Possession adverse
Lorsque vous achetez une maison, vous achetez peut-être plus que la structure. S'il s'agit d'une propriété individuelle, vous pouvez également acheter un terrain ou un lot et ses caractéristiques, comme une allée, une cour arrière, une clôture ou un cabanon. La dernière chose que vous voulez est de perdre la propriété d'une partie de la propriété à quelqu'un d'autre, mais cela peut arriver en cas de possession adversative. Voici comment fonctionne ce principe juridique et ce que vous pouvez faire pour y remédier si quelqu'un fait une réclamation défavorable.
Qu'est-ce que la possession adverse ?
La possession adverse est un principe juridique qui accorde à une personne la propriété d'un terrain appartenant à quelqu'un d'autre si la personne remplit certaines conditions. En règle générale, ces exigences comprennent l'occupation, l'utilisation et l'entretien ou l'amélioration d'une propriété appartenant à quelqu'un d'autre pendant une durée déterminée.
La possession adversative est différente d'une servitude, dans laquelle un propriétaire accorde explicitement certains droits, comme la permission d'utiliser une allée, à quelqu'un d'autre. Généralement, pour être considérée comme possession adversative, quelqu'un doit utiliser la propriété sans la permission du propriétaire.
La possession adverse peut se produire intentionnellement ou non. Si un voisin, par exemple, construit par inadvertance une clôture d'un pied sur votre propriété et commence à utiliser le terrain entouré par la clôture, le voisin peut être en mesure de revendiquer la possession adversative de cette partie de votre propriété. Dans un autre cas, un squatter occupant intentionnellement une maison abandonnée pourrait être en mesure de revendiquer la possession adversative après un certain laps de temps. Cela peut relever de ce que l'on appelle les "droits des squatters".
Exigences de possession adverse
La possession adverse peut être compliquée parce que les exigences exactes qui la caractérisent varient selon la juridiction. Par exemple, certains États autorisent les réclamations pour possession adversative par les possesseurs qui ont simplement occupé et utilisé une propriété, intentionnellement ou non. D'autres exigent que le possesseur soit conscient qu'il empiète sur la propriété de quelqu'un d'autre.
Voici les exigences typiques pour une réclamation pour possession adversative :
Utilisation continue - Le possesseur qui fait la réclamation doit avoir occupé et utilisé la propriété de manière continue pendant la période requise. Quelqu'un qui vit dans la maison de vacances d'une famille trois mois par an ne pourrait pas revendiquer la possession adversative, par exemple, car il ne l'occupe pas en permanence. La période requise peut être aussi courte que deux ans ou aussi longue que 30 ans.
Utilisation hostile - Dans ce contexte, "hostile" signifie que le possesseur faisant la réclamation a utilisé la propriété sans autorisation. Le possesseur doit prouver que le propriétaire n'a pas loué, loué ou autrement accordé l'autorisation d'utiliser la propriété.
Utilisation exclusive - Le possesseur qui fait la réclamation doit être le seul occupant et utilisateur de la propriété, agir en tant que propriétaire de la propriété et interdire aux autres de l'utiliser (y compris le propriétaire réel).
** Ouvert et notoire ** - Le possesseur qui fait la réclamation doit être ouvert sur son utilisation de la propriété, au lieu de la dissimuler. Il devrait être évident pour les voisins ou les spectateurs que le possesseur utilise la propriété, et le possesseur devrait prendre des mesures que le propriétaire ferait généralement, comme recevoir du courrier.
Possession réelle – De même, le possesseur qui fait la réclamation doit agir comme le ferait un propriétaire, par exemple en assurant l'entretien ou l'amélioration de la propriété. Cela peut inclure la tonte de la pelouse, l'entretien des structures sur la propriété et même le paiement des taxes foncières.
Dans la plupart des juridictions, le possesseur qui fait la réclamation supporte la charge de la preuve. En d'autres termes, le possesseur doit démontrer que sa créance satisfait à toutes les conditions qui constituent la possession adversative.
Comment éviter les réclamations défavorables à votre propriété
Si vous possédez un bien, vous ne voulez pas le donner gratuitement à quelqu'un d'autre, vous devez donc prendre des mesures pour empêcher toute réclamation de possession adversative.
