Незаконное владение

Когда вы покупаете дом, вы можете купить больше, чем просто структуру. Если это отдельная собственность, вы также можете купить землю или участок и его особенности, такие как подъездная дорога, задний двор, забор или сарай. Последнее, чего вы хотите, — это потерять право собственности на какую-либо часть имущества в пользу кого-то другого, но это может произойти в случае неправомерного владения. Вот как работает этот юридический принцип и что вы можете сделать, чтобы решить проблему, если кто-то предъявляет возражения.

Что такое неправомерное владение?

Неправомерное владение - это правовой принцип, который предоставляет лицу право собственности на землю, принадлежащую другому лицу, если это лицо отвечает определенным требованиям. Как правило, эти требования включают в себя занятие, использование и обслуживание или улучшение имущества, принадлежащего кому-то другому, в течение определенного периода времени.

Неправомерное владение отличается от сервитута, при котором владелец собственности явно предоставляет определенные права, такие как разрешение на использование подъездной дороги, кому-то другому. Как правило, чтобы считаться неправомерным владением, кто-то должен использовать собственность без разрешения владельца.

Неблагоприятное владение может произойти намеренно или непреднамеренно. Если сосед, например, непреднамеренно построит забор на расстоянии одного фута от вашей собственности и начнет использовать землю, огороженную забором, сосед может заявить о неправомерном владении этой частью вашей собственности. В другом случае скваттер, намеренно занимающий заброшенный дом, может заявить о незаконном владении им через определенное время. Это может подпадать под так называемые «права скваттеров».

Требования к неблагоприятному владению

Неправомерное владение может быть сложным, поскольку точные требования, которые его характеризуют, различаются в зависимости от юрисдикции. Например, в некоторых штатах разрешены иски о неправомерном владении со стороны владельцев, которые просто заняли и использовали собственность, преднамеренно или нет. Другие требуют, чтобы владелец знал, что он посягает на чужую собственность.

Вот типичные требования для иска о неправомерном владении:

Непрерывное использование – Владелец, предъявляющий претензию, должен постоянно занимать и использовать имущество в течение требуемого периода. Тот, кто живет в семейном загородном доме три месяца в году, не может, например, заявить о неправомерном владении, поскольку он не занимает его постоянно. Требуемый период может составлять от двух до 30 лет.
Враждебное использование — В этом контексте «враждебное» означает, что владелец, делающий заявление, использовал имущество без разрешения. Владелец должен показать, что владелец имущества не сдавал в аренду, не сдавал внаем или иным образом не давал ему разрешения на использование имущества.
Исключительное использование – Владелец, предъявляющий претензию, должен быть единственным владельцем и пользователем имущества, действовать как владелец имущества и исключать возможность его использования другими лицами (включая фактического владельца).
Открыто и заведомо – Владелец, предъявляющий претензию, должен открыто говорить об использовании имущества, а не скрывать это. Для соседей или наблюдателей должно быть очевидно, что владелец использует собственность, и владелец должен совершать действия, которые обычно совершал бы владелец, например, получать почту.
Фактическое владение. Точно так же владелец, предъявляющий претензию, должен действовать так же, как и владелец, например, следить за техническим обслуживанием или улучшать имущество. Это может включать стрижку газона, обслуживание построек на участке и даже уплату налогов на имущество.

В большинстве юрисдикций бремя доказывания лежит на владельце, предъявляющем требование. Другими словами, владелец должен показать, что его требование отвечает всем требованиям, которые составляют противоправное владение.

Как избежать неблагоприятных претензий к вашей собственности

Если вы владеете собственностью, вы не хотите отдавать ее кому-либо бесплатно, поэтому вам следует принять меры для предотвращения любых претензий о неправомерном владении.

Первое, что вам нужно сделать, чтобы предотвратить иск, — это точно знать, чем вы владеете. Если вы не уверены, возможно, стоит обследовать вашу собственность и обозначить ее границы, чтобы вы знали, что принадлежит вам, а что вашим соседям. Опрос может выявить любые проблемы, такие как неуместный забор, прежде чем они приведут к претензиям.

