Domaine viager
Qu'est-ce qu'un domaine viager ?
Un domaine viager est un bien, généralement une résidence, qu'un particulier possède et peut utiliser tout au long de sa vie. Cette personne, appelée viager, partage la propriété de la propriété avec une ou plusieurs autres personnes, qui recevront automatiquement le titre de propriété au décès du viager.
Aux États-Unis, les domaines viagers sont le plus souvent créés par les propriétaires pour s'assurer que la prochaine génération obtienne éventuellement la maison familiale tout en évitant l'homologation, le processus légal de preuve d'un testament.
Comprendre un domaine viager
Un domaine viager est une forme de copropriété. La propriété est partagée entre un locataire à vie et un soi-disant "restant". Comme son nom l'indique, le résiduaire a un droit de propriété mais ne peut en prendre possession qu'au décès du viager. Le viager peut habiter le logement mais ne peut ni le vendre ni l'hypothéquer sans l'accord du reliquat .
Le domaine viager est établi par un acte qui stipule que le ou les occupants de la propriété sont autorisés à l'utiliser pendant toute la durée de leur vie. L'acte nommera également la personne qui recevra la propriété après le décès du locataire viager.
Aux États-Unis, la création d'un domaine viager fait généralement partie de la planification successorale. Cependant, selon les pays, il peut servir à d'autres fins. Par exemple, en France, un acheteur de maison peut conclure une location viagère avec un propriétaire âgé et verser à cette personne un revenu régulier en échange d'être désigné comme restant désigné. Le processus fonctionne comme une hypothèque inversée privée, une pratique qui remonte au IXe siècle .
Dans un domaine viager, l'acte de domaine viager est un document qui accorde au propriétaire la possibilité de transmettre la propriété d'un bien sans l'inclure dans un testament dans le cadre des actifs d'une personne. En conséquence, la propriété n'a pas à passer par l'homologation, le processus judiciaire utilisé pour valider les testaments. Lorsque la succession est très importante ou exceptionnellement complexe, le processus d'homologation peut être coûteux et compliqué.
S'il y a un domaine viager, l'intérêt du locataire viager dans la propriété prend fin au décès et la propriété est transférée au restant. Le locataire à vie est le propriétaire de la propriété à vie et est responsable des coûts tels que les taxes foncières, les assurances et l'entretien. De plus, le viager conserve également les avantages fiscaux de l'accession à la propriété .
Considérations particulières
Créer un domaine viager
Bien qu'un domaine viager soit généralement créé pour rationaliser le processus de transfert de propriété à la génération suivante, il peut également être utilisé pour établir un flux de revenus.
Les domaines viagers peuvent être créés pour fournir un revenu à vie à une personne plutôt qu'un héritage forfaitaire. Dans ce cas, la succession consiste en une somme d'argent investie dans des instruments générateurs de revenus, tels que des obligations, des baux pétroliers et gaziers, des fiducies de placement immobilier (REIT) et d'autres investissements similaires. En vertu de cet arrangement, le locataire à vie reçoit un revenu à vie, mais il n'a pas accès au montant principal.
Quel que soit le type de propriété impliquée dans un domaine viager, le locataire viager ne peut pas le vendre ou emprunter de l'argent sans l'accord du reliquat. Si les deux acceptent la vente, le résiduel pourrait exiger une partie du produit en fonction d'une échelle prédéterminée qui reflète l'âge du locataire à vie, ainsi que les taux d'intérêt actuels. En règle générale, plus le locataire à vie est âgé, plus la part que le resteman peut s'attendre à recevoir est importante .
Dans le cadre d'un domaine viager, le logement n'est plus un bien du patrimoine du particulier. Cela le protège des poursuites judiciaires, y compris le recouvrement de la succession de Medicaid.
Avantages et inconvénients des domaines viagers
Les domaines viagers présentent à la fois des avantages et des inconvénients. L'avantage le plus notable du domaine viager est qu'il simplifie le transfert d'un logement à la génération suivante. Si la maison est incluse dans le testament du propriétaire, le processus d'homologation peut retarder le transfert. S'il s'agit d'un domaine viager, le transfert est automatique avec le dépôt d'un acte de décès.
Autre avantage potentiel : la maison n'est plus un bien du domaine. Cela le protège des poursuites contre la succession, y compris la "récupération de la succession Medicaid". Si une personne est inscrite à Medicaid et reçoit des services payés par elle, les gouvernements des États peuvent poursuivre la succession pour récupérer les coûts .
En plus des avantages juridiques, il existe des avantages fiscaux potentiels :
Le locataire à vie peut être admissible à certains allégements fiscaux pour les propriétés familiales ou les personnes âgées en tant que propriétaire.
Le résiduaire peut bénéficier d'un allégement fiscal substantiel sur les gains en capital lorsque et si la maison est vendue (puisque son évaluation fiscale sera basée sur sa valeur au moment du décès du viager, et non au moment où elle a été achetée par le viager).
Cependant, il existe également un inconvénient juridique potentiel : le locataire viager peut être impliqué dans tout problème juridique encouru par un homme restant. Par exemple, si un parent et un enfant ont créé un domaine viager et que l'enfant est poursuivi pour non-paiement d'impôts, un privilège pourrait être déposé contre la maison du parent.
