Pinjaman Pembinaan

Jika anda tidak menemui rumah yang sesuai untuk dibeli, anda mungkin terfikir tentang kos untuk membina rumah baharu atau mengubah suai rumah yang anda panggil rumah sekarang. Proses meminjam wang untuk membayar projek ini berbeza dengan mendapatkan gadai janji untuk berpindah ke hartanah sedia ada. Inilah semua yang anda perlu tahu tentang mendapatkan pinjaman pembinaan.

Apakah pinjaman pembinaan?

Pinjaman pembinaan rumah ialah pinjaman jangka pendek dengan faedah yang lebih tinggi yang menyediakan dana yang diperlukan untuk membina harta kediaman.

Pinjaman pembinaan biasanya mempunyai tempoh satu tahun. Pada masa ini, harta itu mesti dibina dan sijil penghunian perlu dikeluarkan.

Bagaimanakah pinjaman pembinaan berfungsi?

Pinjaman pembinaan biasanya mempunyai kadar berubah-ubah yang bergerak naik dan turun dengan kadar utama. Kadar pinjaman pembinaan biasanya lebih tinggi daripada kadar pinjaman gadai janji tradisional. Dengan gadai janji tradisional, rumah anda bertindak sebagai cagaran — jika anda ingkar pada pembayaran anda, pemberi pinjaman boleh merampas rumah anda. Dengan pinjaman pembinaan rumah, pemberi pinjaman tidak mempunyai pilihan itu, jadi mereka cenderung untuk melihat pinjaman ini sebagai risiko yang lebih besar.

Oleh kerana pinjaman pembinaan adalah pada jadual waktu yang begitu singkat dan ia bergantung pada penyiapan projek, anda perlu memberikan pemberi pinjaman garis masa pembinaan, pelan terperinci dan belanjawan yang realistik.

Setelah diluluskan, peminjam akan diletakkan pada draf atau jadual cabutan yang mengikuti peringkat pembinaan projek, dan biasanya dijangka membuat pembayaran faedah sahaja semasa peringkat pembinaan. Tidak seperti pinjaman peribadi yang membuat bayaran sekali gus, pemberi pinjaman membayar wang secara berperingkat-peringkat semasa kerja di rumah baharu itu berjalan.

Cabutan ini cenderung berlaku apabila pencapaian utama selesai — contohnya, apabila asas diletakkan atau rangka rumah bermula. Peminjam biasanya hanya bertanggungjawab untuk membayar balik faedah ke atas sebarang dana yang dikeluarkan sehingga kini sehingga pembinaan selesai.

Semasa rumah sedang dibina, pemberi pinjaman mempunyai penilai atau pemeriksa memeriksa rumah semasa pelbagai peringkat pembinaan. Jika diluluskan oleh penilai, pemberi pinjaman membuat bayaran tambahan kepada kontraktor, dikenali sebagai cabutan. Jangkakan untuk mempunyai antara empat dan enam pemeriksaan untuk memantau kemajuan.

Bergantung pada jenis pinjaman pembinaan, peminjam mungkin boleh menukar pinjaman pembinaan kepada gadai janji tradisional sebaik sahaja rumah dibina. Ini dikenali sebagai pinjaman pembinaan kepada kekal. Jika pinjaman adalah semata-mata untuk fasa pembinaan, peminjam mungkin perlu mendapatkan gadai janji berasingan yang direka untuk membayar pinjaman pembinaan.

Apakah yang dilindungi oleh pinjaman pembinaan?

Beberapa perkara yang boleh digunakan untuk menampung pinjaman pembinaan termasuk:

Kos tanah
Buruh kontraktor
Bahan binaan
Permit

Walaupun item seperti kelengkapan rumah biasanya tidak dilindungi dalam pinjaman pembinaan, lekapan kekal seperti perkakas dan landskap boleh disertakan.

Adalah penting untuk membincangkan perkara ini dengan pemberi pinjaman anda, khususnya perkara yang akan dimasukkan dalam pengiraan pinjaman kepada nilai anda, menurut Steve Kaminski, ketua pinjaman kediaman AS di TD Bank.

