Investor's wiki

الرهن العقاري

الرهن العقاري

يأتي الرهن العقاري بمخاطر كبيرة لكل من المقترض ومقرض الرهن العقاري ، ولكنه قد يكون مفيدًا في بعض الظروف. إذا تم عرض قرض عقاري عليك أو تريد معرفة المزيد ، فإليك ما يدور حوله هذا النوع من القروض.

ما هو الرهن العقاري بالون؟

الرهن العقاري هو نوع من القروض العقارية التي تدفع فيها دفعات شهرية منخفضة أو معدومة على المدى القصير ، عادة لمدة خمس أو سبع سنوات. قد تذهب هذه المدفوعات الأولية إلى الفائدة فقط أو إلى كل من الفائدة وأصل القرض ، اعتمادًا على كيفية هيكلة الرهن العقاري. بعد فترة السداد المنخفضة أو عدم السداد هذه ، تقوم بدفع مبلغ مقطوع - يُعرف باسم دفعة البالون - للرصيد بالكامل. يمكن أن يكون هذا المبلغ المدفوع آلاف أو عشرات الآلاف من الدولارات ، وعمومًا أكثر من ضعف الدفعة الشهرية ، وفقًا لمكتب حماية المستهلك المالي.

لن يحتاج معظم المقترضين إلى قرض عقاري ، ولكن قد يكون ذلك منطقيًا في بعض المواقف ، خاصة إذا كنت تتوقع فقط الاحتفاظ بالمنزل الذي تموله لفترة قصيرة. يمكن أن يكون هذا النوع من القروض مثالياً لزعانف المنزل ، الذين يمكنهم استخدام عائدات بيع المنزل لتسديد المبلغ المدفوع.

أنواع الرهون العقارية

يمكن هيكلة الرهن العقاري بعدة طرق:

  • ** دفعة واحدة ** - في هذه الحالة ، قد يتم حساب الدفعات الشهرية الأولية بناءً على جدول إطفاء نموذجي مدته 15 عامًا أو 30 عامًا ، على الرغم من أن مدة القرض قد تكون لمدة خمس أو سبع سنوات فقط. عندما تنتهي المدة ، ستحتاج إلى دفع الرصيد المتبقي في دفعة واحدة. في إصدار آخر من هذا النوع من الهياكل ، تقوم بسداد المدفوعات على أساس معدل ثابت لفترة من الوقت ، ثم يزيد السعر الخاص بك. لنفترض أنك حصلت على رهن عقاري بقيمة 250000 دولار بنسبة 3.5 في المائة ، ويتم سداده على مدار 30 عامًا وبفترة قرض تبلغ سبع سنوات.

  • ** مدفوعات الفائدة فقط ** - في هذا السيناريو ، تدفع فائدة فقط لفترة أولية. بمجرد انتهاء تلك الفترة ، فأنت مدين بالمبلغ المتبقي من القرض.

  • ** بدون مدفوعات ** - بالنسبة لهذا النوع ، لن تقوم بسداد أي مدفوعات شهرية لفترة قصيرة جدًا ، ولكن ستتراكم عليك الفائدة. بمجرد انتهاء المدة ، تستحق كل من الفائدة والمبلغ الأساسي دفعة واحدة كبيرة.

إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري

الايجابيات

  • ** دفعات شهرية منخفضة أو معدومة ** - قد تضطر فقط إلى دفع فائدة خلال الفترة الأولية ، أو تسديد دفعات شهرية منخفضة أو معدومة على الإطلاق.

  • ** يمكن تأجيل السداد لسنوات ** - على الرغم من أنه سيُطلب منك سداد الرصيد الكامل للقرض دفعة واحدة ، يمكنك تأجيل ذلك لعدة سنوات.

  • ** يمكنك شراء منزل في وقت أقرب ** - يمكنك الحصول على منزل في وقت أقرب بفضل دفعات شهرية ميسورة التكلفة.

  • ** يمكنك التركيز على أهداف أخرى ** - إذا كنت تخطط لإعادة التمويل قبل استحقاق السداد ، فيمكنك التركيز على توفير المال أو بناء درجة الائتمان الخاصة بك أو تحقيق أهداف مالية أخرى الآن.

  • ** لا توجد غرامة على الدفع المسبق ** - لا توجد عادة غرامة دفع مسبق على الرهن العقاري ، لذا يمكنك سداد دفعات إضافية أو سدادها قبل استحقاقها دون تحمل رسوم.

سلبيات

  • ** محفوف بالمخاطر ** - نظرًا لأنك تحتاج إلى دفع مبلغ مقطوع عند استحقاق القرض ، فستحتاج إما إلى توفير نقود كافية أو إعادة التمويل أو بيع المنزل. لا يُعد أي من هذه الخيارات ضمانًا ، وإذا لم تتمكن من السداد ، فقد تفقد المنزل وتتلف ائتمانك بشدة.

  • ** يصعب العثور عليه ** - نظرًا لمستوى المخاطرة ، لا يقدم العديد من مقرضي الرهن العقاري قروضًا بسيطة.

