Possessão adversa

Quando você compra uma casa, pode estar comprando mais do que apenas a estrutura. Se for uma propriedade isolada, você também pode comprar um terreno ou um lote e as características nele, como uma entrada, quintal, cerca ou galpão. A última coisa que você quer é perder a propriedade de qualquer parte do imóvel para outra pessoa, mas isso pode acontecer em casos de usucapião. Veja como esse princípio legal funciona e o que você pode fazer para abordá-lo se alguém fizer uma reclamação adversa.

O que é usucapião?

A usucapião é um princípio legal que concede a uma pessoa a propriedade de terras pertencentes a outra pessoa se a pessoa atender a certos requisitos. Normalmente, esses requisitos incluem ocupar, usar e manter ou melhorar uma propriedade de outra pessoa por um período específico de tempo.

A usucapião é diferente de uma servidão, na qual o proprietário concede explicitamente certos direitos, como permissão para usar uma garagem, a outra pessoa. Geralmente, para ser considerado usucapião, alguém deve estar usando a propriedade sem a permissão do proprietário.

A posse adversa pode acontecer intencionalmente ou não. Se um vizinho, por exemplo, inadvertidamente construir uma cerca de um pé em sua propriedade e começar a usar o terreno cercado pela cerca, o vizinho poderá reivindicar usucapião dessa parte de sua propriedade. Em outro caso, um invasor que ocupa intencionalmente uma casa abandonada pode reivindicar usucapião após um certo período de tempo. Isso pode se enquadrar no que é conhecido como “direitos de posseiros”.

Requisitos de posse adversa

O usucapião pode ser complicado porque os requisitos exatos que o caracterizam variam de acordo com a jurisdição. Por exemplo, alguns estados permitem reivindicações de usucapião por possuidores que simplesmente ocuparam e usaram uma propriedade, intencionalmente ou não. Outros exigem que o possuidor esteja ciente de que está invadindo a propriedade de outra pessoa.

Estes são os requisitos típicos para uma reivindicação de usucapião:

Uso Contínuo – O possuidor reclamante deve ter ocupado e utilizado continuamente o imóvel pelo período requerido. Quem mora na casa de férias de uma família três meses por ano não pode reivindicar usucapião, por exemplo, pois não a ocupa continuamente. O período exigido pode ser tão curto quanto dois anos ou tão longo quanto 30 anos.
Uso hostil – Neste contexto, “hostil” significa que o possuidor que fez a reclamação utilizou o imóvel sem permissão. O possuidor deve provar que o proprietário não alugou, alugou ou de outra forma concedeu-lhe permissão para usar a propriedade.
Uso exclusivo – O possuidor reclamante deve ser o único ocupante e usuário do imóvel, atuar como proprietário do imóvel e excluir terceiros de utilizá-lo (incluindo o próprio proprietário).
Aberto e notório – O possuidor que faz a reclamação deve ser franco sobre o uso do imóvel, em vez de ocultá-lo. Deve ser óbvio para os vizinhos ou espectadores que o possuidor está usando a propriedade, e o possuidor deve tomar ações que o proprietário normalmente faria, como receber correspondência.
Posse real – Da mesma forma, o possuidor que reivindica deve agir como um proprietário, como manter a manutenção ou melhorar o imóvel. Isso pode incluir a mudança do gramado, a manutenção das estruturas da propriedade e até o pagamento de impostos sobre a propriedade.

Na maioria das jurisdições, o possuidor que faz a reclamação tem o ônus da prova. Em outras palavras, o possuidor deve demonstrar que seu crédito atende a todos os requisitos que constituem uma usucapião.

Como evitar reclamações adversas à sua propriedade

Se você possui uma propriedade, não deseja doá-la a outra pessoa gratuitamente, portanto, deve tomar medidas para evitar quaisquer reivindicações de usucapião.

A primeira coisa que você precisa fazer para evitar uma reclamação é saber exatamente o que você possui. Se você não tiver certeza, pode valer a pena fazer o levantamento de sua propriedade e marcar seus limites para que você saiba o que pertence a você e o que pertence aos seus vizinhos. Uma pesquisa pode revelar quaisquer problemas, como uma cerca mal colocada, antes que eles levem a reclamações.

