Life Estate

Hva er en livseiendom?

Et livseiendom er eiendom, vanligvis en bolig, som en person eier og kan bruke i løpet av livet. Denne personen, kalt livsleietakeren, deler eierskapet til eiendommen med en annen person eller personer, som automatisk vil motta eiendomsretten til eiendommen ved dødsfall.

I USA opprettes livseiendommer oftest av huseiere for å sikre at neste generasjon til slutt får familiens hjem samtidig som man unngår skifte, den juridiske prosessen for å bevise en testament.

Forstå en livseiendom

Et dødsbo er en form for felles boligeie. Eierskapet er delt mellom en livsvarig leietaker og en såkalt «restmann». Som navnet antyder, har gjenværende eier en eierandel, men kan ikke ta besittelse før livstidsleietakerens død. Livsleietakeren kan bo i boligen, men kan ikke selge den eller pantsette den uten samtykke fra den gjenværende mannen .

Livsboet opprettes med skjøte som sier at beboer(e) av eiendommen har lov til å bruke den hele livet. Skjøtet vil også navngi den som skal motta eiendommen etter livsleierens død.

I USA er opprettelsen av en livseiendom vanligvis en del av eiendomsplanleggingen. Avhengig av landet kan det imidlertid tjene andre formål. For eksempel, i Frankrike, kan en boligkjøper ordne et livstidsleie med en eldre huseier og betale denne personen en vanlig inntekt mot å bli utpekt som den utpekte gjenværende mannen. Prosessen fungerer som et privat omvendt boliglån - en praksis som dateres tilbake til 900-tallet .

Innenfor et dødsbo er dødsboskjøtet et dokument som gir eieren mulighet til å overføre eiendomsretten til en eiendom uten å inkludere den i et testament som en del av en persons eiendeler. Som et resultat trenger ikke eiendommen å gå gjennom skifte, rettsprosessen som brukes til å validere testamenter. Når boet er svært omfattende eller uvanlig sammensatt, kan skifteprosessen være kostbar og komplisert.

Dersom det er et livbo, opphører livsleiers eierandel i eiendommen ved dødsfallet, og eiendomsretten overføres til gjenværende. Livsleietakeren er eier av eiendommen på livstid og er ansvarlig for kostnader som eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold. I tillegg beholder livsleietakeren også eventuelle skattefordeler ved huseierskap

Spesielle hensyn

Opprette en livseiendom

Mens en livseiendom vanligvis opprettes for å effektivisere prosessen med å overføre boligeierskap til neste generasjon, kan den også brukes til å etablere en inntektsstrøm.

Livsboer kan opprettes for å gi en livslang inntekt for en person i stedet for en engangsarv. I dette tilfellet består boet av en sum penger investert i inntektsgivende instrumenter, som obligasjoner, olje- og gassleasing, eiendomsinvesteringsfond (REITs) og andre lignende investeringer. I henhold til denne ordningen får livslåneren inntekt på livstid, men de får ikke tilgang til hovedstolen.

Uansett hvilken type eiendom som er involvert i en livseiendom, kan ikke livsleietakeren selge den eller låne penger mot den uten samtykke fra den gjenværende mannen. Hvis begge går med på salget, kan resten kreve en del av inntektene basert på en forhåndsbestemt skala som reflekterer livsleietakerens alder, samt gjeldende rentesatser. Vanligvis er det slik at jo eldre livsleietaker er, jo større andel kan resten forvente å motta .

Under et dødsbo er ikke boligen lenger en eiendel av den enkeltes dødsbo. Det skjermer det fra søksmål, inkludert gjenoppretting av eiendom fra Medicaid.

Fordeler og ulemper med livseier

Livseiendommer har både fordeler og ulemper. Den mest bemerkelsesverdige fordelen med livseiendommen er at den forenkler overføringen av et hjem til neste generasjon. Dersom boligen inngår i huseiers testament, kan skiftebehandlingen forsinke overdragelsen. Hvis det er et dødsbo, skjer overdragelsen automatisk med innlevering av dødsattest.

En annen potensiell fordel: hjemmet er ikke lenger en eiendel av boet. Det beskytter den mot søksmål mot boet, inkludert "Medicaid eiendomsgjenvinning." Hvis en person er registrert i Medicaid og mottar tjenester betalt av det, kan statlige myndigheter saksøke boet for å dekke kostnadene .

I tillegg til juridiske fordeler, er det potensielle skattefordeler:

• Livleieren kan være berettiget til noen gårds- eller seniorskattelettelser som huseier.

• Den gjenværende personen kan få en betydelig skattefradrag når og hvis huset selges (siden dens skattemessige verdsettelse vil være basert på verdien på tidspunktet for livsleietakerens død, ikke på tidspunktet det ble kjøpt av livsleietakeren).

Det er imidlertid også en potensiell juridisk ulempe: livsleietakeren kan bli involvert i eventuelle juridiske problemer som en restmann pådrar seg. For eksempel, hvis en forelder og et barn har opprettet et dødsbo og barnet blir saksøkt for manglende betaling av skatt, kan en panterett inngis mot foreldrenes hjem.

Uansett er det å opprette en dødsbo en alvorlig og bindende beslutning for eieren av en bolig. Huseieren gir opp muligheten til å selge eller pantsette boligen (med mindre resten er enig) og tar et ugjenkallelig valg av en arving til boligen .