  • ** معدلات أعلى ** - يتحمل المقرضون مزيدًا من المخاطر من خلال القرض البالوني ، وبالتالي تكون المعدلات أعلى عادةً مقارنةً بالأنواع التقليدية من القروض.

  • ** صعوبة إعادة التمويل ** - إذا لم تكن تسدد مدفوعات (أو مدفوعات بفائدة فقط) ، فقد لا يكون لديك ما يكفي من رأس المال في منزلك لإعادة التمويل عندما تنتهي مدة الرهن العقاري. (يبحث معظم المقرضين عن 20 في المائة على الأقل من ملكية المنازل).

كيف تختلف معدلات الرهن العقاري؟

نظرًا لأنها منتجات أكثر خطورة ، تميل الرهون العقارية إلى الحصول على معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية التقليدية ذات الأسعار الثابتة أو القابلة للتعديل (ARMs). ومع ذلك ، قد يكون سعر الفائدة على الرهن العقاري أقل من أسعار الخيارات الأخرى في البداية ، وقد لا تضطر إلى دفع الفائدة على الإطلاق في البداية.

كيف يمكنني سداد الرهن العقاري؟

هناك ثلاث طرق أساسية لسداد الرهن العقاري:

1. المدخرات

إذا كنت تستطيع تحمله ، فإن الخيار الأبسط - ولكن الأغلى - هو توفير ما يكفي من المال لدفع الرصيد المتبقي من القرض بالكامل عندما يحين الوقت. لكي يكون هذا قابلاً للتطبيق ، يجب أن تدخر وتستثمر خلال الفترة الأولية ، وربما حتى قبل ذلك. هذا الطريق هو الأفضل لمن يتوقعون مكاسب غير متوقعة (مثل الميراث) أو زيادة كبيرة في الدخل قبل استحقاق دفعة البالون.

2. البيع

إذا كنت ستقوم بإجراء تحسينات على المنزل وبيعه بحلول الوقت الذي تحتاج فيه إلى سداد الرصيد بمبلغ مقطوع ، يمكن أن توفر لك عائدات البيع نقودًا كافية لتحقيق ذلك. عادةً ما يكون هذا هو الطريق الذي تسلكه زعانف المنزل ، نظرًا لأنهم لا يخططون للاحتفاظ بالممتلكات لفترة طويلة جدًا ولديهم فكرة جيدة عما إذا كان بإمكانهم بيع المنزل بسرعة ومقدار ذلك.

3. إعادة التمويل

إذا لم يكن لديك ما يكفي من النقود لتسديد دفعة البالون ، فإن أفضل خيار لك هو إعادة التمويل - على الرغم من أن التأهل لإعادة التمويل ليس أمرًا مفروغًا منه. ستحتاج إلى درجة ائتمان كافية (620 على الأقل) وإثباتًا للدخل الثابت و 20 بالمائة على الأقل من حقوق الملكية في منزلك. إذا لم يكن لديك ما يكفي من الأسهم ، فستحتاج إلى استكشاف خيارات إعادة تمويل منخفضة أو معدومة. ستحتاج أيضًا إلى التفكير في كيفية تأثير الدفع الجديد على ميزانيتك. إذا كنت تتمتع بأقساط شهرية منخفضة مع الرهن العقاري ، فإن إعادة التمويل لقرض آخر قد يزيد هذه المدفوعات بشكل كبير.

كيف يمكنني الحصول على قرض عقاري؟

نظرًا لأن العديد من مقرضي الرهن العقاري لا يقدمون قروضًا ضخمة نظرًا لمقدار المخاطر التي تنطوي عليها ، فإن العثور على مقرض على استعداد لتمديدك قد يتطلب بعض الإجراءات ، وقد تكون خياراتك محدودة. إذا كانت لديك بالفعل علاقة مع بنك أو مُقرض ، فيمكنك البدء بالسؤال عما إذا كان يقدمها لهم ، أو ما إذا كان بإمكانه إحالتك إلى مصدر آخر حسن السمعة. هناك أيضًا أنواع أخرى من الرهون العقارية التي قد تناسب حالتك ، لذا تأكد من استكشاف جميع الخيارات.

يسلط الضوء

  • يمكن أن تكون القروض العقارية البالونية محفوفة بالمخاطر لكل من المشترين والمقرضين ، خاصة إذا كان من الصعب بيع المنزل أو إعادة تمويله عند استحقاق الدفعة النهائية الكبيرة.

  • الرهن العقاري البالوني عبارة عن قرض سكني له فترة أولية من المدفوعات المنخفضة - وأحيانًا بفائدة فقط - ، وفي نهايتها يتعين على المقترض سداد الرصيد بالكامل.

  • بفضل دفعاتها الشهرية المنخفضة ، يمكن أن تكون القروض العقارية البالونية مفيدة للمشترين الذين يخططون للبقاء في المنزل لفترة قصيرة.

  • عادة ما يكون الرهن العقاري قصير الأجل ، وغالبًا ما يكون من خمس إلى سبع سنوات.