"Lazimnya, pinjaman pembinaan akan termasuk rizab luar jangka untuk menampung kos tidak dijangka yang mungkin timbul semasa pembinaan, yang juga berfungsi sebagai kusyen sekiranya peminjam memutuskan untuk membuat sebarang peningkatan sebaik sahaja pembinaan bermula," kata Kaminski. “Adalah perkara biasa bagi peminjam ingin menaikkan meja atau kabinet mereka sebaik sahaja rancangan itu dibentangkan.”

Jenis pinjaman pembinaan

Pinjaman pembinaan kepada kekal

Dengan pinjaman pembinaan kepada kekal, anda meminjam wang untuk membayar kos membina rumah anda, dan apabila rumah itu siap dan anda berpindah, pinjaman itu ditukar kepada gadai janji kekal.

Manfaat pendekatan pembinaan-ke-kekal ialah anda hanya mempunyai satu set kos penutupan yang perlu dibayar, mengurangkan yuran keseluruhan anda.

“Terdapat penutupan sekali sahaja supaya anda tidak membayar yuran penyelesaian pendua,” kata Janet Bossi, naib presiden kanan di OceanFirst Bank di New Jersey.

Sebaik sahaja peralihan pembinaan kepada kekal berlaku, pinjaman menjadi gadai janji tradisional, biasanya dengan tempoh pinjaman 15 hingga 30 tahun. Kemudian, anda membuat pembayaran yang meliputi kedua-dua faedah dan prinsipal. Pada masa itu, anda boleh memilih gadai janji kadar tetap atau kadar boleh laras. Pilihan anda yang lain termasuk pinjaman pembinaan kepada tetap FHA — dengan piawaian kelulusan yang kurang ketat yang boleh membantu terutamanya bagi sesetengah peminjam — atau pinjaman pembinaan VA jika anda seorang veteran yang layak.

Pinjaman pembinaan sahaja

Pinjaman pembinaan sahaja menyediakan dana yang diperlukan untuk menyiapkan pembinaan rumah, tetapi peminjam bertanggungjawab sama ada untuk membayar pinjaman sepenuhnya pada tempoh matang (biasanya satu tahun atau kurang) atau mendapatkan gadai janji untuk mendapatkan pembiayaan kekal.

Dana daripada pinjaman pembinaan ini dikeluarkan berdasarkan peratusan projek siap, dan peminjam hanya bertanggungjawab untuk pembayaran faedah ke atas wang yang dikeluarkan.

Pinjaman pembinaan sahaja akhirnya boleh menjadi lebih mahal jika anda memerlukan gadai janji kekal kerana anda menyelesaikan dua transaksi pinjaman berasingan dan membayar dua set yuran. Kos penutupan cenderung menyamai ribuan dolar, jadi ia membantu untuk mengelakkan set lain.

Pertimbangan lain ialah keadaan kewangan anda mungkin bertambah buruk semasa proses pembinaan. Jika anda kehilangan pekerjaan atau menghadapi kesukaran lain, anda mungkin tidak layak untuk mendapatkan gadai janji di kemudian hari — dan mungkin tidak dapat berpindah ke rumah baharu anda.

Pinjaman pengubahsuaian

Jika anda ingin menaik taraf rumah sedia ada daripada membinanya, anda boleh membandingkan pilihan pinjaman pengubahsuaian rumah. Ini datang dalam pelbagai bentuk bergantung pada jumlah wang yang anda belanjakan untuk projek itu.

"Jika pemilik rumah ingin membelanjakan kurang daripada $20,000, mereka boleh mempertimbangkan untuk mendapatkan pinjaman peribadi atau menggunakan kad kredit untuk membiayai pengubahsuaian," kata Kaminski. "Untuk pengubahsuaian bermula pada $25,000 atau lebih, pinjaman ekuiti rumah atau garis kredit mungkin sesuai, jika pemilik rumah telah membina ekuiti di rumah mereka."

Satu lagi pilihan berdaya maju dalam persekitaran kadar gadai janji rendah semasa ialah pembiayaan semula tunai keluar, di mana pemilik rumah akan mengambil gadai janji baharu pada jumlah yang lebih tinggi daripada pinjaman semasa mereka dan menerima lebihan itu secara sekaligus.

