Prêt à la construction

Si vous ne trouvez pas la bonne maison à acheter, vous pensez peut-être au coût de la construction d'une nouvelle maison ou de la rénovation de celle que vous habitez actuellement. Le processus d'emprunt de l'argent pour payer ce projet est différent de l'obtention d'un prêt hypothécaire pour emménager dans une propriété existante. Voici tout ce que vous devez savoir sur l'obtention d'un prêt à la construction.

Qu'est-ce qu'un crédit construction ?

Un prêt à la construction d'une maison est un prêt à court terme à taux d'intérêt plus élevé qui fournit les fonds nécessaires à la construction d'une propriété résidentielle.

Les prêts à la construction ont généralement une durée d'un an. Pendant ce temps, la propriété doit être construite et un certificat d'occupation doit être délivré.

Comment fonctionnent les prêts à la construction ?

Les prêts à la construction ont généralement des taux variables qui augmentent et diminuent avec le taux préférentiel. Les taux des prêts à la construction sont généralement plus élevés que les taux des prêts hypothécaires traditionnels. Avec une hypothèque traditionnelle, votre maison agit comme garantie - si vous êtes en défaut de paiement, le prêteur peut saisir votre maison. Avec un prêt à la construction d'une maison, le prêteur n'a pas cette option, alors il a tendance à considérer ces prêts comme des risques plus importants.

Étant donné que les prêts à la construction sont assortis d'un échéancier si court et qu'ils dépendent de l'achèvement du projet, vous devez fournir au prêteur un calendrier de construction, des plans détaillés et un budget réaliste.

Une fois approuvé, l'emprunteur sera mis sur un projet ou un calendrier de tirage qui suit les étapes de construction du projet et ne devra généralement effectuer que des paiements d'intérêts pendant la phase de construction. Contrairement aux prêts personnels qui effectuent un paiement forfaitaire, le prêteur verse l'argent par étapes au fur et à mesure que les travaux sur la nouvelle maison progressent.

Ces tirages ont tendance à se produire lorsque des étapes importantes sont franchies, par exemple, lorsque les fondations sont posées ou que la charpente de la maison commence. Les emprunteurs ne sont généralement tenus de rembourser que les intérêts sur les fonds prélevés à ce jour jusqu'à ce que la construction soit terminée.

Pendant la construction de la maison, le prêteur demande à un évaluateur ou à un inspecteur de vérifier la maison pendant les différentes étapes de la construction. S'il est approuvé par l'évaluateur, le prêteur effectue des paiements supplémentaires à l'entrepreneur, appelés tirages. Attendez-vous à avoir entre quatre et six inspections pour surveiller les progrès.

Selon le type de prêt à la construction, l'emprunteur peut être en mesure de convertir le prêt à la construction en une hypothèque traditionnelle une fois la maison construite. C'est ce qu'on appelle un prêt de construction à permanent. Si le prêt est uniquement pour la phase de construction, l'emprunteur pourrait être tenu d'obtenir une hypothèque distincte destinée à rembourser le prêt de construction.

Que couvre un crédit construction ?

Certaines choses qu'un prêt à la construction peut être utilisé pour couvrir comprennent:

• Le prix du terrain

• Main-d'œuvre de l'entrepreneur

• Matériaux de construction

• Permis

Bien que les articles comme les meubles de maison ne soient généralement pas couverts par un prêt à la construction, les installations permanentes comme les appareils électroménagers et l'aménagement paysager peuvent être incluses.

Il est important de discuter de ces éléments avec votre prêteur, en particulier de ce qui sera inclus dans votre calcul du rapport prêt-valeur, selon Steve Kaminski, responsable des prêts résidentiels aux États-Unis à la Banque TD.

"Souvent, les prêts à la construction incluront une réserve pour éventualités pour couvrir les coûts imprévus qui pourraient survenir pendant la construction, qui sert également de coussin au cas où l'emprunteur déciderait d'apporter des améliorations une fois la construction commencée", explique Kaminski. "Il n'est pas rare qu'un emprunteur veuille surélever ses comptoirs ou ses armoires une fois les plans établis."

Types de prêts à la construction

Prêt de construction à durée indéterminée

Avec un prêt construction-permanent, vous empruntez de l'argent pour payer le coût de la construction de votre maison, et une fois que la maison est terminée et que vous emménagez, le prêt est converti en hypothèque permanente.

L'avantage de l'approche de la construction à la permanence est que vous n'avez qu'un seul ensemble de frais de clôture à payer, ce qui réduit vos frais globaux.

"Il y a une clôture unique pour que vous ne payiez pas de frais de règlement en double", explique Janet Bossi, vice-présidente senior d'OceanFirst Bank dans le New Jersey.

