Uønsket besittelse

Når du kjøper et hjem, kjøper du kanskje mer enn bare strukturen. Hvis det er en frittliggende eiendom, kan du også kjøpe tomt eller mye og funksjonene på det, for eksempel en innkjørsel, bakgård, gjerde eller skur. Det siste du ønsker er å miste eierskapet til en del av eiendommen til noen andre, men det kan skje i tilfeller av uønsket besittelse. Her er hvordan dette juridiske prinsippet fungerer, og hva du kan gjøre for å løse det hvis noen kommer med et negativt krav.

Hva er uønsket besittelse?

Negativ besittelse er et rettslig prinsipp som gir en person eiendomsrett til land som eies av noen andre dersom personen oppfyller visse krav. Vanligvis inkluderer disse kravene å okkupere, bruke og vedlikeholde eller forbedre en eiendom som eies av noen andre i en bestemt tidsperiode.

Negativ besittelse er forskjellig fra en servitutt, der en eiendomseier eksplisitt gir visse rettigheter, som tillatelse til å bruke en innkjørsel, til noen andre. Generelt, for å bli ansett som ugunstig besittelse, må noen bruke eiendommen uten eierens tillatelse.

Uønsket besittelse kan skje med vilje eller utilsiktet. Hvis en nabo, for eksempel, utilsiktet bygger et gjerde en fot på eiendommen din og begynner å bruke landet som er omsluttet av gjerdet, kan naboen være i stand til å kreve ugunstig besittelse av den delen av eiendommen din. I et annet tilfelle kan en husokkupant som med vilje okkuperer et forlatt hjem være i stand til å kreve ugunstig besittelse etter en viss tid. Dette kan falle inn under det som er kjent som «husokkupanters rettigheter».

Uønskede besittelseskrav

Uønsket besittelse kan være komplisert fordi de nøyaktige kravene som kjennetegner det varierer avhengig av jurisdiksjon. For eksempel tillater noen stater uønskede besittelseskrav fra eiere som bare har okkupert og brukt en eiendom, med vilje eller ikke. Andre krever at eieren er klar over at de overtrer andres eiendom.

Dette er de typiske kravene for et krav om uønsket besittelse:

Kontinuerlig bruk - Besidderen som fremsetter kravet må kontinuerlig ha okkupert og brukt eiendommen i den påkrevde perioden. En som bor i en families fritidsbolig tre måneder i året, kunne for eksempel ikke kreve uønsket besittelse, siden han ikke bruker det kontinuerlig. Den nødvendige perioden kan være så kort som to år eller så lang som 30 år.
Fiendtlig bruk – I denne sammenheng betyr "fiendtlig" at den som fremsetter kravet har brukt eiendommen uten tillatelse. Eier må vise at eiendomsbesitter ikke har leid, leid eller på annen måte gitt tillatelse til å bruke eiendommen.
Eksklusiv bruk - Besidderen som fremsetter kravet må være den eneste beboeren og brukeren av eiendommen, opptre som eier av eiendommen og utelukke andre fra å bruke den (inkludert den faktiske eieren).
Åpen og beryktet - Besidderen som fremsetter kravet må være åpen om sin bruk av eiendommen, i stedet for å skjule den. Det bør være åpenbart for naboer eller tilskuere at eieren bruker eiendommen, og eieren bør iverksette handlinger som eieren vanligvis ville gjort, for eksempel å motta post.
Faktisk besittelse - Likeledes må besitteren som fremsetter kravet opptre som en eier ville gjort, for eksempel å holde tritt med vedlikehold eller forbedre eiendommen. Dette kan inkludere flytting av plenen, vedlikehold av strukturene på eiendommen og til og med å betale eiendomsskatt.

I de fleste jurisdiksjoner er det den som fremsetter kravet som bærer bevisbyrden. Besitteren må med andre ord vise at kravet hans oppfyller alle kravene som utgjør en ugunstig besittelse.

Hvordan unngå uønskede krav på eiendommen din

Hvis du eier eiendom, ønsker du ikke å gi den bort til noen andre gratis, så du bør ta skritt for å forhindre eventuelle påstander om uønsket besittelse.

