قرض البناء

إذا لم تتمكن من العثور على المنزل المناسب للشراء ، فقد تفكر في تكلفة بناء منزل جديد أو تجديد المنزل الذي تتصل به حاليًا بالمنزل. تختلف عملية اقتراض الأموال لدفع تكاليف هذا المشروع عن الحصول على قرض عقاري للانتقال إلى عقار قائم. إليك كل ما تحتاج لمعرفته حول الحصول على قرض بناء.

ما هو قرض البناء؟

قرض بناء المنزل هو قرض قصير الأجل بفائدة أعلى يوفر الأموال اللازمة لبناء عقار سكني.

قروض البناء عادة ما تكون سنة واحدة في المدة. خلال هذا الوقت ، يجب بناء العقار وإصدار شهادة إشغال.

كيف تعمل قروض البناء؟

عادة ما يكون لقروض البناء معدلات متغيرة تتحرك صعودًا وهبوطًا مع المعدل الأساسي. معدلات قروض البناء عادة ما تكون أعلى من معدلات قروض الرهن العقاري التقليدية. مع الرهن العقاري التقليدي ، يعمل منزلك كضمان - إذا تخلفت عن سداد مدفوعاتك ، يمكن للمقرض الاستيلاء على منزلك. مع قرض بناء المنزل ، لا يملك المقرض هذا الخيار ، لذلك يميلون إلى النظر إلى هذه القروض على أنها مخاطر أكبر.

نظرًا لأن قروض البناء في مثل هذا الجدول الزمني القصير وتعتمد على اكتمال المشروع ، فأنت بحاجة إلى تزويد المُقرض بجدول زمني للبناء وخطط مفصلة وميزانية واقعية.

بمجرد الموافقة ، سيتم وضع المقترض في مسودة أو جدول رسم يتبع مراحل بناء المشروع ، ويتوقع منه عادةً سداد مدفوعات الفائدة فقط أثناء مرحلة البناء. على عكس القروض الشخصية التي تسدد مبلغًا إجماليًا ، يدفع المُقرض الأموال على مراحل مع تقدم العمل في المنزل الجديد.

تميل هذه السحوبات إلى الحدوث عند اكتمال المعالم الرئيسية - على سبيل المثال ، عند وضع الأساس أو بدء تأطير المنزل. عادة ما يكون المقترضون ملزمين فقط بسداد الفائدة على أي أموال تم سحبها حتى الآن حتى اكتمال البناء.

أثناء بناء المنزل ، يكون للمقرض مثمن أو مفتش يقوم بفحص المنزل خلال مراحل البناء المختلفة. إذا تمت الموافقة من قبل المثمن ، يقوم المقرض بدفع مدفوعات إضافية للمقاول ، والمعروفة باسم السحوبات. توقع أن يكون لديك ما بين أربع إلى ست عمليات تفتيش لرصد التقدم.

اعتمادًا على نوع قرض البناء ، قد يتمكن المقترض من تحويل قرض البناء إلى قرض عقاري تقليدي بمجرد بناء المنزل. يُعرف هذا باسم قرض البناء إلى الدائم. إذا كان القرض لمرحلة البناء فقط ، فقد يُطلب من المقترض الحصول على رهن عقاري منفصل مصمم لسداد قرض البناء.

ماذا يغطي قرض البناء؟

تشمل بعض الأشياء التي يمكن استخدام قرض البناء لتغطيةها ما يلي:

• تكلفة الأرض

• عمالة مقاول

• مواد بناء

• تسمح

بينما لا يتم تغطية عناصر مثل أثاث المنزل بشكل عام ضمن قرض البناء ، يمكن تضمين التركيبات الدائمة مثل الأجهزة والمناظر الطبيعية.

من المهم مناقشة هذه العناصر مع المقرض الخاص بك ، وتحديدًا ما سيتم تضمينه في حساب القرض إلى القيمة ، وفقًا لستيف كامينسكي ، رئيس الإقراض السكني الأمريكي في بنك TD.