Dans tous les cas, la création d'un domaine viager est une décision sérieuse et contraignante pour le propriétaire d'un logement. Le propriétaire renonce à la possibilité de vendre ou d'hypothéquer la maison (à moins que l'homme restant n'accepte) et fait un choix irrévocable d'un héritier à la maison .
TTT
Domaine viager contre fiducie irrévocable
Comme un domaine viager, la fiducie irrévocable est souvent un outil de planification successorale. Comme dans un domaine viager, la fiducie irrévocable retire des biens du patrimoine du constituant. Plus précisément, le constituant renonce à tous les droits sur certains actifs et revenus, en les transférant à une fiducie. Les actifs peuvent être des liquidités, des placements ou des polices d'assurance-vie. Le bénéficiaire de la fiducie peut être un conjoint, les enfants du constituant ou un organisme de bienfaisance.
De plus, un domaine viager est également « irrévocable ». Une fois qu'un acte de succession viager est établi, le viager ne peut modifier l'accord sans le consentement du résiduel.
Contrairement à un domaine viager, la fiducie ne procure pas d'avantage, tel qu'une résidence, au constituant.
Une fiducie irrévocable a cependant ses avantages. Une fiducie peut réduire la richesse d'une personne sur papier tout en transférant cette richesse aux membres de la famille. Il supprime également certains des actifs de la personne d'une succession, les éliminant du processus d'homologation.
Une fiducie peut être une stratégie utile pour un professionnel vulnérable aux poursuites, comme un médecin, car elle protège certains de ses actifs en les transférant aux membres de la famille dans le cadre d'une fiducie.
Exemple de domaine viager
Un contrat de domaine viager est généralement conclu dans le cadre de la planification successorale. Un couple plus âgé pourrait envisager un arrangement de succession viagère comme alternative à la désignation d'un bénéficiaire dans son testament. Un contrat viager leur donne le droit de rester dans leur logement pour le reste de leur vie. Lorsqu'ils sont tous les deux décédés, un enfant ou des enfants adultes prendront automatiquement le titre de propriété.
Un propriétaire veuf qui ne peut plus vivre seul peut conclure un contrat viager avec un enfant adulte comme restant. Le parent et l'enfant sont maintenant copropriétaires de la maison, mais le parent conserve des droits à vie sur l'utilisation de la maison. Les deux ont l'assurance que la propriété du logement sera transmise à l'enfant sans délai ni interruption.
FAQ sur le domaine viager
Quelqu'un avec un domaine viager peut-il vendre la propriété ?
Un viager ne peut vendre le bien ni contracter un emprunt hypothécaire sur celui-ci sans l'accord du reliquat. L'inverse est également vrai : le «restantman» ne peut pas vendre ou hypothéquer la propriété du vivant du locataire viager.
Comment fonctionne un acte de succession viager ?
Le viager conserve la plupart des droits et obligations d'un propriétaire. Le locataire à vie peut vivre dans la maison ou la louer et est responsable des taxes, des assurances et des frais d'entretien. Tous les avantages fiscaux de l'accession à la propriété profitent également au locataire viager .
Le viager n'a pas le droit de vendre le bien ou d'hypothéquer celui-ci sans l'accord du reliquat. Le restant devient copropriétaire de la propriété mais n'a aucun droit légal d'y habiter ou de l'utiliser jusqu'au décès du viager. Une fois le certificat de décès déposé, le viager peut prendre possession.
Quels sont les avantages d'un domaine viager ?
Le domaine viager est un outil de planification successorale. La principale raison de l'établir est de s'assurer qu'une maison est transférée à la bonne personne immédiatement après le décès du propriétaire, évitant ainsi le retard d'une procédure judiciaire d'homologation.
Il supprime également efficacement la propriété de la succession. La propriété n'est pas un bien immobilier et sa valeur ne peut être prise en compte dans une poursuite contre la succession. Cela peut être particulièrement pertinent pour les bénéficiaires de Medicaid, dont les héritiers peuvent faire l'objet d'une procédure de recouvrement de succession Medicaid .
Qu'advient-il d'un domaine viager après le décès d'une personne ?
La propriété du bien est immédiatement transférée à la personne désignée comme l'homme résiduel dans l'acte de succession.
Quels sont les droits d'un Resterman ?
La copropriété ne peut être vendue ou hypothéquée sans l'accord du reliquat.
Le résiduaire n'obtient le droit de résider dans la maison, de la vendre ou de l'hypothéquer qu'après le décès du locataire viager.
Le viager conserve les responsabilités de la propriété, y compris tous les frais, et est responsable des taxes et des frais d'entretien.
L'essentiel
La création d'un domaine viager est un moyen raisonnable pour les propriétaires de s'assurer que leurs maisons se retrouveront en la possession de la personne dont ils veulent hériter, avec un minimum de tracas ou de retard juridiques.
Cependant, un domaine viager ne doit être établi qu'en sachant parfaitement qu'il ne peut pas être annulé facilement. Le propriétaire renonce au droit de vendre la propriété ou d'obtenir une hypothèque sans la coopération de l'homme restant.
Points forts
Un domaine viager est un type de copropriété.
Le viager conserve tous les droits et obligations d'un propriétaire à l'exception du droit de vendre ou d'hypothéquer la propriété.
Dans le cadre d'un domaine viager, les propriétaires ont le droit d'utiliser le bien à vie.
En règle générale, le processus de succession viagère est adopté pour rationaliser l'héritage tout en évitant l'homologation.
