İnşaat Kredisi
Satın almak için doğru evi bulamıyorsanız, yeni bir ev inşa etmenin veya şu anda ev olarak adlandırdığınız evi yenilemenin ne kadara mal olacağını düşünüyor olabilirsiniz. Bu proje için ödeme yapmak için borç alma süreci, mevcut bir mülke taşınmak için ipotek almaktan farklıdır. İşte inşaat kredisi almak için bilmeniz gereken her şey.
İnşaat kredisi nedir?
Konut inşaat kredisi, bir konut mülkü inşa etmek için gereken fonları sağlayan kısa vadeli, yüksek faizli bir kredidir.
İnşaat kredileri genellikle bir yıldır. Bu süre zarfında, mülk inşa edilmeli ve bir doluluk belgesi düzenlenmelidir.
İnşaat kredileri nasıl çalışır?
İnşaat kredileri genellikle ana oran ile birlikte yukarı ve aşağı hareket eden değişken oranlara sahiptir. İnşaat kredisi oranları tipik olarak geleneksel ipotek kredisi oranlarından daha yüksektir. Geleneksel bir ipotek ile eviniz teminat görevi görür - ödemelerinizi temerrüde düşürürseniz, borç veren evinize el koyabilir. Bir ev inşaatı kredisi ile, borç verenin bu seçeneği yoktur, bu nedenle bu kredileri daha büyük riskler olarak görme eğilimindedirler.
İnşaat kredileri çok kısa bir zaman çizelgesine sahip olduklarından ve projenin tamamlanmasına bağlı olduklarından, kredi verene bir inşaat takvimi, ayrıntılı planlar ve gerçekçi bir bütçe sağlamanız gerekir.
Onaylandıktan sonra, borçluya projenin inşaat aşamalarını takip eden bir taslak veya çekiliş programı uygulanacaktır ve genellikle inşaat aşamasında sadece faiz ödemeleri yapması beklenecektir. Toplu ödeme yapan kişisel kredilerin aksine, borç veren, yeni ev üzerinde çalışma ilerledikçe parayı aşamalı olarak öder.
Bu çekilişler, büyük kilometre taşları tamamlandığında – örneğin, temel atıldığında veya evin çerçevesinin çizilmesi başladığında – olma eğilimindedir. Borçlular genellikle sadece inşaat tamamlanana kadar bugüne kadar çekilen herhangi bir fonun faizini ödemekle yükümlüdür.
Ev inşa edilirken, borç veren, inşaatın çeşitli aşamalarında evi kontrol eden bir değerleme uzmanına veya müfettişine sahiptir. Değerleme uzmanı tarafından onaylanırsa, borç veren yükleniciye çekiliş olarak bilinen ek ödemeler yapar. İlerlemeyi izlemek için dört ila altı denetim yapılmasını bekleyin.
İnşaat kredisinin türüne bağlı olarak, borçlu, ev inşa edildikten sonra inşaat kredisini geleneksel bir ipoteğe dönüştürebilir. Bu, inşaattan kalıcı kredi olarak bilinir. Kredi yalnızca inşaat aşaması içinse, borçlunun inşaat kredisini ödemek için tasarlanmış ayrı bir ipotek alması gerekebilir.
İnşaat kredisi neleri kapsar?
Bir inşaat kredisinin kapsamak için kullanılabileceği bazı şeyler şunlardır:
Arsanın maliyeti
Müteahhit işçiliği
Yapı malzemeleri
İzinler
Ev eşyaları gibi eşyalar genellikle bir inşaat kredisi kapsamına girmezken, beyaz eşya ve çevre düzenlemesi gibi kalıcı demirbaşlar dahil edilebilir.
TD Bank'taki ABD konut kredisi başkanı Steve Kaminski'ye göre, bu kalemleri borç vereninizle, özellikle de kredi-değer hesaplamanıza neyin dahil edileceğini tartışmak önemlidir.
