Pemilikan Buruk

Apabila anda membeli rumah, anda mungkin membeli lebih daripada sekadar struktur. Jika ia adalah harta berasingan, anda juga mungkin membeli tanah atau lot dan ciri-ciri di atasnya, seperti jalan masuk, halaman belakang, pagar atau bangsal. Perkara terakhir yang anda mahukan ialah kehilangan pemilikan mana-mana bahagian harta itu kepada orang lain, tetapi ia boleh berlaku dalam kes pemilikan buruk. Begini cara prinsip undang-undang ini berfungsi, dan perkara yang boleh anda lakukan untuk menanganinya jika seseorang membuat tuntutan yang merugikan.

Apakah pemilikan buruk?

Adverse possession adalah prinsip undang-undang yang memberikan seseorang pemilikan tanah milik orang lain jika orang tersebut memenuhi syarat tertentu. Biasanya, keperluan ini termasuk menduduki, menggunakan dan mengekalkan atau menambah baik harta yang dimiliki oleh orang lain untuk jangka masa tertentu.

Pemilikan buruk adalah berbeza daripada kemudahan, di mana pemilik harta secara jelas memberikan hak tertentu, seperti kebenaran untuk menggunakan jalan masuk, kepada orang lain. Secara amnya, untuk dianggap sebagai pemilikan buruk, seseorang mesti menggunakan harta itu tanpa kebenaran pemilik.

Penguasaan buruk boleh berlaku secara sengaja atau tidak sengaja. Jika jiran, sebagai contoh, secara tidak sengaja membina pagar satu kaki ke atas harta anda dan mula menggunakan tanah yang dikelilingi oleh pagar, jiran mungkin boleh menuntut pemilikan buruk bahagian harta anda itu. Dalam keadaan lain, setinggan dengan sengaja menduduki rumah terbiar mungkin boleh menuntut pemilikan buruk selepas tempoh masa tertentu. Ini boleh termasuk dalam apa yang dikenali sebagai "hak setinggan".

Keperluan pemilikan buruk

Penguasaan buruk boleh menjadi rumit kerana keperluan tepat yang mencirikannya berbeza-beza bergantung pada bidang kuasa. Sebagai contoh, sesetengah negeri membenarkan tuntutan pemilikan buruk oleh pemilik yang hanya menduduki dan menggunakan harta, secara sengaja atau tidak. Yang lain memerlukan pemilik untuk menyedari bahawa mereka menceroboh harta orang lain.

Ini ialah keperluan biasa untuk tuntutan pemilikan buruk:

Penggunaan berterusan – Pemilik yang membuat tuntutan mestilah terus menduduki dan menggunakan harta tersebut untuk tempoh yang diperlukan. Seseorang yang tinggal di rumah percutian keluarga tiga bulan setahun tidak boleh menuntut pemilikan buruk, contohnya, kerana dia tidak mendudukinya secara berterusan. Tempoh yang diperlukan mungkin sesingkat dua tahun atau selama 30 tahun.
Penggunaan bermusuhan – Dalam konteks ini, “bermusuhan” bermaksud pemilik yang membuat tuntutan telah menggunakan harta tersebut tanpa kebenaran. Pemilik mesti menunjukkan bahawa pemilik harta itu tidak menyewa, memajak atau sebaliknya memberinya kebenaran untuk menggunakan harta itu.
Penggunaan eksklusif – Pemilik yang membuat tuntutan mestilah penghuni tunggal dan pengguna harta itu, bertindak sebagai pemilik harta dan mengecualikan orang lain daripada menggunakannya (termasuk pemilik sebenar).
Terbuka dan terkenal – Pemilik yang membuat tuntutan mestilah terbuka tentang penggunaan harta itu, bukannya menyembunyikannya. Ia harus jelas kepada jiran atau penonton bahawa pemilik menggunakan harta itu, dan pemilik harus mengambil tindakan yang biasanya dilakukan oleh pemilik, seperti menerima mel.
Pemilikan sebenar – Begitu juga, pemilik yang membuat tuntutan mesti bertindak seperti yang dilakukan oleh pemilik, seperti mengikuti penyelenggaraan atau menambah baik harta itu. Ini termasuk memindahkan rumput, mengekalkan struktur pada harta tanah dan juga membayar cukai harta tanah.

Dalam kebanyakan bidang kuasa, pemilik yang membuat tuntutan menanggung beban pembuktian. Dalam erti kata lain, pemilik mesti menunjukkan bahawa tuntutannya memenuhi semua keperluan yang membentuk pemilikan buruk.

Bagaimana untuk mengelakkan tuntutan buruk terhadap harta anda

Jika anda memiliki harta, anda tidak mahu memberikannya kepada orang lain secara percuma, jadi anda harus mengambil langkah untuk mencegah sebarang tuntutan pemilikan buruk.

Perkara pertama yang perlu anda lakukan untuk mengelakkan tuntutan ialah mengetahui dengan tepat apa yang anda miliki. Jika anda tidak pasti, harta anda mungkin patut ditinjau dan menandakan sempadannya supaya anda tahu apa yang anda miliki dan apa yang menjadi milik jiran anda. Tinjauan boleh menimbulkan sebarang isu, seperti pagar yang salah letak, sebelum ia membawa kepada tuntutan.

