Negativt innehav
NÀr du köper en bostad kanske du köper mer Àn bara strukturen. Om det Àr en fristÄende fastighet, kan du ocksÄ köpa mark eller en hel del och funktionerna pÄ det, sÄsom en uppfart, bakgÄrd, staket eller skjul. Det sista du vill Àr att förlora ÀganderÀtten till nÄgon del av fastigheten till nÄgon annan, men det kan ske i fall av negativt innehav. SÄ hÀr fungerar den hÀr juridiska principen och vad du kan göra för att ÄtgÀrda det om nÄgon gör ett negativt pÄstÄende.
Vad Àr negativt innehav?
Negativ besittning Àr en rÀttsprincip som ger en person ÀganderÀtt till mark som Àgs av nÄgon annan om personen uppfyller vissa krav. Vanligtvis inkluderar dessa krav att ockupera, anvÀnda och underhÄlla eller förbÀttra en fastighet som Àgs av nÄgon annan under en viss tid.
Negativ besittning skiljer sig frÄn ett servitut, dÀr en fastighetsÀgare uttryckligen ger vissa rÀttigheter, som tillstÄnd att anvÀnda en uppfart, till nÄgon annan. Generellt sett mÄste nÄgon anvÀnda fastigheten utan Àgarens tillstÄnd för att betraktas som negativt innehav.
Negativt innehav kan ske avsiktligt eller oavsiktligt. Om en granne, till exempel, oavsiktligt bygger ett staket en fot pÄ din fastighet och börjar anvÀnda marken som omges av staketet, kan grannen ha möjlighet att göra ansprÄk pÄ negativ besittning av den delen av din fastighet. I ett annat fall kan en husockupant som avsiktligt ockuperar ett övergivet hem kunna göra ansprÄk pÄ negativ besittning efter en viss tid. Detta kan falla under vad som kallas "squatters rÀttigheter".
Negativt innehavskrav
Negativt innehav kan vara komplicerat eftersom de exakta kraven som kÀnnetecknar det varierar beroende pÄ jurisdiktion. Till exempel tillÄter vissa stater negativa innehavsansprÄk frÄn innehavare som helt enkelt har ockuperat och anvÀnt en fastighet, avsiktligt eller inte. Andra krÀver att innehavaren Àr medveten om att de gör intrÄng i nÄgon annans egendom.
Det hÀr Àr de typiska kraven för ett skadestÄndsansprÄk:
Kontinuerlig anvĂ€ndning â Innehavaren som gör ansprĂ„ket mĂ„ste kontinuerligt ha ockuperat och anvĂ€nt fastigheten under den tid som krĂ€vs. NĂ„gon som bor i en familjs fritidshus tre mĂ„nader om Ă„ret kan till exempel inte göra ansprĂ„k pĂ„ negativ besittning eftersom han inte bor i det kontinuerligt. Den erforderliga perioden kan vara sĂ„ kort som tvĂ„ Ă„r eller sĂ„ lĂ„ng som 30 Ă„r.
Fientlig anvĂ€ndning â I detta sammanhang betyder "fientlig" att innehavaren som gör ansprĂ„ket har anvĂ€nt egendomen utan tillstĂ„nd. Innehavaren ska visa att fastighetsĂ€garen inte har hyrt, arrenderat eller pĂ„ annat sĂ€tt gett honom tillstĂ„nd att anvĂ€nda fastigheten.
Exklusiv anvĂ€ndning â Innehavaren som gör ansprĂ„ket mĂ„ste vara den enda innehavaren och anvĂ€ndaren av fastigheten, agera som Ă€gare av fastigheten och utesluta andra frĂ„n att anvĂ€nda den (inklusive den faktiska Ă€garen).
Ăppen och ökĂ€nd â Innehavaren som gör ansprĂ„ket mĂ„ste vara öppen om sin anvĂ€ndning av egendomen, istĂ€llet för att dölja den. Det bör vara uppenbart för grannar eller Ă„skĂ„dare att innehavaren anvĂ€nder fastigheten, och innehavaren bör vidta Ă„tgĂ€rder som Ă€garen vanligtvis skulle göra, som att ta emot post.
Faktiskt innehav â LikasĂ„ mĂ„ste innehavaren som gör ansprĂ„ket agera som en Ă€gare skulle göra, till exempel hĂ„lla jĂ€mna steg med underhĂ„ll eller förbĂ€ttra fastigheten. Detta kan innefatta att flytta grĂ€smattan, underhĂ„lla strukturerna pĂ„ fastigheten och till och med betala fastighetsskatt.
I de flesta jurisdiktioner har innehavaren som gör ansprÄket bevisbördan. Innehavaren mÄste med andra ord visa att hans fordran uppfyller alla de krav som utgör ett negativt innehav.
Hur man undviker negativa ansprÄk pÄ din egendom
Om du Àger egendom vill du inte ge bort den till nÄgon annan gratis, sÄ du bör vidta ÄtgÀrder för att förhindra eventuella ansprÄk pÄ negativt innehav.