Kaminski, "Çoğu zaman inşaat kredileri, inşaat sırasında ortaya çıkabilecek beklenmedik maliyetleri karşılamak için bir beklenmedik durum rezervi içerecek ve bu aynı zamanda borçlunun inşaat başladıktan sonra herhangi bir yükseltme yapmaya karar vermesi durumunda bir yastık görevi görecek" diyor. “Bir borçlunun, planlar hazırlandıktan sonra tezgahlarını veya dolaplarını yükseltmek istemesi nadir değildir.”
İnşaat kredisi türleri
İnşaattan kalıcı krediye
İnşaattan kalıcı krediye, evinizi inşa etme maliyetini ödemek için borç para alırsınız ve ev tamamlanıp taşındığınızda, kredi kalıcı bir ipoteğe dönüştürülür.
İnşaattan kalıcılığa yaklaşımının yararı, ödemeniz gereken yalnızca bir dizi kapanış maliyetine sahip olmanız ve toplam ücretlerinizi azaltmanızdır.
New Jersey'deki OceanFirst Bank'ın kıdemli başkan yardımcısı Janet Bossi, “Tek seferlik bir kapanış var, böylece mükerrer uzlaşma ücreti ödemezsiniz” diyor.
İnşaattan kalıcıya geçiş gerçekleştiğinde, kredi, tipik olarak 15 ila 30 yıllık bir kredi vadesiyle geleneksel bir ipotek haline gelir. Ardından hem faizi hem de anaparayı kapsayan ödemeler yaparsınız. O zaman, sabit oranlı veya ayarlanabilir oranlı bir ipotek seçebilirsiniz. Diğer seçenekleriniz arasında, özellikle bazı borçlular için yararlı olabilecek daha az katı onay standartlarına sahip bir FHA inşaattan kalıcı krediye veya uygun bir emektar iseniz bir VA inşaat kredisi bulunmaktadır.
Sadece inşaat kredisi
Yalnızca inşaat kredisi, evin inşasını tamamlamak için gerekli fonları sağlar, ancak borçlu, krediyi vade sonunda (genellikle bir yıl veya daha az) tam olarak ödemekten veya kalıcı finansman sağlamak için bir ipotek almaktan sorumludur.
Bu inşaat kredilerinden sağlanan fonlar, tamamlanan projenin yüzdesine göre dağıtılır ve borçlu yalnızca çekilen paranın faiz ödemelerinden sorumludur.
İki ayrı kredi işlemi tamamladığınız ve iki takım ücret ödediğiniz için kalıcı bir ipoteğe ihtiyacınız olacaksa, yalnızca inşaat kredileri sonuçta daha maliyetli olabilir. Kapanış maliyetleri binlerce dolara eşit olma eğilimindedir, bu nedenle başka bir setten kaçınmaya yardımcı olur.
Bir diğer husus, inşaat sürecinde mali durumunuzun daha da kötüleşebileceğidir. İşinizi kaybederseniz veya başka bir zorlukla karşılaşırsanız, daha sonra ipotek almaya hak kazanamayabilirsiniz ve yeni evinize taşınamayabilirsiniz.
Tadilat kredisi
Mevcut bir evi inşa etmek yerine yükseltmek istiyorsanız, ev yenileme kredisi seçeneklerini karşılaştırabilirsiniz. Bunlar, projeye harcadığınız para miktarına bağlı olarak çeşitli biçimlerde gelir.
Kaminski, "Bir ev sahibi 20.000 dolardan daha az harcamak istiyorsa, kişisel kredi almayı veya yenilemeyi finanse etmek için kredi kartı kullanmayı düşünebilir" diyor. “25.000 $ 'dan başlayan yenilemeler için, ev sahibi evinde öz sermaye inşa ettiyse, bir ev öz sermaye kredisi veya kredi limiti uygun olabilir.”
Mevcut düşük ipotek oranı ortamında bir başka uygun seçenek, bir ev sahibinin mevcut kredisinden daha yüksek bir miktarda yeni bir ipotek alacağı ve bu fazlalığı toplu olarak alacağı nakit çıkışlı bir yeniden finansmandır.
