Baudarlehen

Wenn Sie nicht das richtige Haus zum Kaufen finden, denken Sie vielleicht darüber nach, wie viel es kosten wird, ein neues Haus zu bauen oder Ihr derzeitiges Zuhause zu renovieren. Der Prozess der Kreditaufnahme zur Finanzierung dieses Projekts unterscheidet sich von der Beantragung einer Hypothek für den Umzug in eine bestehende Immobilie. Hier finden Sie alles, was Sie über die Beantragung eines Baudarlehens wissen müssen.

Was ist ein Baukredit?

Ein Wohnungsbaudarlehen ist ein kurzfristiger, höher verzinster Kredit, der die notwendigen Mittel für den Bau eines Wohneigentums bereitstellt.

Baudarlehen haben in der Regel eine Laufzeit von einem Jahr. In dieser Zeit muss die Immobilie gebaut und eine Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt werden.

Wie funktionieren Baukredite?

Baukredite haben in der Regel variable Zinsen, die sich mit dem Leitzins nach oben und unten bewegen. Baudarlehenszinsen sind in der Regel höher als herkömmliche Hypothekendarlehenszinsen. Bei einer traditionellen Hypothek fungiert Ihr Haus als Sicherheit – wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten, kann der Kreditgeber Ihr Haus beschlagnahmen. Bei einem Wohnungsbaudarlehen hat der Kreditgeber diese Möglichkeit nicht, sodass er diese Kredite tendenziell als größere Risiken betrachtet.

Da Baudarlehen einen so kurzen Zeitplan haben und vom Abschluss des Projekts abhängig sind, müssen Sie dem Kreditgeber einen Bauzeitplan, detaillierte Pläne und ein realistisches Budget zur Verfügung stellen.

Nach der Genehmigung wird dem Kreditnehmer ein Entwurfs- oder Zeichnungsplan vorgelegt, der den Bauphasen des Projekts folgt, und es wird normalerweise erwartet, dass er während der Bauphase nur Zinszahlungen leistet. Im Gegensatz zu Privatkrediten, bei denen eine Pauschalzahlung geleistet wird, zahlt der Kreditgeber das Geld schrittweise aus, wenn die Arbeiten am neuen Zuhause voranschreiten.

Diese Ziehungen finden in der Regel statt, wenn wichtige Meilensteine erreicht sind – zum Beispiel, wenn das Fundament gelegt wird oder der Rahmen für das Haus beginnt. Kreditnehmer sind in der Regel nur bis zur Fertigstellung des Baus zur Rückzahlung von Zinsen auf bisher in Anspruch genommene Mittel verpflichtet.

Während das Haus gebaut wird, lässt der Kreditgeber das Haus während der verschiedenen Bauphasen von einem Gutachter oder Inspektor überprüfen. Wenn der Gutachter zustimmt, leistet der Kreditgeber zusätzliche Zahlungen an den Auftragnehmer, die als Ziehungen bekannt sind. Erwarten Sie zwischen vier und sechs Inspektionen, um den Fortschritt zu überwachen.

Abhängig von der Art des Baudarlehens kann der Kreditnehmer das Baudarlehen möglicherweise in eine herkömmliche Hypothek umwandeln, sobald das Haus gebaut ist. Dies wird als Baudarlehen bezeichnet. Wenn das Darlehen ausschließlich für die Bauphase bestimmt ist, kann es erforderlich sein, dass der Kreditnehmer eine separate Hypothek zur Tilgung des Baudarlehens aufnimmt.

Was deckt ein Baudarlehen ab?

Einige Dinge, die mit einem Baukredit abgedeckt werden können, sind:

Die Grundstückskosten
Lohnarbeit
Baumaterial
Genehmigungen

Während Gegenstände wie Einrichtungsgegenstände in der Regel nicht durch ein Baudarlehen abgedeckt sind, können dauerhafte Einrichtungen wie Geräte und Landschaftsgestaltung aufgenommen werden.

Es ist wichtig, diese Punkte mit Ihrem Kreditgeber zu besprechen, insbesondere was in Ihre Beleihungswertberechnung einbezogen wird, so Steve Kaminski, Leiter der US-Wohnimmobilienkredite bei der TD Bank.