TTT

Livsgods vs. ugjenkallelig tillit

Som en livseiendom er den ugjenkallelige tilliten ofte et verktøy for eiendomsplanlegging. Som i et livsbo, fjerner den ugjenkallelige tilliten eiendeler fra boet til tilskuddsgiveren. Nærmere bestemt gir tilskuddsgiver fra seg alle rettigheter til enkelte eiendeler og inntekter, og overfører dem til en trust. Eiendelene kan være kontanter, investeringer eller livsforsikringer. Mottakeren av trusten kan være en ektefelle, grantorens barn eller en veldedig organisasjon.

I tillegg er en livseiendom også "ugjenkallelig." Når et dødsbo er opprettet, kan ikke livleieren endre avtalen uten samtykke fra den gjenværende.

I motsetning til en livseiendom, gir ikke tilliten en fordel, for eksempel en bolig, til tilskuddsgiveren.

En ugjenkallelig tillit har imidlertid sine bruksområder. En trust kan redusere en persons formue på papir mens den overfører formuen til familiemedlemmer. Det fjerner også noen av personens eiendeler fra et bo, og eliminerer dem fra skifteprosessen.

En trust kan være en nyttig strategi for en profesjonell som er sårbar for søksmål – for eksempel en lege – fordi den beskytter noen av eiendelene deres ved å overføre dem til familiemedlemmer under en trust.

Eksempel på en livseiendom

En livseiendomsavtale inngås vanligvis som et aspekt av eiendomsplanlegging. Et eldre par kan vurdere en livseiendomsordning som et alternativ til å navngi en begunstiget i testamentene. En livseiendomsavtale gir dem rett til å bo i boligen resten av livet. Når de begge er døde, vil et voksent barn eller barn automatisk ta eiendomsretten til eiendommen.

En huseier som er enke som ikke lenger kan bo alene, kan opprette en livseiendomsavtale med et voksent barn som gjenværende. Forelderen og barnet eier nå hjemmet, men forelderen beholder livstidsrettigheter til bruken av hjemmet. Begge har forsikring om at eiendomsretten til boligen vil overgå til barnet uten opphold eller avbrudd.

Vanlige spørsmål om livseiendom

Kan noen med livseiendom selge eiendommen?

En livstidsleietaker kan ikke selge eiendommen eller ta opp et pantelån mot den uten samtykke fra den gjenværende. Det motsatte er også sant: Resten kan ikke selge eller pantsette eiendommen i løpet av levetiden til leietakeren.

Hvordan fungerer et dødsbo?

Livsleieren beholder de fleste rettigheter og plikter til en huseier. Livsleietakeren kan bo i boligen eller leie den og er ansvarlig for skatter, forsikringer og vedlikeholdskostnader. Eventuelle skattefordeler ved huseierskap går til livsleietakeren også

Livleietaker har ikke rett til å selge eiendommen eller ta pant i den uten gjenværende samtykke. Resten blir medeier av eiendommen, men har ingen juridiske rettigheter til å bo i den eller bruke den inntil livsleierens død. Når en dødsattest er innlevert, kan livsleietakeren ta i besittelse.

Hva er fordelene med en livseiendom?

Livsboet er et eiendomsplanleggingsverktøy. Den primære grunnen til å etablere det er å sikre at en bolig blir overført til rett person umiddelbart etter huseierens død, og dermed unngå forsinkelser i en skifterettsbehandling.

Det fjerner også effektivt eiendommen fra boet. Eiendommen er ikke en eiendom, og dens verdi kan ikke vurderes i søksmål mot boet. Dette kan være spesielt aktuelt for Medicaid-mottakere, hvis arvinger kan være gjenstand for Medicaid-godsgjenvinningssaker .

Hva skjer med et dødsbo etter at en person dør?

Eiendomsretten til eiendommen overføres umiddelbart til den som er oppgitt som restmann i dødsboskjøtet.

Hva er rettighetene til en gjenværende mann?

Sameieeiendommen kan ikke selges eller pantsettes uten samtykke fra den gjenværende.

Den gjenværende mannen får rett til å bo i boligen, selge den eller pantsette den først etter livstidsleietakerens død.

Livsleietakeren beholder ansvaret for eierskap, inkludert alle kostnader, og er ansvarlig for skatter og vedlikeholdskostnader.

Bunnlinjen

Å opprette en livseiendom er en rimelig måte for huseiere å sørge for at hjemmene deres vil havne i besittelse av personen de ønsker å arve, med et minimum av juridisk oppstyr eller forsinkelse.

Imidlertid bør et livseiendom bare etableres med full forståelse for at det ikke kan angres enkelt. Huseieren gir fra seg retten til å selge eiendommen eller få pant i den uten medvirken fra den gjenværende.

Høydepunkter

– Et livseiendom er en type sameie.

• Livsleietakeren beholder alle rettigheter og plikter til en eier bortsett fra retten til å selge eller pantsette eiendommen.

– Under et dødsbo har eierne rett til å bruke eiendommen på livstid.

• Vanligvis blir livseiendomsprosessen tatt i bruk for å effektivisere arv samtidig som man unngår skifte.