Dengan mana-mana pilihan ini, pemberi pinjaman secara amnya tidak memerlukan pendedahan tentang cara pemilik rumah akan menggunakan dana tersebut. Pemilik rumah menguruskan belanjawan, pelan dan pembayaran. Dengan bentuk pembiayaan lain, pemberi pinjaman akan menilai pembina, menyemak belanjawan dan menyelia jadual cabutan.

Pinjaman pembinaan pemilik-pembina

Pinjaman pembina pemilik adalah pinjaman pembinaan kepada tetap atau pembinaan sahaja di mana peminjam juga bertindak atas kapasiti pembina rumah.

Kebanyakan pemberi pinjaman tidak akan membenarkan peminjam bertindak sebagai pembina mereka sendiri kerana kerumitan membina rumah dan pengalaman yang diperlukan untuk mematuhi kod bangunan. Pemberi pinjaman yang melakukannya biasanya hanya membenarkannya jika peminjam adalah pembina berlesen melalui perdagangan.

Tamatkan pinjaman

Pinjaman akhir hanya merujuk kepada gadai janji pemilik rumah sebaik sahaja harta itu dibina, jelas Kaminski. Pinjaman pembinaan digunakan semasa fasa bangunan dan dibayar balik sebaik sahaja pembinaan siap. Seorang peminjam kemudiannya akan membayar gadai janji tetap mereka, juga dikenali sebagai pinjaman akhir.

“Tidak semua pemberi pinjaman menawarkan pinjaman pembinaan kepada kekal, yang melibatkan penutupan pinjaman tunggal. Ada yang memerlukan penutupan kedua untuk berpindah ke gadai janji kekal, atau pinjaman tamat, "kata Kaminski.

Keperluan pinjaman pembinaan

Untuk mendapatkan pinjaman pembinaan, anda memerlukan skor kredit yang baik, nisbah hutang kepada pendapatan yang rendah dan cara untuk membuktikan pendapatan yang mencukupi untuk membayar balik pinjaman.

Anda juga perlu membuat bayaran muka apabila anda memohon pinjaman. Jumlahnya bergantung pada pemberi pinjaman yang anda pilih dan jumlah yang anda cuba pinjam untuk membayar pembinaan.

Ramai pemberi pinjaman juga ingin memastikan anda mempunyai rancangan. Jika anda mempunyai pelan terperinci, terutamanya jika ia disusun oleh syarikat pembinaan yang anda akan bekerjasama, ini boleh membantu pemberi pinjaman berasa lebih yakin anda akan dapat membayar balik pinjaman.

Menambah penilaian yang menganggarkan nilai rumah yang telah siap juga berguna. Rumah akan berfungsi sebagai cagaran untuk pinjaman, jadi pemberi pinjaman ingin memastikan cagaran itu mencukupi untuk mendapatkan pinjaman.

Bagaimana untuk mendapatkan pinjaman pembinaan

Mendapatkan kelulusan untuk pinjaman pembinaan mungkin kelihatan serupa dengan proses mendapatkan gadai janji, tetapi mendapatkan kelulusan untuk pecah tanah di rumah baharu adalah sedikit lebih rumit.

Langkah untuk mendapatkan pinjaman pembinaan

Cari pembina berlesen: Mana-mana pemberi pinjaman ingin mengetahui bahawa pembina yang bertanggungjawab ke atas projek itu mempunyai kepakaran untuk menyiapkan rumah. Jika anda mempunyai rakan yang telah membina rumah sendiri, minta cadangan. Anda juga boleh beralih ke direktori NAHB persatuan pembina rumah tempatan untuk mencari kontraktor di kawasan anda. Sama seperti anda membandingkan beberapa rumah sedia ada sebelum membeli satu, adalah bijak untuk membandingkan pembina yang berbeza untuk mencari gabungan harga dan kepakaran yang sesuai dengan keperluan anda.
Kumpulkan dokumen anda: Pemberi pinjaman berkemungkinan akan meminta kontrak dengan pembina anda yang merangkumi harga terperinci dan rancangan untuk projek itu. Pastikan anda mempunyai rujukan untuk pembina anda dan sebarang bukti kelayakan perniagaan mereka yang diperlukan.
Dapatkan pralulus: Mendapat pralulus untuk pinjaman pembinaan boleh memberikan pemahaman yang berguna tentang jumlah yang anda boleh pinjam untuk projek itu. Ini boleh menjadi langkah penting untuk mengelak daripada membayar rancangan daripada arkitek atau merangka pelan tindakan untuk rumah yang anda tidak akan mampu.