„Häufig enthalten Baudarlehen eine Rücklage für unvorhergesehene Kosten, die während des Baus entstehen könnten, die auch als Puffer dient, falls sich der Kreditnehmer entscheidet, nach Baubeginn Upgrades vorzunehmen“, sagt Kaminski. „Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Kreditnehmer seine Arbeitsplatten oder Schränke erhöhen möchte, sobald die Pläne erstellt sind.“

Arten von Baudarlehen

Baudarlehen

Mit einem Baudarlehen leihen Sie sich Geld, um die Kosten für den Bau Ihres Hauses zu bezahlen, und sobald das Haus fertiggestellt ist und Sie einziehen, wird das Darlehen in eine dauerhafte Hypothek umgewandelt.

Der Vorteil des Construction-to-Permanent-Ansatzes besteht darin, dass Sie nur einen Satz Abschlusskosten zahlen müssen, wodurch sich Ihre Gesamtgebühren reduzieren.

„Es gibt einen einmaligen Abschluss, damit Sie keine doppelten Abwicklungsgebühren zahlen“, sagt Janet Bossi, Senior Vice President bei der OceanFirst Bank in New Jersey.

Sobald der Übergang vom Bau zum dauerhaften Bau erfolgt ist, wird das Darlehen zu einer traditionellen Hypothek, in der Regel mit einer Darlehenslaufzeit von 15 bis 30 Jahren. Dann leisten Sie Zahlungen, die sowohl die Zinsen als auch den Kapitalbetrag abdecken. Zu diesem Zeitpunkt können Sie sich für eine Festhypothek oder eine variabel verzinsliche Hypothek entscheiden. Ihre anderen Optionen umfassen ein FHA-Darlehen vom Bau bis zum dauerhaften Bau – mit weniger strengen Genehmigungsstandards, die für einige Kreditnehmer besonders hilfreich sein können – oder ein VA-Baudarlehen, wenn Sie ein berechtigter Veteran sind.

Baudarlehen

Ein reines Baudarlehen stellt die Mittel bereit, die für die Fertigstellung des Eigenheims erforderlich sind, aber der Darlehensnehmer ist dafür verantwortlich, entweder das Darlehen bei Fälligkeit (normalerweise ein Jahr oder weniger) vollständig zu bezahlen oder eine Hypothek zur Sicherung einer dauerhaften Finanzierung zu erhalten.

Die Mittel aus diesen Baudarlehen werden auf der Grundlage des Prozentsatzes des abgeschlossenen Projekts ausgezahlt, und der Kreditnehmer ist nur für die Zinszahlungen auf das gezogene Geld verantwortlich.

Baudarlehen können letztendlich teurer sein, wenn Sie eine dauerhafte Hypothek benötigen, da Sie zwei separate Darlehenstransaktionen abschließen und zwei Gebührensätze zahlen. Die Abschlusskosten belaufen sich in der Regel auf Tausende von Dollar, daher hilft es, einen weiteren Satz zu vermeiden.

Eine weitere Überlegung ist, dass sich Ihre finanzielle Situation während des Bauprozesses verschlechtern könnte. Wenn Sie Ihren Job verlieren oder in eine andere Notlage geraten, können Sie sich später möglicherweise nicht mehr für eine Hypothek qualifizieren – und möglicherweise nicht in Ihr neues Haus einziehen.

Renovierungsdarlehen

Wenn Sie ein bestehendes Haus modernisieren möchten, anstatt eines zu bauen, können Sie die Optionen für Renovierungsdarlehen vergleichen. Diese gibt es in verschiedenen Formen, je nachdem, wie viel Geld Sie für das Projekt ausgeben.

„Wenn ein Hausbesitzer weniger als 20.000 US-Dollar ausgeben möchte, könnte er erwägen, einen Privatkredit aufzunehmen oder eine Kreditkarte zur Finanzierung der Renovierung zu verwenden“, sagt Kaminski. „Für Renovierungen ab etwa 25.000 US-Dollar kann ein Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie angemessen sein, wenn der Hausbesitzer Eigenkapital in seinem Haus aufgebaut hat.“

Eine weitere praktikable Option im aktuellen Umfeld niedriger Hypothekenzinsen ist eine Cash-out-Refinanzierung, bei der ein Hausbesitzer eine neue Hypothek zu einem höheren Betrag als sein aktuelles Darlehen aufnehmen und diesen Überschuss in einer Pauschale erhalten würde.