La première chose que vous devez faire pour éviter une réclamation est de savoir précisément ce que vous possédez. Si vous n'êtes pas sûr, il peut être utile de faire arpenter votre propriété et de marquer ses limites afin que vous sachiez ce qui vous appartient et ce qui appartient à vos voisins. Une enquête peut révéler des problèmes, comme une clôture mal placée, avant qu'ils ne conduisent à des réclamations.
Si vous avez des accords avec des voisins pour leur permettre d'utiliser une partie de votre propriété, mettez-le par écrit. Accorder une autorisation explicite de cette manière rend l'utilisation de votre propriété non hostile, ce qui empêcherait une réclamation de possession adversative.
Si vous possédez une propriété que vous n'utilisez pas fréquemment, prenez le temps de la visiter et de l'inspecter régulièrement (ou demandez à une personne de confiance de le faire pour vous) pour vous assurer que personne ne l'occupe. Assurez-vous également d'entretenir la propriété - vous pourrez peut-être indiquer que vous en conservez la possession réelle si le besoin s'en fait sentir.
Si vous trouvez quelqu'un sur votre propriété, vous devez expulser la personne, ce qui nécessite souvent une aide juridique. Selon C. Scott Schwefel, un avocat spécialisé dans l'immobilier basé dans le Connecticut, vous devrez probablement signifier au possesseur adverse un avis écrit et enregistrer l'avis dans votre juridiction.
"Cela agit comme une interruption de l'utilisation et de la possession de la propriété par le possesseur adverse et empêche l'acquisition", déclare Schwefel.
En bout de ligne, une fois que vous savez ce que vous possédez, "il est très simple d'éviter les réclamations pour possession adverse", explique Rajeh Saadeh, un avocat basé dans le New Jersey.
« Traitez votre propriété comme si elle vous appartenait en sécurisant vos frontières et en utilisant des moyens légaux pour expulser ceux qui n'ont pas votre permission d'entrer ou de rester », dit Saadeh.
Points forts
Aussi connue familièrement sous le nom de droits des squatters ou homesteading, la loi peut également s'appliquer à d'autres propriétés telles que la propriété intellectuelle ou numérique/virtuelle.
La possession adverse est le processus légal par lequel un occupant non propriétaire d'un terrain acquiert le titre et la propriété de ce terrain après un certain temps.
Le demandeur, ou disseisor, doit démontrer que plusieurs critères ont été remplis avant que le tribunal n'accepte sa demande.
Les exigences peuvent inclure une utilisation continue, une reprise du terrain et une utilisation exclusive.
Il existe certaines mesures que les propriétaires fonciers peuvent prendre pour éviter la possession adversative.
FAQ
Quel est le délai de possession adverse ?
Le délai varie selon la juridiction, allant de trois ans (Arizona) à 30 ans (Louisiane). Le seuil temporel moyen est de 10-12 ans.
Quels États autorisent la possession adverse ?
Bien que tous les États autorisent la possession adversative, les exigences peuvent varier considérablement d'un État à l'autre. Les principales différences concernent la durée de possession, le paiement des impôts et la présence d'un document qui prétend établir la propriété (comme un acte de propriété). En règle générale, les États de l'Est n'exigent pas de documentation supplémentaire, mais ils peuvent exiger le paiement de taxes sur la propriété. Les États occidentaux ont tendance à autoriser des périodes de possession plus courtes, mais ont des exigences supplémentaires, telles que le paiement des impôts ou un acte de propriété.
Qui peut revendiquer la possession adverse ?
Toute personne en possession d'un terrain appartenant à quelqu'un d'autre peut en revendiquer la possession adversative et en acquérir un titre valide, à condition que certaines conditions soient remplies, comme être en possession pendant une période de temps suffisante ou payer des impôts sur la propriété. Ces exigences varient selon la juridiction.
Quelles sont les 5 exigences de la possession adverse ?
Bien que les conditions de possession adversative puissent varier considérablement d'une juridiction à l'autre, voici les conditions typiques qui doivent être remplies : - La possession de la propriété doit être continue et ininterrompue. - L'occupation doit être hostile et contraire aux intérêts du véritable propriétaire, et avoir lieu sans son consentement.- La personne qui demande l'usufruit doit occuper une propriété d'une manière ouverte, notoire et évidente.- La possession de la propriété doit se poursuivre pendant la période légale prédéterminée par l'État, qui peut varier de trois à 30 ans.- La propriété doit être occupée exclusivement par la personne qui demande l'usufruit.
