निर्माण ऋण

अगर आपको खरीदने के लिए सही घर नहीं मिल रहा है, तो आप सोच रहे होंगे कि एक नया घर बनाने या जिसे आप वर्तमान में घर कहते हैं, उसे पुनर्निर्मित करने में कितना खर्च आएगा। इस परियोजना के लिए भुगतान करने के लिए पैसे उधार लेने की प्रक्रिया एक मौजूदा संपत्ति में जाने के लिए एक बंधक प्राप्त करने से अलग है। निर्माण ऋण प्राप्त करने के बारे में आपको जो कुछ जानने की आवश्यकता है, वह यहां है।

निर्माण ऋण क्या है?

गृह निर्माण ऋण एक अल्पकालिक, उच्च-ब्याज ऋण है जो आवासीय संपत्ति के निर्माण के लिए आवश्यक धन प्रदान करता है।

निर्माण ऋण आमतौर पर एक वर्ष की अवधि के होते हैं। इस समय के दौरान, संपत्ति का निर्माण किया जाना चाहिए और अधिभोग का प्रमाण पत्र जारी किया जाना चाहिए।

निर्माण ऋण कैसे काम करते हैं?

निर्माण ऋण में आमतौर पर परिवर्तनीय दरें होती हैं जो प्राइम रेट के साथ ऊपर और नीचे जाती हैं। निर्माण ऋण दरें आम तौर पर पारंपरिक बंधक ऋण दरों से अधिक होती हैं। एक पारंपरिक बंधक के साथ, आपका घर संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है - यदि आप अपने भुगतानों में चूक करते हैं, तो ऋणदाता आपके घर को जब्त कर सकता है। गृह निर्माण ऋण के साथ, ऋणदाता के पास वह विकल्प नहीं होता है, इसलिए वे इन ऋणों को बड़े जोखिम के रूप में देखते हैं।

क्योंकि निर्माण ऋण इतने कम समय सारिणी पर हैं और वे परियोजना के पूरा होने पर निर्भर हैं, आपको ऋणदाता को एक निर्माण समयरेखा, विस्तृत योजना और एक यथार्थवादी बजट प्रदान करने की आवश्यकता है।

एक बार स्वीकृत होने के बाद, उधारकर्ता को एक मसौदा या ड्रा शेड्यूल पर रखा जाएगा जो परियोजना के निर्माण चरणों का पालन करता है, और आमतौर पर निर्माण चरण के दौरान केवल ब्याज भुगतान करने की उम्मीद की जाएगी। व्यक्तिगत ऋणों के विपरीत, जो एकमुश्त भुगतान करते हैं, ऋणदाता चरणों में पैसे का भुगतान करता है क्योंकि नए घर पर काम आगे बढ़ता है।

ये ड्रॉ तब होते हैं जब प्रमुख मील के पत्थर पूरे हो जाते हैं - उदाहरण के लिए, जब नींव रखी जाती है या घर का निर्माण शुरू होता है। उधारकर्ता आम तौर पर केवल निर्माण पूरा होने तक किसी भी तिथि पर आहरित किसी भी धनराशि पर ब्याज चुकाने के लिए बाध्य होते हैं।

जबकि घर बनाया जा रहा है, ऋणदाता के पास निर्माण के विभिन्न चरणों के दौरान एक मूल्यांकक या निरीक्षक घर की जांच करता है। यदि मूल्यांकक द्वारा अनुमोदित किया जाता है, तो ऋणदाता ठेकेदार को अतिरिक्त भुगतान करता है, जिसे ड्रा के रूप में जाना जाता है। प्रगति की निगरानी के लिए चार से छह निरीक्षणों के बीच होने की अपेक्षा करें।

निर्माण ऋण के प्रकार के आधार पर, उधारकर्ता घर बनने के बाद निर्माण ऋण को पारंपरिक बंधक में बदलने में सक्षम हो सकता है। इसे निर्माण-से-स्थायी ऋण के रूप में जाना जाता है। यदि ऋण केवल निर्माण चरण के लिए है, तो उधारकर्ता को निर्माण ऋण का भुगतान करने के लिए डिज़ाइन किया गया एक अलग बंधक प्राप्त करने की आवश्यकता हो सकती है।

कंस्ट्रक्शन लोन में क्या कवर होता है?

