tillid aktiver fra bevillingsgivers bo. Specifikt giver tilskudsgiver afkald på alle rettigheder til nogle aktiver og indkomst og overfører dem til en trust. Aktiverne kan være kontanter, investeringer eller livsforsikringer. Modtageren af trusten kan være en ægtefælle, bevillingsgivers børn eller en velgørende organisation.

Derudover er et dødsbo også "uigenkaldeligt". Når et dødsbo skøde er oprettet, kan livslejeren ikke ændre aftalen uden samtykke fra den resterende mand.

I modsætning til et dødsbo giver trusten ikke en fordel, såsom en bolig, til bevillingsgiver.

En uigenkaldelig tillid har dog sine fordele. En trust kan reducere en persons rigdom på papiret, mens den overfører den rigdom til familiemedlemmer. Det fjerner også nogle af personens aktiver fra et dødsbo, og fjerner dem fra skifteprocessen.

En trust kan være en nyttig strategi for en professionel, der er sårbar over for retssager - såsom en læge - fordi den beskytter nogle af deres aktiver ved at overføre dem til familiemedlemmer under en trust.

Eksempel på en livsejendom

En livsejendomsaftale følges normalt som et aspekt af ejendomsplanlægning. Et ældre par kan overveje en livsejendomsordning som et alternativ til at navngive en begunstiget i deres testamente. En livsejendomsaftale giver dem ret til at blive i deres hjem resten af deres liv. Når de begge er døde, overtager et voksent barn eller børn automatisk ejendomsretten til ejendommen.

En enke husejer, der ikke længere kan bo alene, kan oprette en livsejendomsaftale med et voksent barn som den resterende mand. Forælderen og barnet ejer nu boligen sammen, men forælderen bevarer livslang rettigheder til brugen af hjemmet. Begge har sikkerhed for, at ejendomsretten til boligen overgår til barnet uden forsinkelse eller afbrydelse.

Ofte stillede spørgsmål om Life Estate

Kan nogen med en livsejendom sælge ejendommen?

En livsvarig lejer kan ikke sælge ejendommen eller optage et realkreditlån mod den uden den resterendes samtykke. Det omvendte er også tilfældet: Resten kan ikke sælge eller belåne ejendommen i den livsvarige lejers levetid.

Hvordan fungerer et dødsboskøde?

Den livslange lejer bevarer de fleste af en boligejers rettigheder og forpligtelser. Livslejeren kan bo i boligen eller leje den og er ansvarlig for skatter, forsikringer og vedligeholdelsesomkostninger. Eventuelle skattefordele ved boligejerskab går også til livslejeren .

Livslejeren har ikke ret til at sælge ejendommen eller tage pant i den uden restens samtykke. Den resterende mand bliver medejer af ejendommen, men har ingen juridiske rettigheder til at bo i den eller bruge den indtil den livsvarige lejers død. Når en dødsattest er indgivet, kan den livsvarige lejer tage i besiddelse.

Hvad er fordelene ved en livsejendom?

Livsejendommen er et ejendomsplanlægningsværktøj. Den primære begrundelse for etableringen er at sikre, at en bolig overdrages til den rette person umiddelbart efter boligejerens død, hvorved man undgår en forsinkelse af en skifteretsbehandling.

Det fjerner også effektivt ejendommen fra boet. Ejendommen er ikke et dødsbo, og dens værdi kan ikke tages i betragtning i en sag mod boet. Dette kan være særligt relevant for Medicaid-modtagere, hvis arvinger kan være genstand for Medicaid-godsinddrivelsessager .

Hvad sker der med en dødsbo efter en persons død?

Ejendomsretten til ejendommen overgår straks til den, der er angivet som restmand i dødsboskødet.

Hvad er rettighederne for en restmand?

Den samejede ejendom kan ikke sælges eller pantsættes uden den resterendes samtykke.

Den resterende mand får først ret til at opholde sig i boligen, sælge den eller belåne den efter livslejerens død.

Livslejeren bevarer ansvaret for ejerskab, herunder alle omkostninger, og er ansvarlig for skatter og vedligeholdelsesomkostninger.

Bundlinjen

Oprettelse af en livsejendom er en rimelig måde for husejere at sikre sig, at deres hjem ender i besiddelse af den person, de ønsker at arve, med et minimum af juridisk postyr eller forsinkelse.

Et dødsbo bør dog kun etableres med den fulde forståelse for, at det ikke let kan fortrydes. Husejeren giver afkald på retten til at sælge ejendommen eller få pant i den uden medvirken fra den resterende mand.

##Højdepunkter

• Et livsbo er en form for fælles ejendomsret.

• Livslejeren bevarer alle en ejers rettigheder og ansvar bortset fra retten til at sælge eller pantsætte ejendommen.

• Under et dødsbo har ejerne ret til at bruge ejendommen på livstid.

• Typisk er livboprocessen vedtaget for at strømline arv og samtidig undgå skifte.