Possessione avversa
Quando acquisti una casa, potresti acquistare qualcosa di più della semplice struttura. Se si tratta di una proprietà indipendente, potresti anche acquistare un terreno o un lotto e le caratteristiche su di esso, come un vialetto, un cortile, una recinzione o un capannone. L'ultima cosa che si vuole è perdere la proprietà di qualsiasi parte della proprietà a qualcun altro, ma può succedere in caso di possesso sfavorevole. Ecco come funziona questo principio legale e cosa puoi fare per affrontarlo se qualcuno fa un reclamo negativo.
Che cos'è il possesso avverso?
Il possesso avverso è un principio legale che garantisce a una persona la proprietà di un terreno di proprietà di qualcun altro se la persona soddisfa determinati requisiti. In genere, questi requisiti includono l'occupazione, l'utilizzo e il mantenimento o il miglioramento di una proprietà di proprietà di qualcun altro per un determinato periodo di tempo.
Il possesso avverso è diverso da una servitù, in cui un proprietario di proprietà concede esplicitamente determinati diritti, come il permesso di utilizzare un vialetto, a qualcun altro. Generalmente, per essere considerato possesso sfavorevole, qualcuno deve utilizzare la proprietà senza il permesso del proprietario.
Il possesso avverso può verificarsi intenzionalmente o non intenzionalmente. Se un vicino, ad esempio, costruisce inavvertitamente una recinzione di un piede sulla tua proprietà e inizia a utilizzare il terreno racchiuso dalla recinzione, il vicino potrebbe essere in grado di rivendicare il possesso negativo di quella parte della tua proprietà . In un altro caso, un occupante abusivo che occupa intenzionalmente una casa abbandonata potrebbe essere in grado di rivendicare la possessione avversa dopo un certo periodo di tempo. Questo può rientrare nei cosiddetti "diritti degli squatter".
Requisiti di possesso avverso
Il possesso avverso può essere complicato perché i requisiti esatti che lo caratterizzano variano a seconda della giurisdizione. Ad esempio, alcuni stati consentono rivendicazioni di possesso avverso da parte di possessori che hanno semplicemente occupato e utilizzato una proprietà , intenzionalmente o meno. Altri richiedono che il possessore sia consapevole che stanno sconfinando nella proprietà di qualcun altro.
Questi sono i requisiti tipici per una richiesta di possesso sfavorevole:
Utilizzo continuativo – Il possessore che presenta la denuncia deve aver occupato e utilizzato l'immobile in modo continuativo per il periodo previsto. Chi vive tre mesi all'anno in una casa di villeggiatura di una famiglia non può pretendere, ad esempio, la possessione avversa, perché non la occupa ininterrottamente. Il periodo richiesto può essere inferiore a due anni o fino a 30 anni.
Uso ostile – In questo contesto, "ostile" significa che il possessore che ha presentato la richiesta ha utilizzato la proprietà senza autorizzazione. Il possessore deve dimostrare che il proprietario dell'immobile non gli ha affittato, affittato o altrimenti concesso il permesso di utilizzare l'immobile.
Uso esclusivo – Il detentore che fa reclamo deve essere l'unico occupante e fruitore dell'immobile, agire come proprietario dell'immobile ed escludere altri dall'utilizzo (compreso l'effettivo proprietario).
Aperto e famigerato – Il possessore che presenta la pretesa deve essere schietto sull'uso della proprietà , invece di nasconderla. Dovrebbe essere ovvio per i vicini o gli spettatori che il possessore sta utilizzando la proprietà e il possessore dovrebbe intraprendere le azioni che normalmente farebbe il proprietario, come ricevere posta.
Possesso effettivo – Allo stesso modo, il possessore che presenta il reclamo deve agire come farebbe un proprietario, ad esempio mantenersi al passo con la manutenzione o migliorare la proprietà . Ciò può includere la falciatura del prato, la manutenzione delle strutture della proprietà e persino il pagamento delle tasse sulla proprietà .
Nella maggior parte delle giurisdizioni, l'onere della prova è a carico del possessore che presenta la richiesta. In altre parole, il possessore deve dimostrare che la sua pretesa soddisfa tutti i requisiti che costituiscono possesso sfavorevole.
Come evitare reclami negativi sulla tua proprietĂ
Se possiedi una proprietĂ , non vuoi cederla a qualcun altro gratuitamente, quindi dovresti prendere provvedimenti per prevenire qualsiasi pretesa di possesso negativo.
