العقارات الحياة
ما هي ملكية الحياة؟
العقار مدى الحياة هو ممتلكات ، عادة ما تكون مسكن ، يمتلكها الفرد ويمكن أن يستخدمها طوال حياته. يشترك هذا الشخص ، المسمى بالمستأجر مدى الحياة ، في ملكية العقار مع شخص آخر أو أشخاص آخرين ، والذين سيحصلون تلقائيًا على سند الملكية عند وفاة المستأجر مدى الحياة.
في الولايات المتحدة ، غالبًا ما يتم إنشاء عقارات الحياة من قبل مالكي المنازل لضمان حصول الجيل التالي في النهاية على منزل العائلة مع تجنب الوصية ، وهي العملية القانونية لإثبات الإرادة.
فهم ملكية الحياة
الحوزة الحياتية هي شكل من أشكال ملكية المنازل المشتركة. يتم تقاسم الملكية بين المستأجر مدى الحياة وما يسمى "الباقي". كما يوحي الاسم ، للباقي مصلحة ملكية ولكن لا يمكنه الاستحواذ حتى وفاة المستأجر مدى الحياة. يجوز للمستأجر مدى الحياة أن يعيش في المنزل ولكن لا يجوز بيعه أو رهنه دون موافقة الباقي .
يتم إنشاء العقار مدى الحياة بصك ينص على أنه يُسمح لشاغلي العقار باستخدامه طوال مدة حياتهم. سيحدد العقد أيضًا اسم الشخص الذي سيتلقى العقار بعد وفاة المستأجر مدى الحياة.
في الولايات المتحدة ، عادة ما يكون إنشاء عقار مدى الحياة جزءًا من التخطيط العقاري. ومع ذلك ، اعتمادًا على البلد ، يمكن أن يخدم أغراضًا أخرى. على سبيل المثال ، في فرنسا ، يمكن لمشتري المنزل أن يرتب إيجارًا مدى الحياة مع مالك منزل مسن وأن يدفع لذلك الشخص دخلاً منتظمًا مقابل تسميته بالباقي المعين. تعمل العملية كرهن عقاري خاص - وهي ممارسة تعود إلى القرن التاسع .
ضمن ملكية الحياة ، سند التركة هو مستند يمنح المالك القدرة على نقل ملكية الممتلكات دون تضمينها في وصية كجزء من أصول الشخص. نتيجة لذلك ، لا يتعين على الممتلكات أن تمر عبر الوصايا ، وهي عملية المحكمة المستخدمة للتحقق من صحة الوصايا. عندما تكون التركة كبيرة جدًا أو معقدة بشكل غير عادي ، يمكن أن تكون عملية إثبات الوصايا مكلفة ومعقدة.
إذا كان هناك عقار مدى الحياة ، تنتهي مصلحة المستأجر مدى الحياة في العقار عند الوفاة ، ويتم نقل الملكية إلى الباقي. المستأجر مدى الحياة هو مالك العقار مدى الحياة وهو مسؤول عن التكاليف مثل ضرائب الممتلكات والتأمين والصيانة. بالإضافة إلى ذلك ، يحتفظ المستأجر مدى الحياة أيضًا بأي مزايا ضريبية لملكية المنزل .
إعتبارات خاصة
إنشاء عقار مدى الحياة
في حين يتم إنشاء عقار مدى الحياة عادةً لتبسيط عملية نقل ملكية المنازل إلى الجيل التالي ، يمكن أيضًا استخدامه لإنشاء تدفق للدخل.
يمكن إنشاء ممتلكات الحياة لتوفير دخل مدى الحياة للفرد بدلاً من ميراث مبلغ مقطوع. في هذه الحالة ، تتكون الحوزة من مبلغ من المال مستثمر في أدوات مدرة للدخل ، مثل السندات ، وعقود إيجار النفط والغاز ، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) ، واستثمارات أخرى مماثلة. بموجب هذا الترتيب ، يتلقى المستأجر مدى الحياة دخلاً مدى الحياة ، لكن لا يمكنهم الوصول إلى المبلغ الأساسي.
بغض النظر عن نوع العقار المتضمن في ملكية مدى الحياة ، لا يمكن للمستأجر مدى الحياة بيعها أو اقتراض المال مقابلها دون موافقة الباقي. إذا وافق كلاهما على البيع ، فيمكن للباقي أن يطلب جزءًا من العائدات بناءً على مقياس محدد مسبقًا يعكس عمر المستأجر مدى الحياة ، فضلاً عن أسعار الفائدة الحالية. عادة ، كلما تقدم المستأجر مدى الحياة ، زادت الحصة التي يمكن أن يتوقعها الباقي .
