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Possession adverse

Possession adverse

Lorsque vous achetez une maison, vous achetez peut-√™tre plus que la structure. S'il s'agit d'une propri√©t√© individuelle, vous pouvez √©galement acheter un terrain ou un lot et ses caract√©ristiques, comme une all√©e, une cour arri√®re, une cl√īture ou un cabanon. La derni√®re chose que vous voulez est de perdre la propri√©t√© d'une partie de la propri√©t√© √† quelqu'un d'autre, mais cela peut arriver en cas de possession adversative. Voici comment fonctionne ce principe juridique et ce que vous pouvez faire pour y rem√©dier si quelqu'un fait une r√©clamation d√©favorable.

Qu'est-ce que la possession adverse ?

La possession adverse est un principe juridique qui accorde à une personne la propriété d'un terrain appartenant à quelqu'un d'autre si la personne remplit certaines conditions. En règle générale, ces exigences comprennent l'occupation, l'utilisation et l'entretien ou l'amélioration d'une propriété appartenant à quelqu'un d'autre pendant une durée déterminée.

La possession adversative est différente d'une servitude, dans laquelle un propriétaire accorde explicitement certains droits, comme la permission d'utiliser une allée, à quelqu'un d'autre. Généralement, pour être considérée comme possession adversative, quelqu'un doit utiliser la propriété sans la permission du propriétaire.

La possession adverse peut se produire intentionnellement ou non. Si un voisin, par exemple, construit par inadvertance une cl√īture d'un pied sur votre propri√©t√© et commence √† utiliser le terrain entour√© par la cl√īture, le voisin peut √™tre en mesure de revendiquer la possession adversative de cette partie de votre propri√©t√©. Dans un autre cas, un squatter occupant intentionnellement une maison abandonn√©e pourrait √™tre en mesure de revendiquer la possession adversative apr√®s un certain laps de temps. Cela peut relever de ce que l'on appelle les "droits des squatters".

Exigences de possession adverse

La possession adverse peut √™tre compliqu√©e parce que les exigences exactes qui la caract√©risent varient selon la juridiction. Par exemple, certains √Čtats autorisent les r√©clamations pour possession adversative par les possesseurs qui ont simplement occup√© et utilis√© une propri√©t√©, intentionnellement ou non. D'autres exigent que le possesseur soit conscient qu'il empi√®te sur la propri√©t√© de quelqu'un d'autre.

Voici les exigences typiques pour une réclamation pour possession adversative :

  • Utilisation continue - Le possesseur qui fait la r√©clamation doit avoir occup√© et utilis√© la propri√©t√© de mani√®re continue pendant la p√©riode requise. Quelqu'un qui vit dans la maison de vacances d'une famille trois mois par an ne pourrait pas revendiquer la possession adversative, par exemple, car il ne l'occupe pas en permanence. La p√©riode requise peut √™tre aussi courte que deux ans ou aussi longue que 30 ans.

  • Utilisation hostile - Dans ce contexte, "hostile" signifie que le possesseur faisant la r√©clamation a utilis√© la propri√©t√© sans autorisation. Le possesseur doit prouver que le propri√©taire n'a pas lou√©, lou√© ou autrement accord√© l'autorisation d'utiliser la propri√©t√©.

  • Utilisation exclusive - Le possesseur qui fait la r√©clamation doit √™tre le seul occupant et utilisateur de la propri√©t√©, agir en tant que propri√©taire de la propri√©t√© et interdire aux autres de l'utiliser (y compris le propri√©taire r√©el).

  • ** Ouvert et notoire ** - Le possesseur qui fait la r√©clamation doit √™tre ouvert sur son utilisation de la propri√©t√©, au lieu de la dissimuler. Il devrait √™tre √©vident pour les voisins ou les spectateurs que le possesseur utilise la propri√©t√©, et le possesseur devrait prendre des mesures que le propri√©taire ferait g√©n√©ralement, comme recevoir du courrier.

  • Possession r√©elle ‚Äď De m√™me, le possesseur qui fait la r√©clamation doit agir comme le ferait un propri√©taire, par exemple en assurant l'entretien ou l'am√©lioration de la propri√©t√©. Cela peut inclure la tonte de la pelouse, l'entretien des structures sur la propri√©t√© et m√™me le paiement des taxes fonci√®res.

Dans la plupart des juridictions, le possesseur qui fait la réclamation supporte la charge de la preuve. En d'autres termes, le possesseur doit démontrer que sa créance satisfait à toutes les conditions qui constituent la possession adversative.

Comment éviter les réclamations défavorables à votre propriété

Si vous possédez un bien, vous ne voulez pas le donner gratuitement à quelqu'un d'autre, vous devez donc prendre des mesures pour empêcher toute réclamation de possession adversative.

