Posesión adversa
Cuando compra una casa, puede estar comprando más que solo la estructura. Si se trata de una propiedad unifamiliar, también puede estar comprando un terreno o un lote y las características del mismo, como un camino de entrada, un patio trasero, una cerca o un cobertizo. Lo último que desea es perder la propiedad de cualquier parte de la propiedad a otra persona, pero puede suceder en casos de posesión adversa. Así es como funciona este principio legal y lo que puede hacer para abordarlo si alguien hace un reclamo adverso.
¿Qué es la posesión adversa?
La posesión adversa es un principio jurídico que otorga a una persona la propiedad de un terreno propiedad de otra persona si cumple con ciertos requisitos. Por lo general, estos requisitos incluyen ocupar, usar y mantener o mejorar una propiedad de otra persona durante un período de tiempo específico.
La posesión adversa es diferente de una servidumbre, en la que el dueño de una propiedad otorga explícitamente ciertos derechos, como el permiso para usar un camino de entrada, a otra persona. Generalmente, para que se considere posesión adversa, alguien debe estar usando la propiedad sin el permiso del propietario.
La posesión adversa puede ocurrir intencionalmente o no. Si un vecino, por ejemplo, sin darse cuenta, construye una cerca de un pie en su propiedad y comienza a usar el terreno delimitado por la cerca, el vecino puede reclamar la posesión adversa de esa parte de su propiedad. En otro caso, un ocupante ilegal que ocupa intencionalmente una casa abandonada podría reclamar la posesión adversa después de un cierto período de tiempo. Esto puede caer dentro de lo que se conoce como "derechos de ocupantes ilegales".
Requisitos de posesión adversa
La posesión adversa puede ser complicada porque los requisitos exactos que la caracterizan varían según la jurisdicción. Por ejemplo, algunos estados permiten reclamos de posesión adversa por parte de poseedores que simplemente han ocupado y usado una propiedad, intencionalmente o no. Otros requieren que el poseedor sea consciente de que está invadiendo la propiedad de otra persona.
Estos son los requisitos típicos para un reclamo de posesión adversa:
Uso continuo – El poseedor que hace la reclamación debe haber ocupado y utilizado continuamente la propiedad durante el período requerido. Alguien que vive en la casa de vacaciones de una familia tres meses al año no puede reclamar posesión adversa, por ejemplo, ya que no la ocupa continuamente. El período requerido puede ser tan corto como dos años o tan largo como 30 años.
Uso hostil: en este contexto, "hostil" significa que el poseedor que hace el reclamo ha usado la propiedad sin permiso. El poseedor debe demostrar que el dueño de la propiedad no ha alquilado, arrendado o de otra manera le ha otorgado permiso para usar la propiedad.
Uso exclusivo – El poseedor que hace la reclamación debe ser el único ocupante y usuario del inmueble, actuar como propietario del inmueble y excluir a otros de su uso (incluido el propietario real).
Abierto y notorio – El poseedor que hace la reclamación debe ser comunicativo sobre el uso que hace de la propiedad, en lugar de ocultarla. Debe ser obvio para los vecinos o espectadores que el poseedor está usando la propiedad, y el poseedor debe realizar las acciones que normalmente haría, como recibir correo.
Posesión real – Asimismo, el poseedor que hace la reclamación debe actuar como lo haría un propietario, como mantener al día el mantenimiento o mejorar la propiedad. Esto puede incluir cortar el césped, mantener las estructuras de la propiedad e incluso pagar impuestos sobre la propiedad.
En la mayoría de las jurisdicciones, el poseedor que hace la reclamación tiene la carga de la prueba. En otras palabras, el poseedor debe demostrar que su derecho cumple con todos los requisitos que constituyen la usufructo.
Cómo evitar reclamos adversos sobre su propiedad
Si posee una propiedad, no desea dársela a otra persona de forma gratuita, por lo que debe tomar medidas para evitar cualquier reclamo de posesión adversa.