في ظل ملكية مدى الحياة ، لم يعد المنزل أحد أصول تركة الفرد. هذا يحميه من الدعاوى القضائية ، بما في ذلك استرداد ملكية ميديكيد.
مزايا وعيوب عقارات الحياة
عقارات الحياة لها مزايا وعيوب. الميزة الأكثر بروزًا لملكية الحياة هي أنها تبسط نقل المنزل إلى الجيل التالي. إذا تم تضمين المنزل في وصية صاحب المنزل ، فقد تؤدي عملية إثبات الوصية إلى تأخير النقل. إذا كان هناك تركة مدى الحياة ، فسيتم التحويل تلقائيًا مع تقديم شهادة وفاة.
ميزة أخرى محتملة: المنزل لم يعد من أصول التركة. هذا يحميها من الدعاوى القضائية ضد التركة ، بما في ذلك "استرداد ملكية ميديكيد". إذا كان الشخص مسجلاً في برنامج Medicaid وتلقى الخدمات التي يدفعها ، فيجوز لحكومات الولايات مقاضاة العقار لاسترداد التكاليف .
بالإضافة إلى المزايا القانونية ، هناك مزايا ضريبية محتملة:
قد يكون المستأجر مدى الحياة مؤهلاً للحصول على إعفاءات ضريبية أو إعفاءات ضريبية كبيرة كمالك منزل.
قد يحصل الباقي على إعفاء ضريبي كبير على أرباح رأس المال عندما وإذا تم بيع المنزل (نظرًا لأن تقييمه الضريبي سيعتمد على قيمته في وقت وفاة المستأجر مدى الحياة ، وليس وقت شرائه من قبل المستأجر مدى الحياة).
ومع ذلك ، هناك عيب قانوني محتمل أيضًا: قد يتورط المستأجر مدى الحياة في أي مشاكل قانونية يتكبدها الباقي. على سبيل المثال ، إذا أنشأ أحد الوالدين والطفل عقارًا مدى الحياة وتمت مقاضاة الطفل لعدم دفع الضرائب ، فيمكن رفع رهن ضد منزل الوالد.
على أي حال ، فإن إنشاء عقار مدى الحياة هو قرار جاد وملزم لمالك المنزل. يتخلى صاحب المنزل عن خيار بيع المنزل أو رهنه (ما لم يوافق الباقي) ويقوم باختيار وريث للمنزل لا رجوع عنه .
TTT
Life Estate مقابل الثقة غير القابلة للنقض
مثل ملكية الحياة ، غالبًا ما تكون الثقة غير القابلة للنقض أداة للتخطيط العقاري. كما هو الحال في التركة مدى الحياة ، فإن الثقة غير القابلة للإلغاء تزيل الأصول من تركة المانح. على وجه التحديد ، يتخلى المانح عن جميع الحقوق في بعض الأصول والدخل ، ويحولها إلى ائتمان. قد تكون الأصول نقدية أو استثمارات أو بوالص تأمين على الحياة. قد يكون المستفيد من الثقة الزوج أو أولاد المانح أو منظمة خيرية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن ملكية الحياة هي أيضًا "غير قابلة للنقض". بمجرد إنشاء سند ملكية مدى الحياة ، لا يمكن للمستأجر مدى الحياة تغيير الاتفاقية دون موافقة الباقي.
على عكس التركة مدى الحياة ، لا يقدم الصندوق فائدة ، مثل الإقامة ، للمانح.
ومع ذلك ، فإن الثقة غير القابلة للنقض لها فوائدها. يمكن أن تقلل الثقة من ثروة الشخص على الورق أثناء تحويل تلك الثروة إلى أفراد الأسرة. كما أنه يزيل بعض أصول الشخص من التركة ، ويقضي عليها من عملية إثبات الوصية.
يمكن أن تكون الثقة إستراتيجية مفيدة للمهني المعرض للدعاوى القضائية - مثل الطبيب - لأنها تحمي بعض أصولهم عن طريق نقلها إلى أفراد الأسرة بموجب ائتمان.
