Uønsket besiddelse

Når du køber en bolig, køber du måske mere end blot strukturen. Hvis det er en fritliggende ejendom, kan du også købe jord eller en masse og funktionerne på det, såsom en indkørsel, baggård, hegn eller skur. Det sidste, du ønsker, er at miste ejendomsretten til en del af ejendommen til en anden, men det kan ske i tilfælde af negativ besiddelse. Her er, hvordan dette juridiske princip fungerer, og hvad du kan gøre for at løse det, hvis nogen fremsætter et negativt krav.

Hvad er uønsket besiddelse?

Negativ besiddelse er et juridisk princip, der giver en person ejendomsret til jord ejet af en anden, hvis personen opfylder visse krav. Disse krav omfatter typisk besættelse, brug og vedligeholdelse eller forbedring af en ejendom, der ejes af en anden, i et bestemt tidsrum.

Negativ besiddelse er forskellig fra en servitut, hvor en ejendomsejer udtrykkeligt giver visse rettigheder, såsom tilladelse til at bruge en indkørsel, til en anden. Generelt, for at blive betragtet som negativ besiddelse, skal nogen bruge ejendommen uden ejerens tilladelse.

Uønsket besiddelse kan ske bevidst eller utilsigtet. Hvis en nabo f.eks. utilsigtet bygger et hegn en fod ind på din ejendom og begynder at bruge jorden omgivet af hegnet, kan naboen muligvis kræve negativ besiddelse af den del af din ejendom. I et andet tilfælde kan en squatter, der med vilje besætter et forladt hjem, være i stand til at kræve negativ besiddelse efter et vist tidsrum. Dette kan falde ind under det, der er kendt som "squatters rettigheder."

Uønskede besiddelseskrav

Negativ besiddelse kan være kompliceret, fordi de nøjagtige krav, der kendetegner det, varierer afhængigt af jurisdiktion. For eksempel tillader nogle stater uønskede besiddelseskrav fra ejere, der blot har besat og brugt en ejendom, med vilje eller ej. Andre kræver, at besidderen er opmærksom på, at de overtræder en andens ejendom.

Disse er de typiske krav til et krav om uønsket besiddelse:

• Kontinuerlig brug - Besidderen, der fremsætter kravet, skal løbende have beboet og brugt ejendommen i den påkrævede periode. En person, der bor i en families sommerhus tre måneder om året, kunne f.eks. ikke kræve ugunstig besiddelse, da han ikke bor i det uafbrudt. Den nødvendige periode kan være så kort som to år eller så lang som 30 år.

• Fjendtlig brug – I denne sammenhæng betyder "fjendtlig", at besidderen, der fremsætter kravet, har brugt ejendommen uden tilladelse. Ejeren skal godtgøre, at ejendommens ejer ikke har lejet, leaset eller på anden måde givet tilladelse til at benytte ejendommen.

• Eksklusiv brug - Besidderen, der fremsætter kravet, skal være den eneste beboer og bruger af ejendommen, fungere som ejer af ejendommen og udelukke andre fra at bruge den (herunder den faktiske ejer).

• Åbent og berygtet - Besidderen, der fremsætter kravet, skal være åben om sin brug af ejendommen, i stedet for at skjule den. Det bør være indlysende for naboer eller tilskuere, at besidderen bruger ejendommen, og besidderen bør foretage handlinger, som ejeren typisk ville gøre, såsom at modtage post.

• Faktisk besiddelse - Ligeledes skal besidderen, der fremsætter kravet, handle som en ejer ville, såsom at holde trit med vedligeholdelse eller forbedre ejendommen. Dette kan omfatte flytning af græsplænen, vedligeholdelse af strukturerne på ejendommen og endda betaling af ejendomsskat.

I de fleste jurisdiktioner bærer besidderen, der fremsætter kravet, bevisbyrden. Besidderen skal med andre ord vise, at hans krav opfylder alle de krav, der udgør en negativ besiddelse.

Sådan undgår du negative krav på din ejendom

Hvis du ejer ejendom, ønsker du ikke at give den væk til en anden gratis, så du bør tage skridt til at forhindre eventuelle påstande om negativ besiddelse.

Det første du skal gøre for at forhindre et krav er at vide præcis, hvad du ejer. Hvis du er usikker, kan det være værd at få undersøgt din ejendom og markere dens grænser, så du ved, hvad der tilhører dig, og hvad der tilhører dine naboer. En undersøgelse kan vise ethvert problem, såsom et malplaceret hegn, før de fører til krav.