La prima cosa che devi fare per prevenire un sinistro è sapere esattamente cosa possiedi. Se non sei sicuro, potrebbe valere la pena far esaminare la tua proprietà e delimitarne i confini in modo da sapere cosa appartiene a te e cosa appartiene ai tuoi vicini. Un'indagine può far emergere problemi, come una recinzione fuori posto, prima che portino a reclami.
Se hai accordi con i vicini per consentire loro di utilizzare parte della tua proprietĂ , mettilo per iscritto. Concedere un'autorizzazione esplicita in questo modo rende l'uso della tua proprietĂ non ostile, il che impedirebbe una pretesa di possesso negativo.
Se possiedi una proprietĂ che non usi frequentemente, prenditi il tempo di visitarla e ispezionarla regolarmente (o chiedi a una persona di fiducia di farlo per te) per assicurarti che nessuno la occupi. Assicurati di mantenere anche la proprietĂ : potresti essere in grado di indicarlo come prova che stai mantenendo il possesso effettivo se se ne presenta la necessitĂ .
Se trovi qualcuno nella tua proprietĂ , devi rimuovere la persona e questo spesso richiede assistenza legale. Secondo C. Scott Schwefel, un avvocato immobiliare con sede nel Connecticut, probabilmente dovrai notificare per iscritto al possessore avverso e registrare l'avviso nella tua giurisdizione.
"Ciò agisce come un'interruzione dell'uso e del possesso della proprietà da parte del possessore avverso e impedisce l'acquisizione", afferma Schwefel.
In conclusione, una volta che sai cosa possiedi, "è molto semplice evitare reclami per possesso avverso", afferma Rajeh Saadeh, un avvocato con sede nel New Jersey.
"Tratta la tua proprietĂ come se fosse tua, proteggendo i tuoi confini e usando mezzi legali per rimuovere coloro che non hanno il tuo permesso di entrare o soggiornare", dice Saadeh.
Mette in risalto
Conosciuto anche colloquialmente come diritti degli squatter o homesteading, la legge può essere applicata anche ad altre proprietà come la proprietà intellettuale o digitale/virtuale.
Il possesso avverso è il processo legale mediante il quale un occupante non proprietario di un appezzamento di terreno acquisisce il titolo e la proprietà di quel terreno dopo un certo periodo di tempo.
L'attore, o dissidente, deve dimostrare che sono stati soddisfatti diversi criteri prima che il tribunale accetti la sua richiesta.
I requisiti possono includere l'uso continuo, l'acquisizione del terreno e l'uso esclusivo.
Ci sono alcune misure che i proprietari terrieri possono adottare per evitare il possesso sfavorevole.
FAQ
Qual è il limite di tempo per il possesso avverso?
Il limite di tempo varia a seconda della giurisdizione, da tre anni (Arizona) a 30 anni (Louisiana). La soglia temporale media è di 10-12 anni.
Quali stati consentono il possesso avverso?
Sebbene tutti gli stati consentano il possesso avverso, i requisiti possono variare ampiamente da stato a stato. Le principali differenze riguardano la durata del possesso, il pagamento delle tasse e la presenza di un documento che afferma di stabilire la proprietĂ (come un atto). In termini generali, gli stati dell'Est non richiedono documentazione aggiuntiva, ma possono richiedere il pagamento di tasse sulla proprietĂ . Gli stati occidentali tendono a consentire periodi di possesso piĂą brevi ma hanno alcuni requisiti aggiuntivi, come il pagamento delle tasse o un atto.
Chi può rivendicare il possesso avverso?
Qualsiasi persona in possesso di un terreno di proprietà di qualcun altro può rivendicare il possesso avverso e acquisirne un titolo valido, purché siano soddisfatti determinati requisiti, come essere in possesso per un periodo di tempo sufficiente o pagare le tasse sulla proprietà . Questi requisiti variano a seconda della giurisdizione.
Quali sono i 5 requisiti del possesso avverso?
Sebbene i requisiti per il possesso avverso possano variare in modo significativo tra le giurisdizioni, i seguenti sono i requisiti tipici che devono essere soddisfatti:- Il possesso della proprietà deve essere continuo e ininterrotto.- L'occupazione deve essere ostile e contraria agli interessi del vero proprietario, e avvengono senza il suo consenso.- La persona che chiede l'opposto possesso deve occupare un immobile in modo che sia aperto, noto ed evidente.- Il possesso dell'immobile deve protrarsi per il periodo di legge dello Stato predeterminato, che può variare da tre a 30 anni.- L'immobile deve essere occupato esclusivamente dalla persona che ne richiede l'appropriazione indebita.