Se você tem acordos com vizinhos para deixá-los usar algumas de suas propriedades, coloque-o por escrito. Conceder permissão explícita dessa forma torna o uso de sua propriedade não hostil, o que impediria uma reivindicação de usucapião.

Se você possui uma propriedade que não usa com frequência, reserve um tempo para visitá-la e inspecioná-la regularmente (ou peça a uma pessoa de confiança que faça isso por você) para garantir que ninguém a esteja ocupando. Certifique-se de manter a propriedade também - você pode apontar isso como evidência de que está mantendo a posse real, se necessário.

Se você encontrar alguém em sua propriedade, precisará remover a pessoa, e isso geralmente requer ajuda legal. De acordo com C. Scott Schwefel, um advogado imobiliário de Connecticut, você provavelmente precisará notificar o possuidor adverso por escrito e registrar o aviso em sua jurisdição.

“Isso funciona como uma interrupção do uso e posse da propriedade pelo possuidor adverso e impede a aquisição”, diz Schwefel.

Resumindo, uma vez que você sabe o que possui, “é muito simples evitar ações de usucapião”, diz Rajeh Saadeh, advogado de Nova Jersey.

“Trate sua propriedade como se fosse sua, protegendo suas fronteiras e usando meios legais para remover aqueles que não têm sua permissão para entrar ou permanecer”, diz Saadeh.

##Destaques

Também conhecido coloquialmente como direitos de posseiros ou apropriação familiar, a lei também pode ser aplicada a outras propriedades, como propriedade intelectual ou digital/virtual.
A usucapião é o processo legal pelo qual um ocupante não proprietário de um pedaço de terra obtém o título e a propriedade dessa terra após um determinado período de tempo.
O reclamante, ou disseisor, deve demonstrar que vários critérios foram atendidos antes que o tribunal permita sua reclamação.
Os requisitos podem incluir uso contínuo, apropriação da terra e uso exclusivo.
Existem algumas medidas que os proprietários de terras podem tomar para evitar usucapião.

##PERGUNTAS FREQUENTES

Qual é o limite de tempo para a posse adversa?

O prazo varia de acordo com a jurisdição, variando de três anos (Arizona) a 30 anos (Louisiana). O limite de tempo médio é de 10 a 12 anos.

Quais Estados permitem a Posse Adversa?

Embora todos os estados permitam usucapião, os requisitos podem variar muito de estado para estado. As principais diferenças envolvem o tempo de posse, o pagamento de impostos e a presença de um documento que afirma estabelecer a propriedade (como uma escritura). Em termos gerais, os estados do Oriente não exigem documentação adicional, mas podem exigir o pagamento de impostos sobre o imóvel. Os estados do Ocidente tendem a permitir períodos mais curtos de posse, mas têm alguns requisitos adicionais, como o pagamento de impostos ou uma escritura.

Quem pode reivindicar a posse adversa?

Qualquer pessoa em posse de terra de propriedade de outra pessoa pode reivindicar usucapião e adquirir um título válido para ela, desde que certos requisitos sejam atendidos, como estar na posse por um período de tempo suficiente ou pagar impostos sobre a propriedade. Esses requisitos variam de acordo com a jurisdição.

Quais são os 5 Requisitos de Posse Adversa?

Embora os requisitos para usucapião possam variar significativamente entre as jurisdições, os seguintes são os requisitos típicos que precisam ser atendidos: - A posse do imóvel deve ser contínua e ininterrupta. - A ocupação deve ser hostil e adversa aos interesses do verdadeiro proprietário, e ocorrer sem o seu consentimento.- A pessoa que requer usucapião deve ocupar um imóvel de forma aberta, notória e óbvia.- A posse do imóvel deve continuar pelo prazo estatutário predeterminado pelo Estado, que pode variar de três a 30 anos.- O imóvel deve ser ocupado exclusivamente pela pessoa que procura usucapião.