कुछ चीजें जिन्हें कवर करने के लिए एक निर्माण ऋण का उपयोग किया जा सकता है उनमें शामिल हैं:

• जमीन की कीमत

• ठेकेदार मजदूर

• निर्माण सामग्री

• परमिट

जबकि होम फर्निशिंग जैसी वस्तुओं को आम तौर पर एक निर्माण ऋण के भीतर कवर नहीं किया जाता है, उपकरण और भूनिर्माण जैसे स्थायी जुड़नार शामिल किए जा सकते हैं।

टीडी बैंक में यूएस रेजिडेंशियल लेंडिंग के प्रमुख स्टीव कमिंसकी के अनुसार, इन मदों पर अपने ऋणदाता के साथ चर्चा करना महत्वपूर्ण है, विशेष रूप से आपके ऋण-से-मूल्य की गणना में क्या शामिल किया जाएगा।

"अक्सर, निर्माण ऋण में निर्माण के दौरान उत्पन्न होने वाली अप्रत्याशित लागतों को कवर करने के लिए एक आकस्मिक रिजर्व शामिल होगा, जो निर्माण शुरू होने के बाद उधारकर्ता किसी भी उन्नयन का फैसला करने के मामले में एक कुशन के रूप में भी कार्य करता है," कमिंसकी कहते हैं। "योजनाओं के निर्धारित होने के बाद उधारकर्ता के लिए अपने काउंटरटॉप्स या कैबिनेट को ऊंचा करना असामान्य नहीं है।"

निर्माण ऋण के प्रकार

निर्माण से स्थायी ऋण

एक निर्माण-से-स्थायी ऋण के साथ, आप अपने घर के निर्माण की लागत का भुगतान करने के लिए पैसे उधार लेते हैं, और एक बार जब घर पूरा हो जाता है और आप अंदर चले जाते हैं, तो ऋण एक स्थायी बंधक में बदल जाता है।

निर्माण-से-स्थायी दृष्टिकोण का लाभ यह है कि आपके पास भुगतान करने के लिए समापन लागतों का केवल एक सेट है, जिससे आपकी कुल फीस कम हो जाती है।

न्यू जर्सी में ओशनफर्स्ट बैंक के वरिष्ठ उपाध्यक्ष जेनेट बोसी कहते हैं, "एक बार बंद होने की वजह से आप डुप्लीकेट निपटान शुल्क का भुगतान नहीं करते हैं।"

एक बार निर्माण-से-स्थायी बदलाव होने के बाद, ऋण एक पारंपरिक बंधक बन जाता है, आमतौर पर 15 से 30 वर्ष की ऋण अवधि के साथ। फिर, आप ऐसे भुगतान करते हैं जो ब्याज और मूलधन दोनों को कवर करते हैं। उस समय, आप फिक्स्ड-रेट या एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज का विकल्प चुन सकते हैं। आपके अन्य विकल्पों में एक एफएचए निर्माण-से-स्थायी ऋण शामिल है - कम-कड़े अनुमोदन मानकों के साथ जो कुछ उधारकर्ताओं के लिए विशेष रूप से सहायक हो सकते हैं - या यदि आप एक योग्य अनुभवी हैं तो वीए निर्माण ऋण।

केवल निर्माण ऋण

एक निर्माण-मात्र ऋण घर के निर्माण को पूरा करने के लिए आवश्यक धन प्रदान करता है, लेकिन उधारकर्ता या तो परिपक्वता पर पूर्ण रूप से ऋण का भुगतान करने (आमतौर पर एक वर्ष या उससे कम) या स्थायी वित्तपोषण को सुरक्षित करने के लिए एक बंधक प्राप्त करने के लिए जिम्मेदार होता है।

इन निर्माण ऋणों से धन का वितरण परियोजना के पूरा होने के प्रतिशत के आधार पर किया जाता है, और उधारकर्ता केवल आहरित धन पर ब्याज भुगतान के लिए जिम्मेदार होता है।