Faktor yang perlu dipertimbangkan tentang pinjaman pembinaan

Sebelum anda memohon pinjaman pembinaan, tanya diri anda soalan-soalan penting ini.

Bolehkah projek anda menghadapi isu garis masa yang ketara?

Berbincang dengan kontraktor anda dan bincangkan garis masa membina rumah dan jika faktor lain boleh melambatkan kerja. Salah satu cabaran terbesar yang dihadapi projek pembinaan sekarang ialah kekurangan bahan. Menurut tinjauan Mei 2021 oleh Persatuan Pembina Rumah Kebangsaan, lebih daripada 90 peratus pembina mengalami kekurangan peralatan, kayu dan papan untai berorientasikan, sejenis kayu kejuruteraan yang digunakan dalam lantai, dinding dan banyak lagi. Bahan penting lain sukar ditemui: 87 peratus pembina menghadapi masalah mendapatkan tingkap dan pintu.

Adakah anda ingin memudahkan pengalaman meminjam?

Tentukan sama ada anda ingin melalui proses pinjaman sekali dengan pinjaman pembinaan kepada kekal atau dua kali dengan pinjaman pembinaan sahaja. Pertimbangkan berapa banyak kos penutupan dan yuran lain untuk mendapatkan lebih daripada satu pinjaman akan ditambah kepada projek. Apabila mendapat pinjaman pembinaan, anda bukan hanya mengambil kira untuk membina rumah; anda juga perlu membeli tanah dan memikirkan cara mengendalikan jumlah kos kemudian, mungkin dengan gadai janji kekal apabila rumah itu siap. Dalam kes itu, pinjaman pembinaan kepada kekal boleh masuk akal untuk mengelakkan beberapa penutupan. Sekiranya anda sudah mempunyai rumah, anda mungkin boleh menggunakan hasil untuk membayar pinjaman. Dalam kes itu, pinjaman pembinaan sahaja mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.

Adakah anda mempunyai insurans pemilik rumah?

Walaupun anda belum tinggal di rumah itu lagi, pemberi pinjaman anda mungkin memerlukan polisi insurans prabayar pemilik rumah yang merangkumi perlindungan risiko pembina. Dengan cara ini, jika sesuatu berlaku semasa proses pembinaan — harta benda yang dibina separuh jalan terbakar, atau seseorang merosakkannya, sebagai contoh — anda dilindungi.

Bagaimana untuk mencari pemberi pinjaman pembinaan

Semak dengan beberapa peminjam pinjaman pembinaan yang berpengalaman untuk mendapatkan butiran tentang program dan prosedur khusus mereka, dan bandingkan kadar pinjaman pembinaan, terma dan keperluan bayaran muka untuk memastikan anda mendapat tawaran terbaik untuk situasi anda.

"Oleh kerana pinjaman pembinaan adalah urus niaga yang lebih kompleks daripada gadai janji standard, adalah lebih baik untuk mencari pemberi pinjaman yang pakar dalam pinjaman pembinaan dan bukan baru dalam proses itu," kata Bossi.

Jika anda menghadapi masalah mencari pemberi pinjaman yang bersedia bekerjasama dengan anda, semak bank serantau atau kesatuan kredit yang lebih kecil. Mereka mungkin lebih fleksibel dalam pengunderaitan mereka jika anda boleh menunjukkan bahawa anda adalah risiko yang baik, atau, sekurang-kurangnya, mempunyai sambungan yang boleh mereka rujuk kepada anda.