Det första du behöver göra för att förhindra ett ansprÄk Àr att veta exakt vad du Àger. Om du Àr osÀker kan det vara vÀrt att fÄ din fastighet besiktigad och markera dess grÀnser sÄ att du vet vad som tillhör dig och vad som tillhör dina grannar. En undersökning kan visa upp alla problem, till exempel ett felplacerat staket, innan de leder till ansprÄk.
Om du har avtal med grannar om att lÄta dem anvÀnda en del av din fastighet, skriv det skriftligt. Att ge uttryckligt tillstÄnd pÄ detta sÀtt gör anvÀndningen av din egendom icke-fientlig, vilket skulle förhindra ett ansprÄk pÄ negativt innehav.
Om du Àger egendom som du inte anvÀnder ofta, ta dig tid att besöka och inspektera den regelbundet (eller lÄt en betrodd part göra detta Ät dig) för att se till att ingen ockuperar den. Se till att underhÄlla fastigheten ocksÄ - du kanske kan peka pÄ det som bevis pÄ att du behÄller den faktiska besittningen om behovet uppstÄr.
Om du hittar nÄgon pÄ din fastighet mÄste du ta bort personen, och detta krÀver ofta juridisk hjÀlp. Enligt C. Scott Schwefel, en Connecticut-baserad fastighetsadvokat, kommer du sannolikt att behöva skicka ett skriftligt meddelande till den negativa innehavaren och registrera meddelandet i din jurisdiktion.
"Detta fungerar som ett avbrott i den negativa innehavarens anvÀndning och innehav av egendomen och förhindrar förvÀrv," sÀger Schwefel.
Sammanfattningsvis, nÀr du vÀl vet vad du Àger, "Àr det vÀldigt enkelt att undvika negativa innehavsansprÄk", sÀger Rajeh Saadeh, en New Jersey-baserad advokat.
"Behandla din egendom som om den Àr din genom att sÀkra dina grÀnser och anvÀnda lagliga medel för att avlÀgsna dem som inte har ditt tillstÄnd att komma in eller stanna", sÀger Saadeh.
##Höjdpunkter
â Ăven kĂ€nd i vardagssprĂ„k som husockupanters rĂ€ttigheter eller hembygdsgĂ„rd, lagen kan Ă€ven tillĂ€mpas pĂ„ andra fastigheter sĂ„som immateriella eller digitala/virtuella egendomar.
- Negativt innehav Àr den rÀttsliga process genom vilken en icke-Àgare innehavare av en bit mark fÄr ÀganderÀtten till och ÀganderÀtten till den marken efter en viss tid.
â MĂ„lsĂ€ganden, eller avsĂ€ndaren, mĂ„ste visa att flera kriterier har uppfyllts innan domstolen godkĂ€nner deras ansprĂ„k.
â Kraven kan innefatta kontinuerlig anvĂ€ndning, övertagande av marken och exklusiv anvĂ€ndning.
â Det finns nĂ„gra Ă„tgĂ€rder markĂ€gare kan vidta för att undvika negativt innehav.
##FAQ
Vad Àr tidsgrÀnsen för negativt innehav?
TidsgrÀnsen varierar beroende pÄ jurisdiktion, frÄn tre Är (Arizona) till 30 Är (Louisiana). Den genomsnittliga tidsgrÀnsen Àr 10-12 Är.
Vilka stater tillÄter negativt innehav?
Ăven om alla stater tillĂ„ter negativ innehav, kan kraven variera kraftigt frĂ„n stat till stat. De huvudsakliga skillnaderna innefattar innehavets lĂ€ngd, betalning av skatter och nĂ€rvaron av ett dokument som gör ansprĂ„k pĂ„ att faststĂ€lla Ă€ganderĂ€tt (som en handling). I allmĂ€nna termer krĂ€ver stater i öst ingen ytterligare dokumentation, men de kan krĂ€va betalning av skatter pĂ„ fastigheten. Stater i vĂ€st tenderar att tillĂ„ta kortare perioder av innehav men har nĂ„gra ytterligare krav, sĂ„som betalning av skatter eller en handling.
Vem kan göra ansprÄk pÄ negativt innehav?
Varje person som innehar mark som Àgs av nÄgon annan kan göra ansprÄk pÄ negativ besittning och förvÀrva en giltig ÀganderÀtt till den under, sÄ lÀnge som vissa krav Àr uppfyllda, som att vara i besittning under en tillrÀcklig tid eller betala skatt pÄ fastigheten. Dessa krav varierar beroende pÄ jurisdiktion.
Vilka Àr de 5 kraven för negativt innehav?
Ăven om kraven för negativt innehav kan variera avsevĂ€rt mellan jurisdiktionerna, Ă€r följande typiska krav som mĂ„ste uppfyllas:- Innehavandet av egendomen mĂ„ste vara kontinuerlig och oavbruten.- Ockupationen mĂ„ste vara fientlig och motverka den sanna intressen. Ă€gare, och ske utan deras samtycke.- Den som söker negativt innehav mĂ„ste ockupera en fastighet pĂ„ ett sĂ€tt som Ă€r öppet, beryktat och uppenbart.- Innehav av egendomen mĂ„ste fortsĂ€tta under statens förutbestĂ€mda lagstadgade period, som kan variera frĂ„n tre till 30 Ă„r.- Fastigheten mĂ„ste upptas uteslutande av den person som söker negativ besittning.
