Byggelån

Hvis du ikke kan finde den rigtige bolig at købe, tænker du måske på, hvor meget det vil koste at bygge et nyt hus eller renovere det, du i øjeblikket kalder hjem. Processen med at låne pengene til at betale for dette projekt er forskellig fra at få et realkreditlån til at flytte ind i en eksisterende ejendom. Her er alt hvad du behøver at vide om at få et byggelån.

Hvad er et byggelån?

Et boligbyggeri er et kortfristet lån med højere rente, der giver de nødvendige midler til at bygge en bolig.

Byggelån har typisk en løbetid på et år. I denne periode skal ejendommen bygges, og der skal udstedes et indflytningsbevis.

Hvordan fungerer byggelån?

Byggelån har normalt variabel rente, der bevæger sig op og ned med prime-renten. Byggelånsrenterne er typisk højere end traditionelle realkreditlånsrenter. Med et traditionelt realkreditlån fungerer dit hjem som sikkerhed - hvis du misligholder dine betalinger, kan långiveren beslaglægge dit hjem. Med et boligbyggerlån har långiveren ikke den mulighed, så de har en tendens til at se disse lån som større risici.

Fordi byggelån er på så kort en tidsplan, og de er afhængige af færdiggørelsen af projektet, skal du give långiveren en byggetidslinje, detaljerede planer og et realistisk budget.

Når den er godkendt, vil låntager blive sat på et udkast eller en trækplan, der følger projektets byggefaser, og vil typisk forventes kun at betale renter i byggefasen. I modsætning til personlige lån, der foretager et engangsbeløb, udbetaler långiver pengene i etaper, efterhånden som arbejdet med det nye hjem skrider frem.

Disse tegninger har en tendens til at ske, når store milepæle er afsluttet - for eksempel når fundamentet er lagt eller indramningen af huset begynder. Låntagere er typisk kun forpligtet til at tilbagebetale renter af eventuelle midler, der er trukket til dato, indtil byggeriet er færdigt.

Mens boligen bygges, lader långiver en taksator eller inspektør tjekke huset i de forskellige byggefaser. Hvis det er godkendt af taksatoren, foretager långiveren yderligere betalinger til entreprenøren, kendt som træk. Forvent at have mellem fire og seks inspektioner for at overvåge fremskridtene.

Afhængigt af typen af byggelån, kan låntageren muligvis konvertere byggelånet til et traditionelt realkreditlån, når boligen er bygget. Dette er kendt som et konstruktion-til-permanent lån. Hvis lånet udelukkende er til byggefasen, kan låntager blive bedt om at få et særskilt realkreditlån designet til at betale af på byggelånet.

Hvad dækker et byggelån?

Nogle ting et byggelån kan bruges til at dække omfatter:

• Udgifterne til jorden

• Entreprenør arbejdskraft

• Byggematerialer

• Tilladelser

Mens genstande som boliginventar generelt ikke er dækket af et byggelån, kan permanent inventar som apparater og landskabspleje inkluderes.

Det er vigtigt at diskutere disse ting med din långiver, specifikt hvad der vil blive inkluderet i din lån-til-værdi-beregning, ifølge Steve Kaminski, leder af amerikanske boliglån hos TD Bank.

"Ofte vil byggelån omfatte en uforudsete reserve til dækning af uventede omkostninger, der kan opstå under byggeriet, som også fungerer som en pude, hvis låntageren beslutter sig for at foretage nogen opgraderinger, når byggeriet begynder," siger Kaminski. "Det er ikke ualmindeligt, at en låntager ønsker at hæve deres bordplader eller skabe, når først planerne er lagt."

Typer af byggelån

Byggeri-til-permanent lån

Med et bygge-til-permanent lån låner du penge til at betale udgifterne til at bygge din bolig, og når huset står færdigt, og du flytter ind, omdannes lånet til et permanent realkreditlån.

Fordelen ved konstruktion-til-permanent-tilgangen er, at du kun har ét sæt lukkeomkostninger at betale, hvilket reducerer dine samlede gebyrer.

"Der er en engangslukning, så du ikke betaler dobbelte afregningsgebyrer," siger Janet Bossi, senior vicepræsident hos OceanFirst Bank i New Jersey.

