الحيازة السلبية
عندما تشتري منزلًا ، فقد تشتري أكثر من مجرد هيكل. إذا كانت ملكية منفصلة ، فقد تشتري أيضًا أرضًا أو الكثير والميزات الموجودة عليها ، مثل الممر أو الفناء الخلفي أو السياج أو السقيفة. آخر شيء تريده هو فقدان ملكية أي جزء من الممتلكات لشخص آخر ، ولكن يمكن أن يحدث ذلك في حالات الحيازة السلبية. إليك كيفية عمل هذا المبدأ القانوني ، وما يمكنك فعله لمعالجته إذا قدم شخص ما مطالبة معاكسة.
ما هو الاستحواذ المعاكس؟
الحيازة العكسية هي مبدأ قانوني يمنح الشخص ملكية الأرض التي يملكها شخص آخر إذا كان الشخص يفي بمتطلبات معينة. عادة ، تشمل هذه المتطلبات شغل واستخدام وصيانة أو تحسين الممتلكات التي يملكها شخص آخر لفترة محددة من الوقت.
تختلف الحيازة العكسية عن حقوق الارتفاق ، حيث يمنح المالك صراحة حقوقًا معينة ، مثل الإذن باستخدام ممر ، إلى شخص آخر. بشكل عام ، لكي تُعتبر ملكية سلبية ، يجب أن يستخدم شخص ما العقار دون إذن المالك.
يمكن أن يحدث الاستحواذ العكسي عن قصد أو عن غير قصد. إذا قام أحد الجيران ، على سبيل المثال ، ببناء سياج عن غير قصد بقدم واحدة على الممتلكات الخاصة بك وبدأ في استخدام الأرض المحاطة بالسياج ، فقد يكون الجار قادرًا على المطالبة بملكية عكسية لهذا الجزء من الممتلكات الخاصة بك. في حالة أخرى ، قد يتمكن المستقطن الذي يحتل منزلًا مهجورًا عن عمد من المطالبة بحيازة معاكسة بعد فترة زمنية معينة. يمكن أن يندرج هذا ضمن ما يُعرف باسم "حقوق العشوائيات".
متطلبات الحيازة السلبية
يمكن أن تكون الحيازة السلبية معقدة لأن المتطلبات الدقيقة التي تميزها تختلف باختلاف الولاية القضائية. على سبيل المثال ، تسمح بعض الدول بمطالبات الحيازة السلبية من قبل الحائزين الذين احتلوا واستخدموا الممتلكات ، عن قصد أو بغير قصد. يطلب البعض الآخر من المالك أن يدرك أنه يتعدى على ممتلكات شخص آخر.
هذه هي المتطلبات النموذجية لمطالبة حيازة معاكسة:
** الاستخدام المستمر ** - يجب أن يكون المالك الذي يدعي قد شغل العقار واستخدمه باستمرار للفترة المطلوبة. لا يمكن للشخص الذي يعيش في منزل لقضاء العطلات الخاص بالعائلة لمدة ثلاثة أشهر في السنة أن يدعي امتلاكه بشكل سلبي ، على سبيل المثال ، لأنه لا يشغلها باستمرار. قد تكون الفترة المطلوبة قصيرة تصل إلى عامين أو طويلة تصل إلى 30 عامًا.
** استخدام عدائي ** - في هذا السياق ، تعني كلمة "عدائي" أن المالك الذي يدعي قد استخدم الممتلكات دون إذن. يجب على المالك إثبات أن مالك العقار لم يؤجره أو يؤجره أو يمنحه إذنًا لاستخدام العقار.
** الاستخدام الحصري ** - يجب أن يكون المالك الذي يقدم المطالبة هو الشاغل والمستخدم الوحيد للممتلكات ، والعمل بصفته مالك العقار واستبعاد الآخرين من استخدامه (بما في ذلك المالك الفعلي).
** منفتحة وسيئة السمعة ** - يجب أن يكون المالك الذي يدعي صريحًا بشأن استخدامه للممتلكات ، بدلاً من إخفاءها. يجب أن يكون واضحًا للجيران أو المتفرجين أن المالك يستخدم العقار ، ويجب أن يتخذ المالك الإجراءات التي يفعلها المالك عادةً ، مثل تلقي البريد.
** الحيازة الفعلية ** - وبالمثل ، يجب أن يتصرف المالك الذي يقدم المطالبة مثل المالك ، مثل مواكبة الصيانة أو تحسين الممتلكات. يمكن أن يشمل ذلك جز العشب ، والحفاظ على الهياكل في الممتلكات وحتى دفع ضرائب الممتلكات.
في معظم الولايات القضائية ، يتحمل صاحب المطالبة عبء الإثبات. بمعنى آخر ، يجب على الحائز إثبات أن مطالبته تفي بجميع المتطلبات التي تشكل حيازة معاكسة.
كيفية تجنب المطالبات السلبية على الممتلكات الخاصة بك
إذا كنت تمتلك عقارًا ، فأنت لا ترغب في التنازل عنه لشخص آخر مجانًا ، لذلك يجب عليك اتخاذ خطوات لمنع أي ادعاءات بملكية عكسية.
أول شيء عليك القيام به لمنع المطالبة هو أن تعرف بالضبط ما تملكه. إذا لم تكن متأكدًا ، فقد يكون من المفيد إجراء مسح للممتلكات الخاصة بك وتحديد حدودها حتى تعرف ما يخصك وما يخص جيرانك. يمكن أن يظهر الاستطلاع أي مشكلات ، مثل السياج في غير محله ، قبل أن تؤدي إلى المطالبات.