Если у вас есть договоренности с соседями о предоставлении им права пользования вашей собственностью, изложите это в письменной форме. Предоставление явного разрешения таким образом делает использование вашей собственности не враждебным, что предотвратит заявление о неправомерном владении.

Если у вас есть собственность, которой вы не часто пользуетесь, найдите время, чтобы регулярно посещать и осматривать ее (или попросите доверенное лицо сделать это за вас), чтобы убедиться, что ее никто не занимает. Не забудьте также сохранить собственность — вы можете указать на это как на доказательство того, что вы сохраняете фактическое владение, если возникнет необходимость.

Если вы нашли кого-то на своей территории, вам необходимо удалить этого человека, и для этого часто требуется юридическая помощь. По словам К. Скотта Швефеля, юриста по недвижимости из Коннектикута, вам, скорее всего, придется вручить противному владельцу уведомление в письменной форме и зарегистрировать уведомление в вашей юрисдикции.

«Это действует как прерывание использования и владения имуществом неправомерным владельцем и предотвращает приобретение», — говорит Швефель.

В итоге, как только вы узнаете, чем владеете, «очень просто избежать исков о незаконном владении», — говорит Радже Саадех, юрист из Нью-Джерси.

«Относитесь к своей собственности так, как будто она ваша, охраняйте свои границы и используйте законные средства для выселения тех, кто не имеет вашего разрешения на въезд или пребывание», — говорит Сааде.

Особенности

Также известный в просторечии как права скваттеров или усадьбы, закон также может применяться к другим объектам, таким как интеллектуальная или цифровая/виртуальная собственность.
Неправомерное владение - это юридический процесс, посредством которого лицо, не являющееся владельцем участка земли, получает титул и право собственности на эту землю по истечении определенного периода времени.
Истец или диссеизор должен продемонстрировать, что несколько критериев были соблюдены, прежде чем суд удовлетворит его иск.
Требования могут включать непрерывное использование, захват земли и исключительное использование.
Есть некоторые меры, которые землевладельцы могут предпринять, чтобы избежать неправомерного владения.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Каков срок неправомерного владения?

Срок зависит от юрисдикции: от трех лет (Аризона) до 30 лет (Луизиана). Средний временной порог составляет 10-12 лет.

В каких штатах разрешено неправомерное владение?

Хотя все штаты разрешают неправомерное владение, требования могут сильно различаться от штата к штату. Основные отличия заключаются в продолжительности владения, уплате налогов и наличии документа, подтверждающего право собственности (например, акта). В общих чертах государства на Востоке не требуют дополнительных документов, но могут потребовать уплаты налогов на недвижимость. Государства на Западе, как правило, разрешают более короткие периоды владения, но имеют некоторые дополнительные требования, такие как уплата налогов или документ.

Кто может претендовать на незаконное владение?

Любое лицо, владеющее землей, принадлежащей кому-либо другому, может претендовать на неправомерное владение и получить действительное право собственности на нее при соблюдении определенных требований, таких как владение в течение достаточного периода времени или уплата налогов на собственность. Эти требования зависят от юрисдикции.

Каковы 5 требований неправомерного владения?

Хотя требования к неправомерному владению могут значительно различаться в разных юрисдикциях, ниже приведены типичные требования, которые необходимо соблюдать: - Владение имуществом должно быть непрерывным и непрерывным. - Оккупация должна быть враждебной и противоречащей интересам истинного владельцу и иметь место без их согласия.- Лицо, стремящееся к неправомерному владению, должно занимать имущество открытым, общеизвестным и очевидным образом.- Владение имуществом должно продолжаться в течение заранее установленного законом периода, который может варьироваться от трех до 30 лет.- Имущество должно быть занято исключительно лицом, стремящимся к неправомерному владению.