La premi√®re chose que vous devez faire pour √©viter une r√©clamation est de savoir pr√©cis√©ment ce que vous poss√©dez. Si vous n'√™tes pas s√Ľr, il peut √™tre utile de faire arpenter votre propri√©t√© et de marquer ses limites afin que vous sachiez ce qui vous appartient et ce qui appartient √† vos voisins. Une enqu√™te peut r√©v√©ler des probl√®mes, comme une cl√īture mal plac√©e, avant qu'ils ne conduisent √† des r√©clamations.

Si vous avez des accords avec des voisins pour leur permettre d'utiliser une partie de votre propriété, mettez-le par écrit. Accorder une autorisation explicite de cette manière rend l'utilisation de votre propriété non hostile, ce qui empêcherait une réclamation de possession adversative.

Si vous possédez une propriété que vous n'utilisez pas fréquemment, prenez le temps de la visiter et de l'inspecter régulièrement (ou demandez à une personne de confiance de le faire pour vous) pour vous assurer que personne ne l'occupe. Assurez-vous également d'entretenir la propriété - vous pourrez peut-être indiquer que vous en conservez la possession réelle si le besoin s'en fait sentir.

Si vous trouvez quelqu'un sur votre propriété, vous devez expulser la personne, ce qui nécessite souvent une aide juridique. Selon C. Scott Schwefel, un avocat spécialisé dans l'immobilier basé dans le Connecticut, vous devrez probablement signifier au possesseur adverse un avis écrit et enregistrer l'avis dans votre juridiction.

"Cela agit comme une interruption de l'utilisation et de la possession de la propriété par le possesseur adverse et empêche l'acquisition", déclare Schwefel.

En bout de ligne, une fois que vous savez ce que vous possédez, "il est très simple d'éviter les réclamations pour possession adverse", explique Rajeh Saadeh, un avocat basé dans le New Jersey.

¬ę Traitez votre propri√©t√© comme si elle vous appartenait en s√©curisant vos fronti√®res et en utilisant des moyens l√©gaux pour expulser ceux qui n'ont pas votre permission d'entrer ou de rester ¬Ľ, dit Saadeh.

Points forts

  • Aussi connue famili√®rement sous le nom de droits des squatters ou homesteading, la loi peut √©galement s'appliquer √† d'autres propri√©t√©s telles que la propri√©t√© intellectuelle ou num√©rique/virtuelle.

  • La possession adverse est le processus l√©gal par lequel un occupant non propri√©taire d'un terrain acquiert le titre et la propri√©t√© de ce terrain apr√®s un certain temps.

  • Le demandeur, ou disseisor, doit d√©montrer que plusieurs crit√®res ont √©t√© remplis avant que le tribunal n'accepte sa demande.

  • Les exigences peuvent inclure une utilisation continue, une reprise du terrain et une utilisation exclusive.

  • Il existe certaines mesures que les propri√©taires fonciers peuvent prendre pour √©viter la possession adversative.

FAQ

Quel est le délai de possession adverse ?

Le délai varie selon la juridiction, allant de trois ans (Arizona) à 30 ans (Louisiane). Le seuil temporel moyen est de 10-12 ans.

Quels √Čtats autorisent la possession adverse ?

Bien que tous les √Čtats autorisent la possession adversative, les exigences peuvent varier consid√©rablement d'un √Čtat √† l'autre. Les principales diff√©rences concernent la dur√©e de possession, le paiement des imp√īts et la pr√©sence d'un document qui pr√©tend √©tablir la propri√©t√© (comme un acte de propri√©t√©). En r√®gle g√©n√©rale, les √Čtats de l'Est n'exigent pas de documentation suppl√©mentaire, mais ils peuvent exiger le paiement de taxes sur la propri√©t√©. Les √Čtats occidentaux ont tendance √† autoriser des p√©riodes de possession plus courtes, mais ont des exigences suppl√©mentaires, telles que le paiement des imp√īts ou un acte de propri√©t√©.

Qui peut revendiquer la possession adverse ?

Toute personne en possession d'un terrain appartenant √† quelqu'un d'autre peut en revendiquer la possession adversative et en acqu√©rir un titre valide, √† condition que certaines conditions soient remplies, comme √™tre en possession pendant une p√©riode de temps suffisante ou payer des imp√īts sur la propri√©t√©. Ces exigences varient selon la juridiction.

Quelles sont les 5 exigences de la possession adverse ?

Bien que les conditions de possession adversative puissent varier consid√©rablement d'une juridiction √† l'autre, voici les conditions typiques qui doivent √™tre remplies : - La possession de la propri√©t√© doit √™tre continue et ininterrompue. - L'occupation doit √™tre hostile et contraire aux int√©r√™ts du v√©ritable propri√©taire, et avoir lieu sans son consentement.- La personne qui demande l'usufruit doit occuper une propri√©t√© d'une mani√®re ouverte, notoire et √©vidente.- La possession de la propri√©t√© doit se poursuivre pendant la p√©riode l√©gale pr√©d√©termin√©e par l'√Čtat, qui peut varier de trois √† 30 ans.- La propri√©t√© doit √™tre occup√©e exclusivement par la personne qui demande l'usufruit.