Hvis du har aftaler med naboer om at lade dem bruge noget af din ejendom, så skriv det på skrift. At give eksplicit tilladelse på denne måde gør brugen af din ejendom ikke-fjendtlig, hvilket ville forhindre et krav om negativ besiddelse.

Hvis du ejer en ejendom, som du ikke bruger ofte, så tag dig tid til at besøge den og inspicere den regelmæssigt (eller få en betroet part til at gøre dette for dig) for at sikre dig, at ingen besætter den. Sørg også for at vedligeholde ejendommen - du kan muligvis pege på det som bevis på, at du beholder den faktiske besiddelse, hvis behovet opstår.

Hvis du finder nogen på din ejendom, skal du fjerne personen, og det kræver ofte juridisk hjælp. Ifølge C. Scott Schwefel, en Connecticut-baseret ejendomsadvokat, bliver du sandsynligvis nødt til at give den ugunstige besidder en skriftlig meddelelse og registrere meddelelsen i din jurisdiktion.

"Dette fungerer som en afbrydelse af den negative ejers brug og besiddelse af ejendommen og forhindrer erhvervelse," siger Schwefel.

Bundlinjen, når du først ved, hvad du ejer, "er det meget nemt at undgå uønskede besiddelseskrav," siger Rajeh Saadeh, en New Jersey-baseret advokat.

"Behandle din ejendom, som om den er din, ved at sikre dine grænser og bruge lovlige midler til at fjerne dem, der ikke har din tilladelse til at komme ind eller blive," siger Saadeh.

##Højdepunkter

• Også kendt i daglig tale som squatters' rights eller homesteading, loven kan også finde anvendelse på andre ejendomme, såsom intellektuel eller digital/virtuel ejendom.

• Negativ besiddelse er den juridiske proces, hvorved en ikke-ejer beboer af et stykke jord opnår ejendomsretten til og ejendomsretten til denne jord efter en vis periode.

• Sagsøgeren, eller disseseren, skal påvise, at flere kriterier er opfyldt, før retten vil godkende deres krav.

• Kravene kan omfatte kontinuerlig brug, overtagelse af jorden og eksklusiv brug.

• Der er nogle foranstaltninger, som grundejere kan tage for at undgå uønsket besiddelse.

##Ofte stillede spørgsmål

Hvad er tidsgrænsen for uønsket besiddelse?

Tidsgrænsen varierer efter jurisdiktion, der spænder fra tre år (Arizona) til 30 år (Louisiana). Den gennemsnitlige tidsgrænse er 10-12 år.

Hvilke stater tillader uønsket besiddelse?

Selvom alle stater tillader negativ besiddelse, kan kravene variere meget fra stat til stat. De vigtigste forskelle involverer varigheden af besiddelse, betaling af skatter og tilstedeværelsen af et dokument, der hævder at etablere ejerskab (såsom et skøde). Generelt kræver stater i øst ikke yderligere dokumentation, men de kan kræve betaling af skat på ejendommen. Stater i Vesten har en tendens til at tillade kortere besiddelsesperioder, men har nogle yderligere krav, såsom betaling af skat eller et skøde.

Hvem kan kræve uønsket besiddelse?

Enhver person, der er i besiddelse af jord, der ejes af en anden, kan kræve ugunstig besiddelse og erhverve en gyldig ejendomsret til det under, så længe visse krav er opfyldt, såsom at være i besiddelse i en tilstrækkelig periode eller betale skat på ejendommen. Disse krav varierer efter jurisdiktion.

Hvad er de 5 krav til uønsket besiddelse?

Selvom kravene til negativ besiddelse kan variere betydeligt mellem jurisdiktioner, er følgende typiske krav, der skal opfyldes:- Besiddelsen af ejendommen skal være kontinuerlig og uafbrudt.- Besættelsen skal være fjendtlig og modsat den sande interesser. ejer, og finde sted uden dennes samtykke.- Den, der søger negativ besiddelse, skal besætte en ejendom på en måde, der er åben, notorisk og åbenlys.- Ejendommens besiddelse skal fortsætte i statens forudbestemte lovbestemte periode, som kan variere fra tre til 30 år.- Ejendommen skal udelukkende bebos af den, der søger ugunstig besiddelse.