Bu seçeneklerden herhangi biri ile, borç veren genellikle ev sahibinin fonları nasıl kullanacağının açıklanmasını gerektirmez. Ev sahibi bütçeyi, planı ve ödemeleri yönetir. Diğer finansman biçimleriyle, borç veren inşaatçıyı değerlendirecek, bütçeyi gözden geçirecek ve çekiliş programını denetleyecektir.
Müteahhit inşaat kredisi
Müteahhit-müteahhit kredileri, borçlunun aynı zamanda müteahhit sıfatıyla hareket ettiği inşaattan kalıcı veya sadece inşaat kredileridir.
Çoğu borç veren, bir ev inşa etmenin karmaşıklığı ve bina yönetmeliklerine uymak için gereken deneyim nedeniyle borçlunun kendi inşaatçısı gibi hareket etmesine izin vermez. Tipik olarak, yalnızca ödünç alan ticari olarak lisanslı bir inşaatçı ise buna izin veren borç verenler.
Krediyi sonlandır
Kaminski, bir son kredinin, mülk inşa edildikten sonra ev sahibinin ipoteğine atıfta bulunduğunu açıklıyor. İnşaat aşamasında inşaat kredisi kullanılır ve inşaat tamamlandığında geri ödenir. Bir borçlu daha sonra, son kredi olarak da bilinen, düzenli ipoteklerini ödeyecektir.
“Bütün borç verenler, tek bir kredi kapanışını içeren, inşaattan kalıcı bir krediye teklif etmiyor. Bazıları kalıcı ipotek veya son krediye geçmek için ikinci bir kapanış gerektiriyor, ”diyor Kaminski.
İnşaat kredisi gereksinimleri
Bir inşaat kredisi almak için iyi bir kredi puanına, düşük borç-gelir oranına ve krediyi geri ödemek için yeterli geliri kanıtlamanın bir yoluna ihtiyacınız olacak.
Ayrıca krediye başvurduğunuzda peşinat ödemeniz gerekmektedir. Tutar, seçtiğiniz borç verene ve inşaat için ödemek için borç almaya çalıştığınız miktara bağlı olacaktır.
Birçok borç veren de bir planınız olduğundan emin olmak ister. Ayrıntılı bir planınız varsa, özellikle de birlikte çalışacağınız inşaat şirketi tarafından hazırlanmışsa, kredi verenlerin krediyi geri ödeyebileceğiniz konusunda daha güvende hissetmelerine yardımcı olabilir.
Bitmiş evin değerinin ne kadar olacağını tahmin eden bir değerlendirme eklemek de yararlıdır. Ev kredi için teminat görevi görecektir, bu nedenle borç verenler teminatın krediyi güvence altına almak için yeterli olduğundan emin olmak isterler.
İnşaat kredisi nasıl alınır
Bir inşaat kredisi için onay almak, ipotek alma sürecine benzer görünebilir, ancak yeni bir ev için temel atmak için onay almak biraz daha karmaşıktır.
İnşaat kredisi alma adımları
Lisanslı bir müteahhit bulun: Herhangi bir borç veren, projeden sorumlu müteahhitin evi tamamlayacak uzmanlığa sahip olduğunu bilmek isteyecektir. Kendi evini yapmış arkadaşlarınız varsa tavsiye isteyin. Bölgenizdeki müteahhitleri bulmak için NAHB'nin yerel ev inşaatçıları dernekleri dizinine de dönebilirsiniz. Bir tane satın almadan önce mevcut birden fazla evi karşılaştıracağınız gibi, ihtiyaçlarınıza uygun fiyat ve uzmanlık kombinasyonunu bulmak için farklı inşaatçıları karşılaştırmak akıllıca olacaktır.
