Bygglån
Om du inte hittar rÀtt bostad att köpa kanske du funderar pÄ hur mycket det kommer att kosta att bygga ett nytt hus eller renovera det du idag kallar hem. Processen att lÄna pengar för att betala för detta projekt skiljer sig frÄn att fÄ ett bolÄn för att flytta in i en befintlig fastighet. HÀr Àr allt du behöver veta om att fÄ ett bygglÄn.
Vad Àr ett bygglÄn?
Ett bostadsbyggandelÄn Àr ett kortfristigt lÄn med högre rÀnta som ger de medel som krÀvs för att bygga en bostadsfastighet.
BygglÄn har vanligtvis en löptid pÄ ett Är. Under denna tid ska fastigheten byggas och ett inflyttningsbevis ska utfÀrdas.
Hur fungerar bygglÄn?
BygglÄn har vanligtvis rörlig rÀnta som rör sig upp och ner med primrÀntan. BygglÄnerÀntorna Àr vanligtvis högre Àn traditionella bolÄnerÀntor. Med ett traditionellt bolÄn fungerar ditt hem som sÀkerhet - om du inte betalar kan lÄngivaren lÀgga beslag pÄ ditt hem. Med ett bostadsbyggelÄn har lÄngivaren inte det alternativet, sÄ de tenderar att se dessa lÄn som större risker.
Eftersom bygglÄn Àr pÄ en sÄ kort tidsplan och de Àr beroende av slutförandet av projektet, mÄste du förse lÄngivaren med en byggtidslinje, detaljerade planer och en realistisk budget.
NÀr lÄntagaren har godkÀnts kommer lÄntagaren att lÀggas pÄ ett utkast eller ritschema som följer projektets konstruktionsstadier och förvÀntas vanligtvis endast betala rÀntebetalningar under konstruktionsskedet. Till skillnad frÄn personliga lÄn som gör en engÄngsbetalning, betalar lÄngivaren ut pengarna i etapper allteftersom arbetet med det nya huset fortskrider.
Dessa dragningar tenderar att intrÀffa nÀr stora milstolpar Àr klara - till exempel nÀr grunden lÀggs eller inramningen av huset börjar. LÄntagare Àr vanligtvis bara skyldiga att betala tillbaka rÀnta pÄ eventuella medel som dras hittills tills bygget Àr fÀrdigt.
Medan bostaden byggs lÄter lÄngivaren en vÀrderingsman eller besiktningsman kontrollera huset under de olika byggskedena. Om det godkÀnns av vÀrderingsmannen, gör lÄngivaren ytterligare betalningar till entreprenören, sÄ kallade dragningar. RÀkna med att ha mellan fyra och sex inspektioner för att övervaka framstegen.
Beroende pÄ typen av bygglÄn kan lÄntagaren kanske konvertera bygglÄnet till ett traditionellt bolÄn nÀr bostaden Àr byggd. Detta Àr kÀnt som ett bygg-till-permanent lÄn. Om lÄnet enbart Àr avsett för byggfasen, kan lÄntagaren behöva fÄ ett separat bolÄn som Àr utformat för att betala av bygglÄnet.
Vad tÀcker ett bygglÄn?
NÄgra saker som ett bygglÄn kan anvÀndas för att tÀcka Àr:
â Kostnaden för marken
Entreprenörsarbete
Byggmaterial
TillstÄnd
Ăven om föremĂ„l som heminredning i allmĂ€nhet inte omfattas av ett bygglĂ„n, kan permanent inventarier som apparater och landskapsarkitektur inkluderas.
Det Àr viktigt att diskutera dessa saker med din lÄngivare, sÀrskilt vad som kommer att inkluderas i din berÀkning av belÄning till vÀrde, enligt Steve Kaminski, chef för USA:s bostadslÄn pÄ TD Bank.
"Ofta inkluderar bygglÄn en reserv för oförutsedda utgifter för att tÀcka ovÀntade kostnader som kan uppstÄ under byggnationen, vilket ocksÄ fungerar som en kudde i fall lÄntagaren bestÀmmer sig för att göra nÄgra uppgraderingar nÀr bygget börjar," sÀger Kaminski. "Det Àr inte ovanligt att en lÄntagare vill höja sina bÀnkskivor eller skÄp nÀr planerna vÀl har lagts."
Typer av bygglÄn
Bygg-till-permanent lÄn
Med ett bygg-till-permanent lÄn lÄnar du pengar för att betala kostnaden för att bygga din bostad och nÀr huset Àr fÀrdigt och du flyttar in konverteras lÄnet till ett permanent bolÄn.
Fördelen med konstruktion-till-permanent-metoden Àr att du bara har en uppsÀttning slutkostnader att betala, vilket minskar dina totala avgifter.
"Det finns en engÄngsstÀngning sÄ att du inte betalar dubbla avvecklingsavgifter", sÀger Janet Bossi, senior vice president pÄ OceanFirst Bank i New Jersey.