إذا كانت لديك اتفاقيات مع جيران للسماح لهم باستخدام بعض ممتلكاتك ، فاكتبها. إن منح إذن صريح بهذه الطريقة يجعل استخدام ممتلكاتك غير عدائي ، مما يمنع ادعاء الملكية السلبية.
إذا كنت تمتلك عقارًا لا تستخدمه بشكل متكرر ، خذ الوقت الكافي لزيارته ومعاينته بانتظام (أو اطلب من جهة موثوقة القيام بذلك نيابةً عنك) للتأكد من عدم احتلال أي شخص لها. تأكد أيضًا من الحفاظ على الممتلكات - قد تكون قادرًا على الإشارة إلى ذلك كدليل على أنك تحتفظ بالملكية الفعلية إذا دعت الحاجة.
إذا وجدت شخصًا ما في ممتلكاتك ، فأنت بحاجة إلى إزالة الشخص ، وغالبًا ما يتطلب ذلك مساعدة قانونية. وفقًا لـ C. Scott Schwefel ، محامي العقارات في ولاية كونيتيكت ، ستحتاج على الأرجح إلى إرسال إشعار خطي إلى المالك الخصم وتسجيل الإشعار في ولايتك القضائية.
يقول شوفيل: "يعمل هذا بمثابة انقطاع لاستخدام المالك الضار للممتلكات وحيازته ويمنع الاستحواذ".
خلاصة القول ، بمجرد أن تعرف ما تملكه ، "من السهل جدًا تجنب مطالبات الحيازة المعاكسة" ، كما يقول راجح سعادة ، المحامي المقيم في نيو جيرسي.
تقول سعادة: "تعامل مع ممتلكاتك كما لو كانت ملكًا لك من خلال تأمين حدودك واستخدام الوسائل المشروعة لإزالة أولئك الذين ليس لديهم إذن بالدخول أو الإقامة".
يسلط الضوء
يُعرف أيضًا بالعامية باسم حقوق واضعي اليد أو الاستيطان ، يمكن أيضًا تطبيق القانون على ممتلكات أخرى مثل الملكية الفكرية أو الرقمية / الافتراضية.
الحيازة العكسية هي العملية القانونية التي يحصل بموجبها شاغل غير مالك لقطعة أرض على سند ملكية وملكية لتلك الأرض بعد فترة زمنية معينة.
يجب على المدعي ، أو المدعي ، إثبات أنه قد تم استيفاء العديد من المعايير قبل أن تسمح المحكمة بمطالبتهم.
قد تشمل المتطلبات الاستخدام المستمر والاستيلاء على الأرض والاستخدام الحصري.
هناك بعض الإجراءات التي يمكن لمالكي الأراضي اتخاذها لتجنب الحيازة المعاكسة.
التعليمات
ما هو الحد الزمني للحيازة السلبية؟
يختلف الحد الزمني حسب الولاية القضائية ، ويتراوح من ثلاث سنوات (أريزونا) إلى 30 عامًا (لويزيانا). متوسط الحد الزمني هو 10-12 سنة.
ما الدول التي تسمح بالحيازة العكسية؟
على الرغم من أن جميع الولايات تسمح بالحيازة المعاكسة ، إلا أن المتطلبات يمكن أن تختلف بشكل كبير من دولة إلى أخرى. تشمل الاختلافات الرئيسية طول مدة الحيازة ودفع الضرائب ووجود مستند يدعي إثبات الملكية (مثل صك). بشكل عام ، لا تطلب الولايات في الشرق وثائق إضافية ، لكنها قد تطلب دفع ضرائب على الممتلكات. تميل الدول في الغرب إلى السماح بفترات أقصر للحيازة ولكن لديها بعض المتطلبات الإضافية ، مثل دفع الضرائب أو سند.
من يمكنه ادعاء الحيازة السلبية؟
يجوز لأي شخص يمتلك أرضًا مملوكة لشخص آخر المطالبة بحيازة معاكسة والحصول على سند صالح لها بموجبها ، طالما تم استيفاء متطلبات معينة ، مثل الحيازة لفترة كافية من الوقت أو دفع الضرائب على الممتلكات. تختلف هذه المتطلبات حسب الاختصاص.
ما هي المتطلبات الخمسة للحيازة العكسية؟
على الرغم من أن متطلبات الحيازة المعاكسة قد تختلف اختلافًا كبيرًا بين الولايات القضائية ، فيما يلي المتطلبات النموذجية التي يجب الوفاء بها: - يجب أن تكون حيازة الممتلكات مستمرة وغير منقطعة. - يجب أن يكون الاحتلال معاديًا ومضادًا لمصالح الحقيقية المالك ، وتحدث دون موافقتهم. - يجب على الشخص الذي يسعى إلى الحيازة السلبية أن يشغل عقارًا بطريقة منفتحة وسيئة السمعة وواضحة. - يجب أن تستمر حيازة العقار للفترة القانونية المحددة مسبقًا للدولة ، والتي قد تختلف من ثلاثة إلى 30 عامًا. - يجب أن يكون العقار مشغولًا بشكل حصري من قبل الشخص الذي يسعى إلى حيازة معاكسة.