Lo primero que debe hacer para evitar un reclamo es saber con precisión lo que posee. Si no está seguro, puede valer la pena hacer inspeccionar su propiedad y marcar sus límites para que sepa qué le pertenece a usted y qué le pertenece a sus vecinos. Una encuesta puede revelar cualquier problema, como una cerca fuera de lugar, antes de que genere reclamos.
Si tienes acuerdos con vecinos para dejarles usar parte de tu propiedad, ponlo por escrito. Otorgar permiso explícito de esta manera hace que el uso de su propiedad no sea hostil, lo que evitaría un reclamo de posesión adversa.
Si posee una propiedad que no usa con frecuencia, tómese el tiempo para visitarla e inspeccionarla regularmente (o haga que alguien de confianza lo haga por usted) para asegurarse de que nadie la esté ocupando. Asegúrese de mantener la propiedad también; es posible que pueda señalarlo como evidencia de que está reteniendo la posesión real si surge la necesidad.
Si encuentra a alguien en su propiedad, debe sacar a la persona, y esto a menudo requiere ayuda legal. Según C. Scott Schwefel, un abogado de bienes raíces con sede en Connecticut, es probable que deba notificar al poseedor adverso por escrito y registrar el aviso en su jurisdicción.
“Esto actúa como una interrupción del uso y posesión de la propiedad por parte del poseedor adverso y evita la adquisición”, dice Schwefel.
En pocas palabras, una vez que sabe lo que posee, "es muy simple evitar los reclamos de posesión adversa", dice Rajeh Saadeh, un abogado con sede en Nueva Jersey.
“Trate su propiedad como si fuera suya asegurando sus fronteras y usando medios legales para expulsar a aquellos que no tienen su permiso para entrar o quedarse”, dice Saadeh.
Reflejos
También conocido coloquialmente como derechos de ocupantes ilegales o ocupación de viviendas, la ley también puede aplicarse a otras propiedades, como la propiedad intelectual o digital/virtual.
La posesión adversa es el proceso legal por el cual un ocupante no propietario de un terreno obtiene el título y la propiedad de ese terreno después de un cierto período de tiempo.
El reclamante, o disidor, debe demostrar que se han cumplido varios criterios antes de que el tribunal admita su reclamo.
Los requisitos pueden incluir el uso continuo, la toma de posesión de la tierra y el uso exclusivo.
Existen algunas medidas que los propietarios pueden tomar para evitar la posesión adversa.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuál es el límite de tiempo para la posesión adversa?
El límite de tiempo varía según la jurisdicción, desde tres años (Arizona) hasta 30 años (Luisiana). El umbral de tiempo promedio es de 10 a 12 años.
¿Qué estados permiten la posesión adversa?
Aunque todos los estados permiten la posesión adversa, los requisitos pueden variar mucho de un estado a otro. Las principales diferencias involucran la duración de la posesión, el pago de impuestos y la presencia de un documento que pretende establecer la propiedad (como una escritura). En términos generales, los estados del Este no exigen documentación adicional, pero pueden exigir el pago de impuestos sobre la propiedad. Los estados de occidente tienden a permitir períodos más cortos de posesión pero tienen algunos requisitos adicionales, como el pago de impuestos o una escritura.
¿Quién puede reclamar posesión adversa?
Cualquier persona en posesión de un terreno propiedad de otra persona puede reclamar la usufructo y adquirir un título válido sobre el mismo, siempre que cumpla con ciertos requisitos, como estar en posesión por un período de tiempo suficiente o pagar impuestos sobre la propiedad. Estos requisitos varían según la jurisdicción.
¿Cuáles son los 5 requisitos de la posesión adversa?
Aunque los requisitos para la posesión adversa pueden variar significativamente entre jurisdicciones, los siguientes son los requisitos típicos que deben cumplirse:- La posesión de la propiedad debe ser continua e ininterrumpida.- La ocupación debe ser hostil y adversa a los intereses del verdadero propietario, y tener lugar sin su consentimiento.- La persona que busca la posesión adversa debe ocupar una propiedad de manera abierta, notoria y obvia.- La posesión de la propiedad debe continuar durante el período legal predeterminado por el estado, que puede variar de tres a 30 años.- El inmueble debe ser ocupado exclusivamente por el que pretende la usufructo.