NÀr Àndringen frÄn bygg-till-permanent sker blir lÄnet ett traditionellt bolÄn, vanligtvis med en lÄnetid pÄ 15 till 30 Är. Sedan gör du betalningar som tÀcker bÄde rÀnta och kapitalbelopp. DÄ kan du vÀlja ett bolÄn med fast rÀnta eller justerbar rÀnta. Dina andra alternativ inkluderar ett FHA-bygg-till-permanent lÄn - med mindre strÀnga godkÀnnandestandarder som kan vara sÀrskilt anvÀndbara för vissa lÄntagare - eller ett VA-bygglÄn om du Àr en kvalificerad veteran.
LÄn endast för byggande
Ett lÄn endast för byggande ger de medel som krÀvs för att slutföra byggandet av bostaden, men lÄntagaren Àr ansvarig för att antingen betala hela lÄnet vid förfallodagen (vanligtvis ett Är eller mindre) eller skaffa ett bolÄn för att sÀkra permanent finansiering.
Medlen frÄn dessa bygglÄn betalas ut baserat pÄ den procentuella andelen av projektet som slutförts, och lÄntagaren Àr endast ansvarig för rÀntebetalningar pÄ de pengar som dras.
LÄn endast för byggande kan i slutÀndan bli dyrare om du behöver ett permanent bolÄn eftersom du genomför tvÄ separata lÄnetransaktioner och betalar tvÄ uppsÀttningar avgifter. StÀngningskostnaderna tenderar att motsvara tusentals dollar, sÄ det hjÀlper att undvika en ny uppsÀttning.
En annan faktor Àr att din ekonomiska situation kan förvÀrras under byggprocessen. Om du förlorar ditt jobb eller möter andra svÄrigheter, kanske du inte kan kvalificera dig för ett bolÄn senare - och kanske inte kan flytta in i ditt nya hus.
RenoveringslÄn
Om du vill uppgradera ett befintligt hem istÀllet för att bygga ett, kan du jÀmföra alternativ för bostadsrenovering. Dessa kommer i en mÀngd olika former beroende pÄ hur mycket pengar du spenderar pÄ projektet.
"Om en husÀgare vill spendera mindre Àn 20 000 dollar kan de övervÀga att ta ett personligt lÄn eller anvÀnda ett kreditkort för att finansiera renoveringen", sÀger Kaminski. "För renoveringar som börjar pÄ $25 000 eller sÄ, kan ett bostadslÄn eller kredit vara lÀmpligt, om husÀgaren har byggt upp eget kapital i sitt hem."
Ett annat genomförbart alternativ i den nuvarande miljön med lÄga bolÄnerÀntor Àr en utbetalningsrefinansiering, dÀr en husÀgare skulle ta ett nytt bolÄn till ett högre belopp Àn sitt nuvarande lÄn och fÄ det överskottet i en klumpsumma.
Med nÄgot av dessa alternativ krÀver lÄngivaren i allmÀnhet inte avslöjande om hur husÀgaren kommer att anvÀnda medlen. HusÀgaren sköter budgeten, planen och betalningarna. Med andra former av finansiering kommer lÄngivaren att utvÀrdera byggaren, se över budgeten och övervaka dragningsschemat.
Ăgare-byggare bygglĂ„n
ĂgarbyggarlĂ„n Ă€r bygg-till-permanent- eller bygglĂ„n dĂ€r lĂ„ntagaren ocksĂ„ agerar i egenskap av bostadsbyggare.
De flesta lÄngivare tillÄter inte lÄntagaren att agera som sin egen byggare pÄ grund av komplexiteten i att bygga ett hem och den erfarenhet som krÀvs för att följa byggreglerna. LÄngivare som vanligtvis tillÄter det endast om lÄntagaren Àr en licensierad byggare av handel.
Avsluta lÄnet
Ett slutlÄn avser helt enkelt husÀgarens bolÄn nÀr fastigheten vÀl Àr byggd, förklarar Kaminski. Ett bygglÄn anvÀnds under byggskedet och Äterbetalas nÀr bygget Àr klart. En lÄntagare fÄr dÄ sitt vanliga bolÄn att betala av, Àven kÀnt som slutlÄnet.
"Inte alla lÄngivare erbjuder ett konstruktions-till-permanent lÄn, vilket innebÀr att ett enda lÄn stÀngs. Vissa krÀver en andra stÀngning för att flytta in i det permanenta bolÄnet, eller ett slutlÄn, sÀger Kaminski.
BygglÄnekrav
För att fÄ ett bygglÄn behöver du en bra kreditpoÀng, lÄg skuldsÀttningsgrad och ett sÀtt att bevisa tillrÀckliga inkomster för att betala tillbaka lÄnet.
Du behöver ocksÄ göra en handpenning nÀr du ansöker om lÄnet. Beloppet beror pÄ vilken lÄngivare du vÀljer och det belopp du försöker lÄna för att betala för byggandet.
MÄnga lÄngivare vill ocksÄ se till att du har en plan. Om du har en detaljerad plan, sÀrskilt om den har sammanstÀllts av byggföretaget du ska arbeta med, kan det hjÀlpa lÄngivare att kÀnna sig mer sÀkra pÄ att du kommer att kunna betala tillbaka lÄnet.