يقول كامينسكي: "في كثير من الأحيان ، ستشمل قروض البناء احتياطيًا للطوارئ لتغطية التكاليف غير المتوقعة التي قد تنشأ أثناء البناء ، والتي تعمل أيضًا كوسيلة للدعم في حال قرر المقترض إجراء أي ترقيات بمجرد بدء البناء". "ليس من غير المألوف أن يرغب المقترض في رفع أسطح العمل أو الخزانات بمجرد وضع الخطط."

أنواع قروض البناء

قرض البناء إلى الدائم

مع قرض البناء إلى الدائم ، تقترض المال لدفع تكلفة بناء منزلك ، وبمجرد اكتمال المنزل وانتقالك إليه ، يتم تحويل القرض إلى رهن عقاري دائم.

تتمثل فائدة نهج الإنشاء إلى الدائم في أن لديك مجموعة واحدة فقط من تكاليف الإغلاق التي يجب دفعها ، مما يقلل من الرسوم الإجمالية.

تقول جانيت بوسي ، نائب الرئيس الأول في بنك أوشن فيرست في نيو جيرسي: "هناك إغلاق لمرة واحدة ، لذا لا تدفع رسوم تسوية مكررة".

بمجرد حدوث التحول من البناء إلى الدائم ، يصبح القرض رهنًا عقاريًا تقليديًا ، وعادة ما تكون مدة القرض من 15 إلى 30 عامًا. بعد ذلك ، تقوم بسداد مدفوعات تغطي كلاً من الفائدة والمبلغ الأساسي. في ذلك الوقت ، يمكنك اختيار الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت أو معدل قابل للتعديل. تتضمن خياراتك الأخرى قرضًا من قروض إدارة الإسكان الفدرالية من البناء إلى القرض الدائم - مع معايير موافقة أقل صرامة يمكن أن تكون مفيدة بشكل خاص لبعض المقترضين - أو قرض بناء VA إذا كنت من المحاربين المخضرمين المؤهلين.

قرض البناء فقط

يوفر قرض البناء فقط الأموال اللازمة لإكمال بناء المنزل ، ولكن المقترض مسؤول عن سداد القرض بالكامل عند الاستحقاق (عادةً ما يكون لمدة عام أو أقل) أو الحصول على رهن عقاري لتأمين تمويل دائم.

يتم صرف الأموال من قروض البناء هذه بناءً على النسبة المئوية للمشروع المنجز ، ويكون المقترض مسؤولاً فقط عن مدفوعات الفائدة على الأموال المسحوبة.

يمكن أن تكون قروض البناء فقط أكثر تكلفة في نهاية المطاف إذا كنت ستحتاج إلى رهن عقاري دائم لأنك تكمل عمليتي قرض منفصلتين وتدفع مجموعتين من الرسوم. تميل تكاليف الإغلاق إلى تساوي آلاف الدولارات ، لذا فهي تساعد في تجنب مجموعة أخرى.

هناك اعتبار آخر وهو أن وضعك المالي قد يزداد سوءًا أثناء عملية البناء. إذا فقدت وظيفتك أو واجهت بعض الصعوبات الأخرى ، فقد لا تتمكن من التأهل للحصول على قرض عقاري لاحقًا - وقد لا تتمكن من الانتقال إلى منزلك الجديد.

قرض التجديد

إذا كنت ترغب في ترقية منزل قائم بدلاً من بناء منزل ، فيمكنك مقارنة خيارات قرض تجديد المنزل. تأتي هذه في أشكال متنوعة اعتمادًا على مقدار الأموال التي تنفقها على المشروع.

يقول كامينسكي: "إذا كان صاحب المنزل يتطلع إلى إنفاق أقل من 20 ألف دولار ، فيمكنه التفكير في الحصول على قرض شخصي أو استخدام بطاقة ائتمان لتمويل أعمال التجديد". "بالنسبة للتجديدات التي تبدأ من 25000 دولار أو نحو ذلك ، قد يكون قرض ملكية المنزل أو حد ائتمان مناسبًا ، إذا كان مالك المنزل قد اكتسب ملكية في منزله."

خيار آخر قابل للتطبيق في بيئة معدل الرهن العقاري المنخفض الحالية هو إعادة التمويل النقدي ، حيث سيحصل صاحب المنزل على رهن عقاري جديد بمبلغ أعلى من قرضه الحالي ويتلقى تلك الزيادة في مبلغ مقطوع.