Bei keiner dieser Optionen verlangt der Kreditgeber im Allgemeinen keine Offenlegung darüber, wie der Hausbesitzer die Mittel verwenden wird. Der Hausbesitzer verwaltet das Budget, den Plan und die Zahlungen. Bei anderen Finanzierungsformen bewertet der Kreditgeber den Bauherrn, überprüft das Budget und überwacht den Ziehungsplan.

Bauherren-Baudarlehen

Bauherrendarlehen sind Baudarlehen oder reine Baudarlehen, bei denen der Darlehensnehmer auch als Bauherr auftritt.

Die meisten Kreditgeber erlauben dem Kreditnehmer aufgrund der Komplexität des Hausbaus und der erforderlichen Erfahrung zur Einhaltung der Bauvorschriften nicht, als ihr eigener Bauherr zu fungieren. Kreditgeber, die dies normalerweise nur zulassen, wenn der Kreditnehmer ein lizenzierter Bauunternehmer ist.

Ausleihe beenden

Ein Enddarlehen bezieht sich einfach auf die Hypothek des Hausbesitzers, sobald die Immobilie gebaut ist, erklärt Kaminski. Ein Baudarlehen wird während der Bauphase in Anspruch genommen und nach Fertigstellung des Baus zurückgezahlt. Ein Kreditnehmer muss dann seine reguläre Hypothek zurückzahlen, die auch als Enddarlehen bezeichnet wird.

„Nicht alle Kreditgeber bieten ein Baudarlehen an, bei dem es sich um einen einzigen Darlehensabschluss handelt. Manche brauchen einen zweiten Abschluss, um in die Dauerhypothek zu gehen, oder ein Enddarlehen“, sagt Kaminski.

Voraussetzungen für Baudarlehen

Um ein Baudarlehen zu erhalten, benötigen Sie eine gute Kreditwürdigkeit, ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen und die Möglichkeit, ein ausreichendes Einkommen nachzuweisen, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Sie müssen auch eine Anzahlung leisten, wenn Sie den Kredit beantragen. Der Betrag hängt von dem von Ihnen gewählten Kreditgeber und dem Betrag ab, den Sie zur Finanzierung des Baus aufnehmen möchten.

Viele Kreditgeber möchten auch sicherstellen, dass Sie einen Plan haben. Wenn Sie einen detaillierten Plan haben, insbesondere wenn er von der Baufirma erstellt wurde, mit der Sie zusammenarbeiten werden, kann dies den Kreditgebern helfen, sich sicherer zu fühlen, dass Sie in der Lage sein werden, das Darlehen zurückzuzahlen.

Hilfreich ist auch die Hinzufügung einer Schätzung, wie viel das fertige Haus wert sein wird. Das Haus dient als Sicherheit für das Darlehen, daher möchten die Kreditgeber sicherstellen, dass die Sicherheiten ausreichen, um das Darlehen zu sichern.

So erhalten Sie einen Baukredit

Die Genehmigung für ein Baudarlehen scheint ähnlich zu sein wie die Aufnahme einer Hypothek, aber die Genehmigung für den Spatenstich für ein brandneues Haus ist etwas komplizierter.

Schritte zum Baukredit

Finden Sie einen lizenzierten Bauunternehmer: Jeder Kreditgeber möchte wissen, dass der für das Projekt verantwortliche Bauunternehmer über das Fachwissen verfügt, um das Haus fertigzustellen. Wenn Sie Freunde haben, die ihre eigenen Häuser gebaut haben, fragen Sie nach Empfehlungen. Sie können sich auch an das NAHB-Verzeichnis der örtlichen Hausbauverbände wenden, um Bauunternehmen in Ihrer Nähe zu finden. So wie Sie mehrere bestehende Häuser vergleichen würden, bevor Sie eines kaufen, ist es ratsam, verschiedene Bauherren zu vergleichen, um die Kombination aus Preis und Fachwissen zu finden, die Ihren Anforderungen entspricht.
Stellen Sie Ihre Dokumente zusammen: Ein Kreditgeber wird Sie wahrscheinlich um einen Vertrag mit Ihrem Bauunternehmen bitten, der detaillierte Preise und Pläne für das Projekt enthält. Stellen Sie sicher, dass Sie Referenzen für Ihren Bauunternehmer und alle erforderlichen Nachweise für deren Geschäftsnachweise haben.
Erhalten Sie eine Vorabgenehmigung: Die Vorabgenehmigung für ein Baudarlehen kann hilfreich sein, um zu verstehen, wie viel Sie für das Projekt ausleihen können. Dies kann ein wichtiger Schritt sein, um zu vermeiden, Pläne eines Architekten zu bezahlen oder Pläne für ein Haus zu erstellen, das Sie sich nicht leisten können.