निर्माण-केवल ऋण अंततः महंगा हो सकता है यदि आपको स्थायी बंधक की आवश्यकता होगी क्योंकि आप दो अलग-अलग ऋण लेनदेन पूरा करते हैं और शुल्क के दो सेट का भुगतान करते हैं। समापन लागत हजारों डॉलर के बराबर होती है, इसलिए यह दूसरे सेट से बचने में मदद करता है।

एक और विचार यह है कि निर्माण प्रक्रिया के दौरान आपकी वित्तीय स्थिति खराब हो सकती है। यदि आप अपनी नौकरी खो देते हैं या किसी अन्य कठिनाई का सामना करते हैं, तो हो सकता है कि आप बाद में एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने में सक्षम न हों - और हो सकता है कि आप अपने नए घर में जाने में सक्षम न हों।

नवीनीकरण ऋण

यदि आप किसी मौजूदा घर को बनाने के बजाय उसे अपग्रेड करना चाहते हैं, तो आप होम रेनोवेशन लोन विकल्पों की तुलना कर सकते हैं। आपके द्वारा परियोजना पर खर्च की जाने वाली राशि के आधार पर ये कई प्रकार के रूपों में आते हैं।

"अगर एक मकान मालिक $ 20,000 से कम खर्च करना चाहता है, तो वे व्यक्तिगत ऋण प्राप्त करने या नवीनीकरण के वित्तपोषण के लिए क्रेडिट कार्ड का उपयोग करने पर विचार कर सकते हैं," कमिंसकी कहते हैं। "25, 000 डॉलर से शुरू होने वाले नवीनीकरण के लिए, गृह इक्विटी ऋण या क्रेडिट की रेखा उपयुक्त हो सकती है, अगर मकान मालिक ने अपने घर में इक्विटी का निर्माण किया है।"

वर्तमान कम बंधक दर के माहौल में एक और व्यवहार्य विकल्प एक नकद-आउट पुनर्वित्त है, जिसके तहत एक गृहस्वामी अपने वर्तमान ऋण की तुलना में अधिक राशि पर एक नया बंधक निकालेगा और एकमुश्त में उस अधिकता को प्राप्त करेगा।

इनमें से किसी भी विकल्प के साथ, ऋणदाता को आम तौर पर इस बात का खुलासा करने की आवश्यकता नहीं होती है कि गृहस्वामी धन का उपयोग कैसे करेगा। गृहस्वामी बजट, योजना और भुगतान का प्रबंधन करता है। वित्तपोषण के अन्य रूपों के साथ, ऋणदाता बिल्डर का मूल्यांकन करेगा, बजट की समीक्षा करेगा और ड्रा शेड्यूल की निगरानी करेगा।

मालिक-बिल्डर निर्माण ऋण

ओनर-बिल्डर लोन कंस्ट्रक्शन-टू-परमानेंट या कंस्ट्रक्शन-ओनली लोन होते हैं, जहां कर्ज लेने वाला भी होम बिल्डर की हैसियत से काम करता है।

अधिकांश ऋणदाता उधारकर्ता को अपने स्वयं के निर्माता के रूप में कार्य करने की अनुमति नहीं देंगे क्योंकि घर बनाने की जटिलता और बिल्डिंग कोड का पालन करने के लिए आवश्यक अनुभव। ऋणदाता जो आमतौर पर इसकी अनुमति केवल तभी देते हैं जब उधारकर्ता व्यापार द्वारा लाइसेंस प्राप्त बिल्डर हो।

ऋण समाप्त करें

कमिंसकी बताते हैं कि एक बार संपत्ति बनने के बाद एक अंतिम ऋण गृहस्वामी के बंधक को संदर्भित करता है। एक निर्माण ऋण का उपयोग भवन चरण के दौरान किया जाता है और निर्माण पूरा होने के बाद चुकाया जाता है। एक उधारकर्ता के पास भुगतान करने के लिए उनका नियमित बंधक होगा, जिसे अंतिम ऋण के रूप में भी जाना जाता है।