Une fois que le passage de la construction à la construction permanente se produit, le prêt devient une hypothèque traditionnelle, généralement avec une durée de prêt de 15 à 30 ans. Ensuite, vous effectuez des paiements qui couvrent à la fois les intérêts et le principal. À ce moment-là, vous pouvez opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux révisable. Vos autres options incluent un prêt de construction à permanent FHA – avec des normes d'approbation moins strictes qui peuvent être particulièrement utiles pour certains emprunteurs – ou un prêt de construction VA si vous êtes un vétéran éligible.

Prêt construction uniquement

Un prêt de construction uniquement fournit les fonds nécessaires pour achever la construction de la maison, mais l'emprunteur est responsable soit du remboursement intégral du prêt à l'échéance (généralement un an ou moins), soit de l'obtention d'un prêt hypothécaire pour garantir un financement permanent.

Les fonds provenant de ces prêts à la construction sont décaissés en fonction du pourcentage du projet achevé, et l'emprunteur n'est responsable que des paiements d'intérêts sur l'argent prélevé.

Les prêts pour la construction uniquement peuvent finalement être plus coûteux si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire permanent, car vous effectuez deux transactions de prêt distinctes et payez deux ensembles de frais. Les frais de clôture ont tendance à s'élever à des milliers de dollars, ce qui permet d'éviter une autre série.

Une autre considération est que votre situation financière pourrait s'aggraver pendant le processus de construction. Si vous perdez votre emploi ou faites face à d'autres difficultés, vous ne pourrez peut-être plus prétendre à un prêt hypothécaire et ne pourrez peut-être pas emménager dans votre nouvelle maison.

Prêt rénovation

Si vous souhaitez améliorer une maison existante plutôt que d'en construire une, vous pouvez comparer les options de prêt pour la rénovation domiciliaire. Ceux-ci se présentent sous différentes formes en fonction du montant d'argent que vous dépensez pour le projet.

« Si un propriétaire cherche à dépenser moins de 20 000 $, il peut envisager d'obtenir un prêt personnel ou d'utiliser une carte de crédit pour financer la rénovation », déclare Kaminski. « Pour les rénovations à partir de 25 000 $ environ, un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit peut être approprié, si le propriétaire a accumulé la valeur nette de sa maison.

Une autre option viable dans l'environnement actuel de taux hypothécaires bas est un refinancement en espèces, par lequel un propriétaire contracterait une nouvelle hypothèque à un montant supérieur à son prêt actuel et recevrait cet excédent en une somme forfaitaire.

Avec l'une de ces options, le prêteur n'exige généralement pas la divulgation de la façon dont le propriétaire utilisera les fonds. Le propriétaire gère le budget, le plan et les paiements. Avec d'autres formes de financement, le prêteur évaluera le constructeur, examinera le budget et supervisera le calendrier des tirages.

Prêt à la construction constructeur-propriétaire

Les prêts aux constructeurs-propriétaires sont des prêts de construction à durée indéterminée ou de construction uniquement dans le cadre desquels l'emprunteur agit également en qualité de constructeur de maisons.

La plupart des prêteurs ne permettront pas à l'emprunteur d'agir comme leur propre constructeur en raison de la complexité de la construction d'une maison et de l'expérience requise pour se conformer aux codes du bâtiment. Les prêteurs qui ne l'autorisent généralement que si l'emprunteur est un constructeur agréé de métier.

Fin du prêt

Un prêt final fait simplement référence à l'hypothèque du propriétaire une fois la propriété construite, explique Kaminski. Un prêt à la construction est utilisé pendant la phase de construction et est remboursé une fois la construction terminée. Un emprunteur aura alors son hypothèque régulière à rembourser, également connue sous le nom de prêt final.

«Tous les prêteurs n'offrent pas un prêt de construction à permanent, ce qui implique une seule clôture de prêt. Certains ont besoin d'une deuxième clôture pour passer à l'hypothèque permanente, ou d'un prêt final », explique Kaminski.

Exigences de prêt à la construction

Pour obtenir un prêt à la construction, vous aurez besoin d'une bonne cote de crédit, d'un faible ratio d'endettement et d'un moyen de prouver un revenu suffisant pour rembourser le prêt.

Vous devez également verser un acompte lors de la demande de prêt. Le montant dépendra du prêteur que vous choisissez et du montant que vous essayez d'emprunter pour payer la construction.

De nombreux prêteurs veulent également s'assurer que vous avez un plan. Si vous avez un plan détaillé, surtout s'il a été élaboré par l'entreprise de construction avec laquelle vous allez travailler, cela peut aider les prêteurs à se sentir plus confiants que vous serez en mesure de rembourser le prêt.