Zu berücksichtigende Faktoren bei Baudarlehen

Bevor Sie einen Baukredit beantragen, stellen Sie sich diese zentralen Fragen.

Könnte es bei Ihrem Projekt zu erheblichen zeitlichen Problemen kommen?

Sprechen Sie mit Ihrem Bauunternehmer und besprechen Sie den Zeitplan für den Bau des Hauses und ob andere Faktoren die Arbeit verlangsamen könnten. Eine der größten Herausforderungen bei Bauprojekten ist derzeit die Materialknappheit. Laut einer Umfrage der National Association of Home Builders vom Mai 2021 sind mehr als 90 Prozent der Bauherren auf einen Mangel an Geräten, Bauholz und OSB-Platten, einer Art Holzwerkstoff, der für Fußböden, Wände und mehr verwendet wird, gestoßen. Andere wichtige Materialien waren schwer zu finden: 87 Prozent der Bauherren hatten Probleme, Fenster und Türen zu bekommen.

Möchten Sie das Ausleihen vereinfachen?

Entscheiden Sie, ob Sie den Kreditprozess einmal mit einem Baudarlehen oder zweimal mit einem Nur-Baudarlehen durchlaufen möchten. Überlegen Sie, wie viel die Abschlusskosten und andere Gebühren für die Beschaffung von mehr als einem Darlehen zum Projekt beitragen werden. Wenn Sie ein Baudarlehen erhalten, müssen Sie nicht nur das Haus bauen; Sie müssen auch das Land kaufen und herausfinden, wie Sie die Gesamtkosten später tragen, vielleicht mit einer dauerhaften Hypothek, wenn das Haus fertig ist. Dann kann ein Bauspardarlehen sinnvoll sein, um Mehrfachabschlüsse zu vermeiden. Wenn Sie jedoch bereits ein Haus haben, können Sie den Erlös möglicherweise zur Tilgung des Darlehens verwenden. In diesem Fall ist ein reines Baudarlehen möglicherweise die bessere Wahl.

Haben Sie eine Hausratversicherung abgeschlossen?

Auch wenn Sie noch nicht in dem Haus leben, wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich eine vorausbezahlte Hausbesitzerversicherung verlangen, die die Risikodeckung des Bauherrn beinhaltet. Auf diese Weise sind Sie geschützt, wenn während des Bauprozesses etwas passiert – das halbfertige Grundstück fängt Feuer oder jemand zerstört es zum Beispiel – Sie sind geschützt.

So finden Sie einen Baukreditgeber

Wenden Sie sich an mehrere erfahrene Kreditgeber für Baudarlehen, um Einzelheiten zu ihren spezifischen Programmen und Verfahren zu erhalten, und vergleichen Sie Baudarlehenszinsen, Bedingungen und Anzahlungsanforderungen, um sicherzustellen, dass Sie das bestmögliche Angebot für Ihre Situation erhalten.

„Da Baukredite komplexere Transaktionen sind als eine Standardhypothek, ist es am besten, einen Kreditgeber zu finden, der sich auf Baukredite spezialisiert hat und nicht neu in diesem Prozess ist“, sagt Bossi.

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, einen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, wenden Sie sich an kleinere regionale Banken oder Kreditgenossenschaften. Sie sind möglicherweise flexibler in ihrem Underwriting, wenn Sie nachweisen können, dass Sie ein gutes Risiko darstellen, oder zumindest eine Verbindung haben, an die sie Sie verweisen können.