“सभी ऋणदाता एक निर्माण-से-स्थायी ऋण की पेशकश नहीं करते हैं, जिसमें एक एकल ऋण समापन शामिल होता है। कुछ को स्थायी बंधक, या अंतिम ऋण में जाने के लिए दूसरे समापन की आवश्यकता होती है, ”कमिंस्की कहते हैं।

निर्माण ऋण आवश्यकताएँ

एक निर्माण ऋण प्राप्त करने के लिए, आपको एक अच्छा क्रेडिट स्कोर, कम ऋण-से-आय अनुपात और ऋण चुकाने के लिए पर्याप्त आय साबित करने का एक तरीका चाहिए।

जब आप ऋण के लिए आवेदन करते हैं तो आपको डाउन पेमेंट भी करना होगा। राशि आपके द्वारा चुने गए ऋणदाता और निर्माण के लिए भुगतान करने के लिए आप जो उधार लेने की कोशिश कर रहे हैं उस पर निर्भर करेगी।

कई ऋणदाता यह भी सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपके पास एक योजना है। यदि आपके पास एक विस्तृत योजना है, खासकर यदि इसे उस निर्माण कंपनी द्वारा तैयार किया गया है जिसके साथ आप काम करने जा रहे हैं, तो यह उधारदाताओं को अधिक आत्मविश्वास महसूस करने में मदद कर सकता है कि आप ऋण चुकाने में सक्षम होंगे।

तैयार घर की कीमत कितनी होगी, इसका आकलन करने में भी मदद मिलती है। घर ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में काम करेगा, इसलिए ऋणदाता यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि ऋण सुरक्षित करने के लिए संपार्श्विक पर्याप्त होगा।

कंस्ट्रक्शन लोन कैसे प्राप्त करें

एक निर्माण ऋण के लिए अनुमोदन प्राप्त करना एक बंधक प्राप्त करने की प्रक्रिया के समान लग सकता है, लेकिन एक नए घर पर जमीन तोड़ने के लिए स्वीकृत होना थोड़ा अधिक जटिल है।

कंस्ट्रक्शन लोन पाने के लिए कदम

1. एक लाइसेंस प्राप्त बिल्डर खोजें: कोई भी ऋणदाता यह जानना चाहता है कि परियोजना के प्रभारी बिल्डर के पास घर को पूरा करने की विशेषज्ञता है। अगर आपके पास ऐसे दोस्त हैं जिन्होंने अपना घर बनाया है, तो सुझाव मांगें। आप अपने क्षेत्र में ठेकेदारों को खोजने के लिए स्थानीय गृह निर्माण संघों की एनएएचबी की निर्देशिका की ओर रुख कर सकते हैं। जिस तरह आप एक खरीदने से पहले कई मौजूदा घरों की तुलना करते हैं, उसी तरह अलग-अलग बिल्डरों की तुलना करके कीमत और विशेषज्ञता का संयोजन ढूंढना बुद्धिमानी है जो आपकी आवश्यकताओं के अनुरूप हो।

2. अपने दस्तावेज़ एक साथ प्राप्त करें: एक ऋणदाता आपके निर्माता के साथ एक अनुबंध की मांग करेगा जिसमें परियोजना के लिए विस्तृत मूल्य निर्धारण और योजनाएं शामिल हैं। अपने बिल्डर के संदर्भ और उनकी व्यावसायिक साख के किसी भी आवश्यक प्रमाण को सुनिश्चित करें।

3. प्रीअप्रूव्ड प्राप्त करें: कंस्ट्रक्शन लोन के लिए प्री-अप्रूव्ड होना इस बात की मददगार समझ प्रदान कर सकता है कि आप प्रोजेक्ट के लिए कितना उधार ले पाएंगे। यह एक आर्किटेक्ट से योजनाओं के लिए भुगतान करने या घर के लिए ब्लूप्रिंट तैयार करने से बचने के लिए एक महत्वपूर्ण कदम हो सकता है जिसे आप बर्दाश्त नहीं कर पाएंगे।

निर्माण ऋण के बारे में विचार करने के लिए कारक

कंस्ट्रक्शन लोन के लिए अप्लाई करने से पहले खुद से ये अहम सवाल पूछें।

क्या आपकी परियोजना को महत्वपूर्ण समयरेखा मुद्दों का सामना करना पड़ सकता है?