مثال على عقار مدى الحياة
عادة ما يتم عقد اتفاقية التركة على الحياة كأحد جوانب التخطيط العقاري. قد يفكر الزوجان الأكبر سنًا في ترتيب التركة مدى الحياة كبديل لتسمية المستفيد في وصاياهم. يمنحهم اتفاق التركة مدى الحياة الحق في البقاء في منازلهم لبقية حياتهم. عندما يتوفى كلاهما ، سيأخذ الطفل أو الأطفال البالغين تلقائيًا ملكية العقار.
يمكن لصاحب المنزل الأرمل الذي لم يعد بإمكانه العيش بمفرده أن ينشئ اتفاقية ملكية مدى الحياة مع طفل بالغ كبقية. يشترك الوالد والطفل الآن في ملكية المنزل ولكن يحتفظ الوالد بحقوق مدى الحياة لاستخدام المنزل. كلاهما يضمن أن ملكية المنزل ستنتقل إلى الطفل دون تأخير أو انقطاع.
أسئلة وأجوبة Life Estate
هل يمكن لشخص لديه عقار مدى الحياة بيع العقار؟
لا يمكن للمستأجر مدى الحياة بيع العقار أو الحصول على قرض عقاري مقابل ذلك دون موافقة الباقي. والعكس صحيح أيضًا: لا يستطيع الباقي بيع أو رهن العقار خلال فترة حياة المستأجر.
كيف يعمل سند التركة على الحياة؟
يحتفظ المستأجر مدى الحياة بمعظم حقوق والتزامات صاحب المنزل. يمكن للمستأجر مدى الحياة أن يعيش في المنزل أو يؤجره وهو مسؤول عن الضرائب والتأمين وتكاليف الصيانة. تذهب أي مزايا ضريبية لملكية المنزل إلى المستأجر مدى الحياة أيضًا .
لا يحق للمستأجر مدى الحياة بيع العقار أو الحصول على رهن عقاري عليه دون موافقة الباقي. يصبح الباقي مالكًا مشاركًا للعقار ولكن ليس لديه حقوق قانونية للعيش فيه أو استخدامه حتى وفاة المستأجر مدى الحياة. بمجرد تقديم شهادة الوفاة ، يمكن للمستأجر مدى الحياة الاستيلاء عليها.
ما هي مزايا عقار الحياة؟
الحوزة الحياتية هي أداة تخطيط الحوزة. السبب الرئيسي لتأسيسه هو التأكد من نقل المنزل إلى الشخص المناسب فور وفاة صاحب المنزل ، وبالتالي تجنب التأخير في إجراءات محكمة الوصايا.
كما أنه يزيل الملكية بشكل فعال من التركة. العقار ليس أصلًا عقاريًا ، ولا يمكن النظر في قيمته في دعوى ضد التركة. قد يكون هذا مناسبًا بشكل خاص لمتلقي برنامج Medicaid ، الذين قد يخضع ورثتهم لإجراءات استرداد ملكية Medicaid .
ماذا يحدث للعقار مدى الحياة بعد وفاة الشخص؟
تنتقل ملكية العقار على الفور إلى الشخص المسمى بالباقي في سند التركة مدى الحياة.
ما هي حقوق الباقين؟
لا يمكن بيع أو رهن العقار المشترك دون موافقة الباقي.
يحق للباقي الإقامة في المنزل أو بيعه أو رهنه فقط بعد وفاة المستأجر مدى الحياة.
يحتفظ المستأجر مدى الحياة بمسؤوليات الملكية ، بما في ذلك جميع التكاليف ، وهو مسؤول عن الضرائب وتكاليف الصيانة.
الخط السفلي
يعد إنشاء عقار مدى الحياة طريقة معقولة لأصحاب المنازل للتأكد من أن منازلهم ستنتهي في نهاية المطاف في حيازة الشخص الذي يريدون أن يرثوه ، مع حد أدنى من الجلبة القانونية أو التأخير.
ومع ذلك ، يجب إنشاء ملكية الحياة فقط مع الفهم الكامل أنه لا يمكن التراجع عنها بسهولة. يتنازل صاحب المنزل عن حق بيع العقار أو الحصول على رهن عقاري عليه دون تعاون الباقي.
يسلط الضوء
العقار مدى الحياة هو نوع من الملكية المشتركة.
يحتفظ المستأجر مدى الحياة بجميع حقوق ومسؤوليات المالك باستثناء حق بيع العقار أو رهنه.
في حالة العقار مدى الحياة ، يحق للملاك استخدام العقار مدى الحياة.
عادة ، يتم اعتماد عملية التركة على الحياة لتبسيط الميراث مع تجنب الوصية.