Det første du må gjøre for å forhindre et krav er å vite nøyaktig hva du eier. Hvis du er usikker kan det lønne seg å få undersøkt eiendommen din og markere dens grenser slik at du vet hva som tilhører deg og hva som tilhører dine naboer. En undersøkelse kan dukke opp eventuelle problemer, for eksempel et feilplassert gjerde, før de fører til krav.

Hvis du har avtaler med naboer om å la dem bruke noe av eiendommen din, skriv det skriftlig. Å gi eksplisitt tillatelse på denne måten gjør bruken av eiendommen din ikke-fiendtlig, noe som ville forhindre et krav om uønsket besittelse.

Hvis du eier eiendom du ikke bruker ofte, ta deg tid til å besøke den og inspisere den regelmessig (eller få en betrodd part til å gjøre dette for deg) for å sikre at ingen okkuperer den. Pass på å vedlikeholde eiendommen også - du kan kanskje peke på det som bevis på at du beholder faktisk besittelse hvis behovet oppstår.

Hvis du finner noen på eiendommen din, må du fjerne personen, og dette krever ofte juridisk hjelp. Ifølge C. Scott Schwefel, en Connecticut-basert eiendomsadvokat, må du sannsynligvis gi den ugunstige eieren en skriftlig melding og registrere varselet i din jurisdiksjon.

"Dette fungerer som et avbrudd i den ugunstige eierens bruk og besittelse av eiendommen og forhindrer erverv," sier Schwefel.

Bunnlinjen, når du først vet hva du eier, "er det veldig enkelt å unngå uønskede besittelseskrav," sier Rajeh Saadeh, en New Jersey-basert advokat.

"Behandle eiendommen din som om den er din ved å sikre grensene dine og bruke lovlige midler for å fjerne de som ikke har din tillatelse til å komme inn eller oppholde seg," sier Saadeh.

##Høydepunkter

Også kjent som husokkupanters rettigheter eller husmannsplasser, kan loven også brukes på andre eiendommer som intellektuell eller digital/virtuell eiendom.
Negativ besittelse er den juridiske prosessen der en ikke-eier okkupant av et stykke land får eiendomsrett til og eierskap til det landet etter en viss tid.

– Saksøker, eller forhandler, må påvise at flere kriterier er oppfylt før retten vil ta deres krav til følge.

– Kravene kan omfatte kontinuerlig bruk, overtakelse av grunnen, og eksklusiv bruk.

– Det er noen tiltak grunneiere kan gjøre for å unngå uønsket besittelse.

##FAQ

Hva er tidsbegrensningen for uønsket besittelse?

Tidsfristen varierer etter jurisdiksjon, fra tre år (Arizona) til 30 år (Louisiana). Gjennomsnittlig tidsgrense er 10-12 år.

Hvilke stater tillater uønsket besittelse?

Selv om alle stater tillater uønsket besittelse, kan kravene variere mye fra stat til stat. De viktigste forskjellene involverer lengden på besittelsen, betaling av skatter og tilstedeværelsen av et dokument som hevder å etablere eierskap (for eksempel et skjøte). Generelt sett krever ikke stater i øst ytterligere dokumentasjon, men de kan kreve betaling av skatt på eiendommen. Stater i Vesten har en tendens til å tillate kortere perioder med besittelse, men har noen tilleggskrav, for eksempel betaling av skatter eller en skjøte.

Hvem kan kreve uønsket besittelse?

Enhver person som er i besittelse av land eid av noen andre, kan kreve ugunstig besittelse og skaffe seg en gyldig eiendomsrett til det under, så lenge visse krav er oppfylt, som å være i besittelse i en tilstrekkelig periode eller betale skatt på eiendommen. Disse kravene varierer etter jurisdiksjon.

Hva er de 5 kravene til uønsket besittelse?

Selv om kravene til uønsket besittelse kan variere betydelig mellom jurisdiksjoner, er følgende typiske krav som må oppfylles:- Besittelsen av eiendommen må være kontinuerlig og uavbrutt.- Okkupasjonen må være fiendtlig og ugunstig for interessene til den sanne eier, og finne sted uten deres samtykke.- Personen som søker ugunstig besittelse må okkupere en eiendom på en måte som er åpen, beryktet og åpenbar.- Besittelsen av eiendommen må fortsette i statens forhåndsbestemte lovbestemte periode, som kan variere fra tre til 30 år.- Eiendommen må utelukkende bebos av den som søker ugunstig besittelse.