L'ajout d'une évaluation estimant la valeur de la maison finie est également utile. La maison servira de garantie pour le prêt, de sorte que les prêteurs veulent s'assurer que la garantie sera suffisante pour garantir le prêt.

Comment obtenir un prêt à la construction

Obtenir l'approbation d'un prêt à la construction peut sembler similaire au processus d'obtention d'un prêt hypothécaire, mais obtenir l'approbation pour inaugurer une toute nouvelle maison est un peu plus compliqué.

Étapes pour obtenir un prêt à la construction

1. Trouvez un constructeur agréé : Tout prêteur voudra savoir que le constructeur en charge du projet possède l'expertise nécessaire pour terminer la maison. Si vous avez des amis qui ont construit leur propre maison, demandez des recommandations. Vous pouvez également consulter le répertoire des associations locales de constructeurs d'habitations de la NAHB pour trouver des entrepreneurs dans votre région. Tout comme vous compareriez plusieurs maisons existantes avant d'en acheter une, il est sage de comparer différents constructeurs pour trouver la combinaison de prix et d'expertise qui correspond à vos besoins.

2. Rassemblez vos documents : Un prêteur vous demandera probablement un contrat avec votre constructeur qui comprend des prix détaillés et des plans pour le projet. Assurez-vous d'avoir des références pour votre constructeur et toute preuve nécessaire de ses références professionnelles.

3. Obtenir une pré-approbation : Obtenir une pré-approbation pour un prêt à la construction peut fournir une compréhension utile du montant que vous pourrez emprunter pour le projet. Cela peut être une étape importante pour éviter de payer les plans d'un architecte ou d'élaborer les plans d'une maison que vous ne pourrez pas vous permettre.

Facteurs à prendre en compte pour les prêts à la construction

Avant de demander un prêt à la construction, posez-vous ces questions clés.

Votre projet pourrait-il être confronté à des problèmes de calendrier importants ?

Parlez à votre entrepreneur et discutez du calendrier de construction de la maison et si d'autres facteurs pourraient ralentir le travail. L'un des plus grands défis auxquels sont actuellement confrontés les projets de construction est la pénurie de matériaux. Selon une enquête réalisée en mai 2021 par l'Association nationale des constructeurs d'habitations, plus de 90 % des constructeurs ont rencontré des pénuries d'appareils électroménagers, de bois et de panneaux à copeaux orientés, un type de bois d'ingénierie utilisé dans les revêtements de sol, les murs et plus encore. D'autres matériaux essentiels ont été difficiles à trouver : 87 % des constructeurs ont eu des problèmes pour obtenir des fenêtres et des portes.

Vous souhaitez simplifier l'expérience d'emprunt ?

Décidez si vous souhaitez passer par le processus de prêt une fois avec un prêt de construction à permanent ou deux fois avec un prêt de construction uniquement. Considérez combien les frais de clôture et autres frais d'obtention de plus d'un prêt ajouteront au projet. Lorsque vous obtenez un prêt à la construction, vous ne comptabilisez pas seulement la construction de la maison ; vous devez également acheter le terrain et déterminer comment gérer le coût total plus tard, peut-être avec une hypothèque permanente lorsque la maison sera terminée. Dans ce cas, un prêt construction-permanent peut avoir du sens afin d'éviter de multiples fermetures. Si vous avez déjà une maison, cependant, vous pourrez peut-être utiliser le produit pour rembourser le prêt. Dans ce cas, un prêt de construction uniquement pourrait être un meilleur choix.

Avez-vous une assurance habitation en place ?

Même si vous ne vivez pas encore dans la maison, votre prêteur exigera probablement une police d'assurance habitation prépayée qui comprend une couverture des risques du constructeur. De cette façon, si quelque chose se passe pendant le processus de construction - la propriété à moitié construite prend feu ou quelqu'un la vandalise, par exemple - vous êtes protégé.

Comment trouver un prêteur à la construction

Vérifiez auprès de plusieurs prêteurs de prêts à la construction expérimentés pour obtenir des détails sur leurs programmes et procédures spécifiques, et comparez les taux, les conditions et les exigences d'acompte des prêts à la construction pour vous assurer d'obtenir la meilleure offre possible pour votre situation.

« Étant donné que les prêts à la construction sont des transactions plus complexes qu'un prêt hypothécaire standard, il est préférable de trouver un prêteur spécialisé dans les prêts à la construction et qui n'est pas nouveau dans le processus », déclare Bossi.

Si vous avez du mal à trouver un prêteur prêt à travailler avec vous, consultez les petites banques régionales ou les coopératives de crédit. Ils pourraient être plus flexibles dans leur souscription si vous pouvez montrer que vous êtes un bon risque ou, à tout le moins, avoir une connexion à laquelle ils peuvent vous référer.