Jika anda mempunyai perjanjian dengan jiran untuk membenarkan mereka menggunakan sebahagian daripada harta anda, tuliskannya secara bertulis. Pemberian kebenaran yang jelas dengan cara ini menjadikan penggunaan harta anda tidak bermusuhan, yang akan menghalang tuntutan pemilikan buruk.

Jika anda memiliki harta yang anda tidak kerap gunakan, luangkan masa untuk melawat dan memeriksanya dengan kerap (atau minta pihak yang dipercayai melakukan ini untuk anda) untuk memastikan tiada sesiapa yang mendudukinya. Pastikan untuk mengekalkan harta itu juga - anda mungkin boleh menunjukkannya sebagai bukti bahawa anda mengekalkan pemilikan sebenar jika perlu.

Jika anda menemui seseorang di hartanah anda, anda perlu mengalih keluar orang itu, dan ini selalunya memerlukan bantuan undang-undang. Menurut C. Scott Schwefel, seorang peguam hartanah yang berpangkalan di Connecticut, anda mungkin perlu menyampaikan notis bertulis kepada pemilik buruk dan merekodkan notis itu dalam bidang kuasa anda.

"Ini bertindak sebagai gangguan terhadap penggunaan dan pemilikan harta oleh pemilik yang buruk dan menghalang pemerolehan," kata Schwefel.

Intinya, sebaik sahaja anda mengetahui apa yang anda miliki, "sangat mudah untuk mengelakkan tuntutan pemilikan yang tidak baik," kata Rajeh Saadeh, seorang peguam yang berpangkalan di New Jersey.

"Layani harta anda seperti milik anda dengan mengamankan sempadan anda dan menggunakan cara yang sah untuk mengeluarkan mereka yang tidak mempunyai kebenaran anda untuk masuk atau tinggal," kata Saadeh.

##Sorotan

Juga dikenali dalam bahasa sehari-hari sebagai hak setinggan atau rumah kediaman, undang-undang juga boleh digunakan pada harta lain seperti harta intelek atau digital/maya.
Pemilikan buruk ialah proses undang-undang di mana penghuni bukan pemilik sebidang tanah mendapat hak milik dan pemilikan tanah itu selepas tempoh masa tertentu.
Pihak yang menuntut, atau penentang, mesti menunjukkan bahawa beberapa kriteria telah dipenuhi sebelum mahkamah membenarkan tuntutan mereka.
Keperluan mungkin termasuk penggunaan berterusan, pengambilalihan tanah dan penggunaan eksklusif.
Terdapat beberapa langkah yang boleh diambil oleh pemilik tanah untuk mengelakkan pemilikan buruk.

##Soalan Lazim

Apakah Had Masa untuk Pemilikan Buruk?

Had masa berbeza mengikut bidang kuasa, antara tiga tahun (Arizona) hingga 30 tahun (Louisiana). Ambang masa purata ialah 10-12 tahun.

Negeri Mana Yang Membenarkan Pemilikan Buruk?

Walaupun semua negeri membenarkan pemilikan buruk, keperluan boleh berbeza secara meluas dari negeri ke negeri. Perbezaan utama melibatkan tempoh pemilikan, pembayaran cukai, dan kehadiran dokumen yang mendakwa mewujudkan pemilikan (seperti surat ikatan). Secara umum, negeri di Timur tidak memerlukan dokumentasi tambahan, tetapi mereka mungkin memerlukan pembayaran cukai ke atas harta itu. Negeri-negeri di Barat cenderung untuk membenarkan tempoh pemilikan yang lebih singkat tetapi mempunyai beberapa keperluan tambahan, seperti pembayaran cukai atau surat ikatan.

Siapa Boleh Tuntut Pemilikan Buruk?

Mana-mana orang yang memiliki tanah yang dimiliki oleh orang lain boleh menuntut pemilikan buruk dan memperoleh hak milik yang sah di bawahnya, selagi syarat tertentu dipenuhi, seperti memiliki untuk tempoh masa yang mencukupi atau membayar cukai ke atas harta itu. Keperluan ini berbeza mengikut bidang kuasa.

Apakah 5 Keperluan Pemilikan Buruk?

Walaupun keperluan untuk pemilikan buruk mungkin berbeza dengan ketara antara bidang kuasa, berikut adalah keperluan tipikal yang perlu dipenuhi:- Pemilikan harta itu mestilah berterusan dan tidak terganggu.- Pekerjaan mesti bermusuhan dan bertentangan dengan kepentingan sebenar pemilik, dan berlaku tanpa persetujuan mereka.- Orang yang ingin pemilikan buruk mesti menduduki harta dengan cara yang terbuka, terkenal dan jelas.- Pemilikan harta itu mesti diteruskan untuk tempoh berkanun yang telah ditetapkan oleh negeri, yang mungkin berbeza daripada tiga hingga 30 tahun.- Harta itu mesti diduduki secara eksklusif oleh orang yang ingin pemilikan buruk.