مع أي من هذه الخيارات ، لا يطلب المُقرض عمومًا الكشف عن كيفية استخدام مالك المنزل للأموال. يدير صاحب المنزل الميزانية والخطة والمدفوعات. مع أشكال التمويل الأخرى ، سيقوم المُقرض بتقييم المُنشئ ومراجعة الميزانية والإشراف على جدول السحب.

قرض البناء من المالك والباني

قروض المالك والبناء هي قروض بناء إلى دائمة أو قروض بناء فقط حيث يعمل المقترض أيضًا بصفته باني المنزل.

لن يسمح معظم المقرضين للمقترض بالعمل كمنشئ خاص بهم بسبب تعقيد بناء المنزل والخبرة المطلوبة للامتثال لقوانين البناء. المقرضون الذين لا يسمحون بذلك عادةً إلا إذا كان المقترض منشئًا مرخصًا عن طريق التجارة.

إنهاء القرض

يوضح كامينسكي أن القرض النهائي يشير ببساطة إلى الرهن العقاري لمالك المنزل بمجرد بناء العقار. يتم استخدام قرض البناء خلال مرحلة البناء ويتم سداده بمجرد اكتمال البناء. سيحصل المقترض بعد ذلك على رهن عقاري منتظم لسداده ، والمعروف أيضًا باسم القرض النهائي.

لا يقدم جميع المقرضين قرضًا من البناء إلى الدائم ، والذي يتضمن إغلاق قرض واحد. يقول كامينسكي: "البعض يحتاج إلى إغلاق ثانٍ للانتقال إلى الرهن العقاري الدائم ، أو قرض نهائي".

متطلبات قرض البناء

للحصول على قرض بناء ، ستحتاج إلى درجة ائتمان جيدة ، ونسبة منخفضة من الدين إلى الدخل ، وطريقة لإثبات الدخل الكافي لسداد القرض.

تحتاج أيضًا إلى سداد دفعة مقدمة عند التقدم بطلب للحصول على القرض. سيعتمد المبلغ على المُقرض الذي تختاره والمبلغ الذي تحاول اقتراضه لدفع تكاليف البناء.

يريد العديد من المقرضين أيضًا التأكد من أن لديك خطة. إذا كانت لديك خطة مفصلة ، خاصة إذا تم وضعها من قبل شركة البناء التي ستعمل معها ، فيمكن أن تساعد المقرضين على الشعور بمزيد من الثقة في قدرتك على سداد القرض.

من المفيد أيضًا إضافة تقييم لتقدير قيمة المنزل الجاهز. سيكون المنزل بمثابة ضمان للقرض ، لذلك يريد المقرضون التأكد من أن الضمانات ستكون كافية لتأمين القرض.

كيفية الحصول على قرض البناء

قد يبدو الحصول على الموافقة على قرض البناء مشابهًا لعملية الحصول على رهن عقاري ، لكن الحصول على الموافقة لبدء بناء منزل جديد تمامًا أمر أكثر تعقيدًا بعض الشيء.

خطوات الحصول على قرض البناء

1. ** البحث عن مُنشئ مرخص: ** سيرغب أي مُقرض في معرفة أن المُنشئ المسؤول عن المشروع لديه الخبرة اللازمة لإكمال المنزل. إذا كان لديك أصدقاء بنوا منازلهم ، فاطلب التوصيات. يمكنك أيضًا الرجوع إلى دليل NAHB لجمعيات بناة المنازل المحلية للعثور على مقاولين في منطقتك. مثلما تقارن بين العديد من المنازل الموجودة قبل شراء منزل ، فمن الحكمة مقارنة بنائين مختلفين للعثور على مزيج من السعر والخبرة التي تناسب احتياجاتك.

2. ** اجمع المستندات معًا: ** من المحتمل أن يطلب المُقرض عقدًا مع المُنشئ الذي تتعامل معه يتضمن أسعارًا وخططًا تفصيلية للمشروع. تأكد من وجود مراجع للمُنشئ وأي دليل ضروري على بيانات اعتماد الأعمال الخاصة بهم.