Når først bygge-til-permanent skiftet sker, bliver lånet et traditionelt realkreditlån, typisk med en låneperiode på 15 til 30 år. Derefter foretager du betalinger, der dækker både renter og hovedstol. På det tidspunkt kan du vælge et fastforrentet eller rentetilpasningslån. Dine andre muligheder inkluderer et FHA-konstruktions-til-permanent lån - med mindre strenge godkendelsesstandarder, der kan være særligt nyttige for nogle låntagere - eller et VA-byggelån, hvis du er en kvalificeret veteran.

Lån udelukkende til byggeri

Et byggelån giver de nødvendige midler til at færdiggøre byggeriet af boligen, men låntager er ansvarlig for enten at betale lånet fuldt ud ved udløb (typisk et år eller mindre) eller få et realkreditlån for at sikre permanent finansiering.

Midlerne fra disse byggelån udbetales baseret på procentdelen af det afsluttede projekt, og låntager er kun ansvarlig for rentebetalinger på de trukket penge.

Lån kun til byggeri kan i sidste ende være dyrere, hvis du får brug for et permanent realkreditlån, fordi du gennemfører to separate lånetransaktioner og betaler to sæt gebyrer. Lukkeomkostninger har en tendens til at svare til tusindvis af dollars, så det hjælper med at undgå et andet sæt.

En anden overvejelse er, at din økonomiske situation kan forværres under byggeprocessen. Hvis du mister dit job eller står over for andre vanskeligheder, vil du muligvis ikke være i stand til at kvalificere dig til et realkreditlån senere - og måske ikke være i stand til at flytte ind i dit nye hus.

Renoveringslån

Hvis du ønsker at opgradere en eksisterende bolig frem for at bygge en, kan du sammenligne muligheder for boligrenoveringslån. Disse kommer i en række forskellige former afhængigt af mængden af penge, du bruger på projektet.

"Hvis en boligejer ønsker at bruge mindre end 20.000 $, kan de overveje at få et personligt lån eller bruge et kreditkort til at finansiere renoveringen," siger Kaminski. "For renoveringer, der starter ved $25.000 eller deromkring, kan et boliglån eller en kreditlinje være passende, hvis husejeren har opbygget egenkapital i deres hjem."

En anden levedygtig mulighed i det nuværende miljø med lave realkreditlån er en udbetalingsrefinansiering, hvorved en boligejer ville optage et nyt realkreditlån til et højere beløb end deres nuværende lån og modtage det overskud i et engangsbeløb.

Med nogen af disse muligheder kræver långiveren generelt ikke oplysning om, hvordan boligejeren vil bruge midlerne. Husejeren administrerer budgettet, planen og betalingerne. Med andre former for finansiering vil långiveren evaluere bygherren, gennemgå budgettet og overvåge trækningsplanen.

Ejer-bygherre byggelån

Ejer-bygherrelån er byggeri-til-permanent- eller byggelån, hvor låntager også optræder i egenskab af boligbygger.

De fleste långivere vil ikke tillade låntageren at fungere som deres egen bygherre på grund af kompleksiteten i at bygge et hjem og den erfaring, der kræves for at overholde byggekoder. Långivere, der gør det typisk kun tillader det, hvis låntageren er en autoriseret bygherre.

Slutlån

Et slutlån refererer blot til boligejerens realkreditlån, når ejendommen er bygget, forklarer Kaminski. Et byggelån anvendes i byggefasen og tilbagebetales, når byggeriet er afsluttet. En låntager vil så have deres almindelige realkreditlån til at betale af, også kendt som slutlånet.

"Ikke alle långivere tilbyder et bygge-til-permanent lån, hvilket indebærer, at et enkelt lån lukkes. Nogle kræver en anden lukning for at flytte ind i det permanente realkreditlån eller et slutlån,” siger Kaminski.

Krav til byggelån

For at få et byggelån skal du have en god kreditscore, lav gæld i forhold til indkomst og en måde at bevise tilstrækkelig indkomst til at tilbagebetale lånet.

Du skal også lave en udbetaling, når du ansøger om lånet. Beløbet vil afhænge af den långiver, du vælger, og det beløb, du prøver at låne for at betale for byggeriet.

Mange långivere vil også gerne sikre sig, at du har en plan. Hvis du har en detaljeret plan, især hvis den er sammensat af det byggefirma, du skal arbejde med, kan det hjælpe långivere til at føle sig mere sikre på, at du vil være i stand til at tilbagebetale lånet.