Att lÀgga till en vÀrdering som uppskattar hur mycket det fÀrdiga huset kommer att vara vÀrt Àr ocksÄ anvÀndbart. Bostaden kommer att fungera som sÀkerhet för lÄnet, sÄ lÄngivare vill se till att sÀkerheten kommer att rÀcka för att sÀkra lÄnet.
Hur fÄr man ett bygglÄn
Att fÄ godkÀnnande för ett bygglÄn kan tyckas likna processen att fÄ ett bolÄn, men att fÄ godkÀnt för att bryta marken pÄ ett helt nytt hem Àr lite mer komplicerat.
Steg för att fÄ ett bygglÄn
Hitta en licensierad byggare: Alla lÄngivare kommer att vilja veta att byggare som ansvarar för projektet har expertis för att fÀrdigstÀlla hemmet. Om du har vÀnner som har byggt sina egna hem, be om rekommendationer. Du kan ocksÄ vÀnda dig till NAHB:s katalog över lokala husbyggarföreningar för att hitta entreprenörer i ditt omrÄde. Precis som du skulle jÀmföra flera befintliga bostÀder innan du köper en, Àr det klokt att jÀmföra olika byggare för att hitta den kombination av pris och expertis som passar dina behov.
Samla ihop dina dokument: En lÄngivare kommer sannolikt att be om ett kontrakt med din byggare som inkluderar detaljerade priser och planer för projektet. Se till att ha referenser för din byggare och eventuella nödvÀndiga bevis pÄ deras företagsuppgifter.
FÄ förhandsgodkÀnnande: Att fÄ ett förhandsgodkÀnnande för ett bygglÄn kan ge en anvÀndbar förstÄelse för hur mycket du kommer att kunna lÄna för projektet. Detta kan vara ett viktigt steg för att slippa betala för planer frÄn en arkitekt eller att rita upp ritningar för ett hem som du inte har rÄd med.
Faktorer att tÀnka pÄ nÀr det gÀller bygglÄn
Innan du ansöker om ett bygglÄn, stÀll dig sjÀlv dessa nyckelfrÄgor.
Kan ditt projekt möta betydande tidslinjeproblem?
Prata med din entreprenör och diskutera tidslinjen för att bygga bostaden och om andra faktorer kan bromsa jobbet. En av de största utmaningarna för byggprojekt just nu Àr bristen pÄ material. Enligt en undersökning frÄn maj 2021 av National Association of Home Builders, har mer Àn 90 procent av byggherrarna stött pÄ brist pÄ apparater, timmer och orienterad strandbrÀda, en typ av konstruerat trÀ som anvÀnds i golv, vÀggar och mer. Andra vÀsentliga material har varit svÄra att hitta: 87 procent av byggarna hade problem med att fÄ fönster och dörrar.
Vill du förenkla lÄneupplevelsen?
BestÀm om du vill gÄ igenom lÄneprocessen en gÄng med ett bygg-till-permanent lÄn eller tvÄ gÄnger med ett enbart bygglÄn. TÀnk pÄ hur mycket stÀngningskostnaderna och andra avgifter för att fÄ mer Àn ett lÄn kommer att lÀgga till projektet. NÀr du fÄr ett bygglÄn stÄr du inte bara för att bygga huset; du mÄste ocksÄ köpa marken och komma pÄ hur du ska hantera den totala kostnaden senare, kanske med ett permanent bolÄn nÀr bostaden Àr klar. I sÄ fall kan ett bygg-till-permanent lÄn vara vettigt för att undvika flera stÀngningar. Men om du redan har ett hem kan du kanske anvÀnda intÀkterna för att betala av lÄnet. I sÄ fall kan ett lÄn för enbart byggande vara ett bÀttre val.
Har du en villaförsÀkring pÄ plats?
Ăven om du inte bor i hemmet Ă€n, kommer din lĂ„ngivare sannolikt att krĂ€va en förbetald husĂ€gareförsĂ€kring som inkluderar byggarens risktĂ€ckning. PĂ„ sĂ„ sĂ€tt, om nĂ„got hĂ€nder under byggprocessen - den halvvĂ€gs byggda fastigheten brinner, eller nĂ„gon vandaliserar den, till exempel - Ă€r du skyddad.
Hur man hittar en lÄngivare för bygglÄn
Kontrollera med flera erfarna lÄngivare för bygglÄn för att fÄ information om deras specifika program och procedurer, och jÀmför bygglÄnesatser, villkor och krav pÄ handpenning för att sÀkerstÀlla att du fÄr bÀsta möjliga affÀr för din situation.
"Eftersom bygglÄn Àr mer komplexa transaktioner Àn ett vanligt bolÄn, Àr det bÀst att hitta en lÄngivare som Àr specialiserad pÄ bygglÄn och som inte Àr ny i processen", sÀger Bossi.
Om du har problem med att hitta en lÄngivare som Àr villig att arbeta med dig, kolla in mindre regionala banker eller kreditföreningar. De kan vara mer flexibla i sin emission om du kan visa att du Àr en bra risk, eller Ätminstone har en koppling de kan hÀnvisa dig till.