3. ** احصل على الموافقة المسبقة: ** يمكن أن يوفر الحصول على الموافقة المسبقة لقرض البناء فهمًا مفيدًا لمقدار ما يمكنك اقتراضه للمشروع. يمكن أن تكون هذه خطوة مهمة لتجنب دفع ثمن الخطط من مهندس معماري أو رسم مخططات لمنزل لن تكون قادرًا على تحمله.

العوامل التي يجب مراعاتها حول قروض البناء

قبل التقدم بطلب للحصول على قرض بناء ، اسأل نفسك هذه الأسئلة الرئيسية.

هل يمكن أن يواجه مشروعك مشاكل كبيرة في الجدول الزمني؟

تحدث إلى المقاول الخاص بك وناقش الجدول الزمني لبناء المنزل وما إذا كانت هناك عوامل أخرى يمكن أن تبطئ العمل. أحد أكبر التحديات التي تواجه مشاريع البناء في الوقت الحالي هو نقص المواد. وفقًا لمسح أجرته الرابطة الوطنية لبناة المنازل في مايو 2021 ، واجه أكثر من 90 في المائة من البنائين نقصًا في الأجهزة والخشب وألواح الجدائل الموجهة ، وهو نوع من الخشب الهندسي المستخدم في الأرضيات والجدران وغير ذلك. كان من الصعب العثور على مواد أساسية أخرى: 87 في المائة من البنائين واجهوا مشاكل في الحصول على النوافذ والأبواب.

هل تريد تبسيط تجربة الاقتراض؟

قرر ما إذا كنت تريد متابعة عملية القرض مرة واحدة بقرض من البناء إلى الدائم أو مرتين بقرض البناء فقط. ضع في اعتبارك مقدار تكاليف الإغلاق والرسوم الأخرى للحصول على أكثر من قرض واحد ستضيف إلى المشروع. عند الحصول على قرض بناء ، فأنت لا تحاسب فقط على بناء المنزل ؛ تحتاج أيضًا إلى شراء الأرض ومعرفة كيفية التعامل مع التكلفة الإجمالية لاحقًا ، ربما برهن عقاري دائم عند الانتهاء من المنزل. في هذه الحالة ، يمكن لقرض البناء إلى القرض الدائم أن يكون منطقيًا لتجنب عمليات الإغلاق المتعددة. إذا كان لديك منزل بالفعل ، فقد تتمكن من استخدام العائدات لسداد القرض. في هذه الحالة ، قد يكون قرض البناء فقط هو الخيار الأفضل.

هل لديك تأمين على المنزل؟

على الرغم من أنك لا تعيش في المنزل حتى الآن ، فمن المحتمل أن يطلب المقرض الخاص بك بوليصة تأمين لأصحاب المنازل المدفوعة مسبقًا تتضمن تغطية مخاطر البناء. بهذه الطريقة ، إذا حدث شيء ما أثناء عملية البناء - اشتعلت النيران في الممتلكات المبنية في منتصف الطريق ، أو قام شخص ما بتخريبها ، على سبيل المثال - فأنت محمي.

كيف تجد مقرض قرض البناء

تحقق مع العديد من مقرضي قروض البناء ذوي الخبرة للحصول على تفاصيل حول برامجهم وإجراءاتهم المحددة ، ومقارنة معدلات قروض البناء والشروط ومتطلبات الدفعة المقدمة لضمان حصولك على أفضل صفقة ممكنة لموقفك.

يقول بوسي: "نظرًا لأن قروض البناء هي معاملات أكثر تعقيدًا من الرهن العقاري القياسي ، فمن الأفضل العثور على مقرض متخصص في إقراض البناء وليس جديدًا على هذه العملية".

إذا كنت تواجه مشكلة في العثور على مُقرض يرغب في العمل معك ، فتحقق من البنوك الإقليمية الأصغر أو الاتحادات الائتمانية. قد يكونون أكثر مرونة في اكتتابهم إذا كان بإمكانك إظهار أنك تمثل مخاطرة جيدة ، أو على الأقل ، لديك اتصال يمكنهم إحالتك إليه.