अपने ठेकेदार से बात करें और घर बनाने की समय-सीमा पर चर्चा करें और क्या अन्य कारक काम को धीमा कर सकते हैं। निर्माण परियोजनाओं के सामने सबसे बड़ी चुनौतियों में से एक अभी सामग्री की कमी है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स द्वारा मई 2021 के सर्वेक्षण के अनुसार, 90 प्रतिशत से अधिक बिल्डरों को उपकरणों, लकड़ी और ओरिएंटेड स्ट्रैंड बोर्ड की कमी का सामना करना पड़ा है, एक प्रकार की इंजीनियर लकड़ी का उपयोग फर्श, दीवारों और बहुत कुछ में किया जाता है। अन्य आवश्यक सामग्री मिलना मुश्किल है: 87 प्रतिशत बिल्डरों को खिड़कियां और दरवाजे प्राप्त करने में समस्या थी।

क्या आप उधार लेने के अनुभव को आसान बनाना चाहते हैं?

तय करें कि क्या आप एक बार निर्माण-से-स्थायी ऋण के साथ या दो बार केवल-निर्माण ऋण के साथ ऋण प्रक्रिया से गुजरना चाहते हैं। विचार करें कि एक से अधिक ऋण प्राप्त करने की अंतिम लागत और अन्य शुल्क परियोजना में कितना जोड़ देंगे। निर्माण ऋण प्राप्त करते समय, आप केवल घर बनाने के लिए लेखांकन नहीं कर रहे हैं; आपको जमीन खरीदने और यह पता लगाने की भी जरूरत है कि बाद में कुल लागत को कैसे संभालना है, शायद घर खत्म होने पर स्थायी बंधक के साथ। उस स्थिति में, एक से अधिक बंद होने से बचने के लिए एक निर्माण-से-स्थायी ऋण समझ में आता है। यदि आपके पास पहले से ही एक घर है, तो आप ऋण का भुगतान करने के लिए आय का उपयोग करने में सक्षम हो सकते हैं। उस स्थिति में, केवल निर्माण के लिए ऋण एक बेहतर विकल्प हो सकता है।

क्या आपके पास मकान मालिकों का बीमा है?

भले ही आप अभी तक घर में नहीं रहते हैं, फिर भी आपके ऋणदाता को प्रीपेड गृहस्वामी बीमा पॉलिसी की आवश्यकता होगी जिसमें बिल्डर का जोखिम कवरेज शामिल है। इस तरह, अगर निर्माण प्रक्रिया के दौरान कुछ होता है - आधी-अधूरी संपत्ति में आग लग जाती है, या कोई इसे तोड़ देता है, उदाहरण के लिए - आप सुरक्षित हैं।

एक निर्माण ऋण ऋणदाता कैसे खोजें

अपने विशिष्ट कार्यक्रमों और प्रक्रियाओं के बारे में विवरण प्राप्त करने के लिए कई अनुभवी निर्माण ऋणदाताओं से संपर्क करें, और यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको अपनी स्थिति के लिए सर्वोत्तम संभव सौदा मिल रहा है, निर्माण ऋण दरों, शर्तों और डाउन पेमेंट आवश्यकताओं की तुलना करें।

"क्योंकि निर्माण ऋण एक मानक बंधक की तुलना में अधिक जटिल लेनदेन हैं, इसलिए एक ऋणदाता को ढूंढना सबसे अच्छा है जो निर्माण ऋण देने में माहिर है और प्रक्रिया के लिए नया नहीं है," बोसी कहते हैं।

यदि आपको अपने साथ काम करने के इच्छुक ऋणदाता को खोजने में परेशानी होती है, तो छोटे क्षेत्रीय बैंकों या क्रेडिट यूनियनों की जाँच करें। वे अपनी हामीदारी में अधिक लचीले हो सकते हैं यदि आप दिखा सकते हैं कि आप एक अच्छे जोखिम वाले हैं, या, बहुत कम से कम, एक कनेक्शन है जो वे आपको संदर्भित कर सकते हैं।