Det er også nyttigt at tilføje en vurdering, der estimerer, hvor meget det færdige hjem vil være værd. Boligen vil tjene som sikkerhed for lånet, så långivere vil gerne sikre sig, at sikkerheden er tilstrækkelig til at sikre lånet.

Sådan får du et byggelån

At få godkendt et byggelån kan ligne processen med at få et realkreditlån, men det er lidt mere kompliceret at få godkendt et helt nyt hjem.

Trin til at få et byggelån

1. Find en autoriseret bygherre: Enhver långiver vil gerne vide, at bygherren, der er ansvarlig for projektet, har ekspertisen til at færdiggøre hjemmet. Hvis du har venner, der har bygget deres eget hjem, så bed om anbefalinger. Du kan også henvende dig til NAHB's fortegnelse over lokale boligbyggerforeninger for at finde entreprenører i dit område. Ligesom du ville sammenligne flere eksisterende boliger, før du køber en, er det klogt at sammenligne forskellige bygherrer for at finde den kombination af pris og ekspertise, der passer til dine behov.

2. Få dine dokumenter sammen: En långiver vil sandsynligvis bede om en kontrakt med din bygherre, der inkluderer detaljerede priser og planer for projektet. Sørg for at have referencer til din bygherre og ethvert nødvendigt bevis på deres forretningsoplysninger.

3. Bliv forhåndsgodkendt: At få forhåndsgodkendt til et byggelån kan give en nyttig forståelse af, hvor meget du vil være i stand til at låne til projektet. Dette kan være et vigtigt skridt for at undgå at betale for planer fra en arkitekt eller udarbejde tegninger til et hjem, som du ikke har råd til.

Faktorer, der skal overvejes ved byggelån

Inden du ansøger om et byggelån, skal du stille dig selv disse centrale spørgsmål.

Kan dit projekt stå over for betydelige tidslinjeproblemer?

Tal med din entreprenør og diskuter tidslinjen for byggeriet af hjemmet, og om andre faktorer kunne bremse arbejdet. En af de største udfordringer for byggeprojekter lige nu er mangel på materialer. Ifølge en undersøgelse fra maj 2021 fra National Association of Home Builders, har mere end 90 procent af bygherrerne stødt på mangel på apparater, tømmer og orienteret strandplade, en type konstrueret træ, der bruges i gulve, vægge og mere. Andre væsentlige materialer har været svære at finde: 87 procent af bygherrer havde problemer med at få vinduer og døre.

Vil du forenkle låneoplevelsen?

Beslut dig for, om du vil gennemgå låneprocessen én gang med et bygge-til-permanent lån eller to gange med et kun byggelån. Overvej, hvor meget lukningsomkostningerne og andre gebyrer ved at opnå mere end ét lån vil føje til projektet. Når du får et byggelån, står du ikke kun for at bygge huset; du skal også købe grunden og finde ud af, hvordan du skal håndtere de samlede omkostninger senere, måske med et permanent realkreditlån, når boligen er færdig. I så fald kan et bygge-til-permanent lån give mening for at undgå flere lukninger. Hvis du allerede har en bolig, kan du dog muligvis bruge provenuet til at betale ned på lånet. I så fald kan et byggelån være et bedre valg.

Har du en husejerforsikring?

Selvom du ikke bor i hjemmet endnu, vil din långiver sandsynligvis kræve en forudbetalt husejerforsikring, der inkluderer bygherrens risikodækning. På denne måde, hvis der sker noget under byggeprocessen - den halvvejsbyggede ejendom brænder, eller nogen for eksempel hærger den - er du beskyttet.

Sådan finder du en långiver til byggelån

Forhør dig hos flere erfarne låneudbydere for at få oplysninger om deres specifikke programmer og procedurer, og sammenlign satser for byggelån, vilkår og udbetalingskrav for at sikre, at du får den bedst mulige aftale til din situation.

"Fordi byggelån er mere komplekse transaktioner end et almindeligt realkreditlån, er det bedst at finde en långiver, der er specialiseret i byggelån og ikke er ny i processen," siger Bossi.

Hvis du har problemer med at finde en långiver, der er villig til at samarbejde med dig, så tjek mindre regionale banker eller kreditforeninger. De kan være mere fleksible i deres tegning, hvis du kan vise, at du er en god risiko, eller i det mindste har en forbindelse, de kan henvise dig til.