Belgelerinizi bir araya getirin: Bir borç veren muhtemelen inşaatçınızdan proje için ayrıntılı fiyatlandırma ve planlar içeren bir sözleşme isteyecektir. Oluşturucunuz için referanslar ve işletme kimlik bilgilerinin gerekli kanıtları olduğundan emin olun.
Ön onay alın: Bir inşaat kredisi için ön onay almak, proje için ne kadar borç alabileceğinizi anlamanıza yardımcı olabilir. Bu, bir mimardan planlar için ödeme yapmaktan veya karşılayamayacağınız bir ev için planlar yapmaktan kaçınmak için önemli bir adım olabilir.
İnşaat kredileri hakkında dikkate alınması gereken faktörler
İnşaat kredisine başvurmadan önce kendinize şu önemli soruları sorun.
Projeniz önemli zaman çizelgesi sorunlarıyla karşı karşıya kalabilir mi?
Yüklenicinizle konuşun ve evi inşa etmenin zaman çizelgesini ve diğer faktörlerin işi yavaşlatıp yavaşlatamayacağını tartışın. Şu anda inşaat projelerinin karşılaştığı en büyük zorluklardan biri malzeme sıkıntısı. Ulusal Ev Müteahhitleri Birliği tarafından Mayıs 2021'de yapılan bir ankete göre, inşaatçıların yüzde 90'ından fazlası, döşeme, duvar ve daha fazlasında kullanılan bir tür mühendislik ahşap olan alet, kereste ve yönlendirilmiş yonga levha sıkıntısı ile karşılaştı. Diğer temel malzemeleri bulmak zordu: İnşaatçıların yüzde 87'si pencere ve kapı almakta sorun yaşıyordu.
Ödünç alma deneyimini basitleştirmek ister misiniz?
Kredi sürecini bir kez inşaat-kalıcı kredi ile mi yoksa sadece inşaat kredisi ile iki kez mi geçmek istediğinize karar verin. Birden fazla kredi almanın kapanış maliyetlerinin ve diğer ücretlerin projeye ne kadar katkıda bulunacağını düşünün. İnşaat kredisi alırken sadece evin inşasının muhasebesini yapmıyorsunuz; ayrıca araziyi satın almanız ve toplam maliyeti daha sonra, belki de ev bittiğinde kalıcı bir ipotekle nasıl ele alacağınızı bulmanız gerekir. Bu durumda, birden fazla kapanmayı önlemek için inşaattan kalıcı bir krediye mantıklı olabilir. Halihazırda bir eviniz varsa, krediyi ödemek için geliri kullanabilirsiniz. Bu durumda, sadece inşaat kredisi daha iyi bir seçim olabilir.
Ev sahibi sigortanız var mı?
Henüz evde yaşamıyor olsanız bile, borç vereniniz muhtemelen inşaatçının risk kapsamını içeren ön ödemeli bir ev sahibi sigortası poliçesi isteyecektir. Bu şekilde, inşaat sürecinde bir şey olursa - örneğin yarı inşa edilmiş mülk yanıyor veya birileri onu tahrip ediyor - korunuyorsunuz.
İnşaat kredisi veren biri nasıl bulunur
Kendi özel programları ve prosedürleri hakkında ayrıntılı bilgi almak için birkaç deneyimli inşaat kredisi veren kuruluşla görüşün ve durumunuz için mümkün olan en iyi anlaşmayı aldığınızdan emin olmak için inşaat kredisi oranlarını, şartlarını ve peşinat gereksinimlerini karşılaştırın.
Bossi, "İnşaat kredileri standart bir ipotekten daha karmaşık işlemler olduğundan, inşaat kredilerinde uzmanlaşmış ve bu süreçte yeni olmayan bir borç veren bulmak en iyisidir" diyor.
Sizinle çalışmak isteyen bir borç veren bulmakta sorun yaşıyorsanız, daha küçük bölgesel bankalara veya kredi birliklerine bakın. İyi bir risk olduğunuzu gösterebilirseniz veya en azından sizi yönlendirebilecekleri bir bağlantınız varsa, sigortalamalarında daha esnek olabilirler.
