建設ローン

購入するのに適した家が見つからない場合は、新しい家を建てたり、現在家と呼んでいる家をリフォームしたりするのにどれくらいの費用がかかるかを考えているかもしれません。このプロジェクトの支払いにお金を借りるプロセスは、住宅ローンを取得して既存の不動産に移動するプロセスとは異なります。建設ローンの取得について知っておくべきことはすべてここにあります。

##建設ローンとは何ですか？

住宅建設ローンは、住宅用不動産の建設に必要な資金を提供する短期の高利ローンです。

建設ローンは通常1年の期間です。この間、物件を建て、居住証明書を発行する必要があります。

##建設ローンはどのように機能しますか？

建設ローンは通常、プライムレートに応じて上下する変動金利を持っています。建設ローンの金利は、通常、従来の住宅ローンの金利よりも高くなっています。従来の住宅ローンでは、あなたの家は担保として機能します—あなたが支払いを怠った場合、貸し手はあなたの家を差し押さえることができます。住宅建設ローンでは、貸し手はそのオプションを持っていないので、彼らはこれらのローンをより大きなリスクと見なす傾向があります。

建設ローンは非常に短いスケジュールであり、プロジェクトの完了に依存しているため、建設のタイムライン、詳細な計画、および現実的な予算を貸し手に提供する必要があります。

承認されると、借り手はプロジェクトの建設段階に続くドラフトまたは抽選スケジュールに入れられ、通常、建設段階で利息の支払いのみを行うことが期待されます。一括払いの個人ローンとは異なり、貸し手は新しい家の仕事が進むにつれて段階的にお金を支払います。

これらの引き分けは、主要なマイルストーンが完了したときに発生する傾向があります。たとえば、基礎が敷設されたとき、または家のフレーミングが開始されたときです。借り手は通常、建設が完了するまで、これまでに引き出された資金の利息を返済する義務があるだけです。

家が建てられている間、貸し手は、建設のさまざまな段階で鑑定士または検査官に家をチェックさせます。鑑定士によって承認された場合、貸し手は、引き分けとして知られている請負業者に追加の支払いを行います。進捗状況を監視するために、4〜6回の検査が必要です。

建設ローンの種類によっては、住宅が建てられた後、借り手は建設ローンを従来の住宅ローンに変換できる場合があります。これは、建設から永久へのローンとして知られています。ローンが建設段階のみを対象としている場合、借り手は建設ローンを返済するように設計された別の住宅ローンを取得する必要がある場合があります。

##建設ローンは何をカバーしますか？

建設ローンをカバーするために使用できるものには、次のものがあります。

-土地の費用

-請負業者の労働

建材

-許可

家具などのアイテムは一般的に建設ローンの対象外ですが、電化製品や造園などの恒久的な備品を含めることができます。

TD銀行の米国住宅貸付責任者であるスティーブ・カミンスキー氏によると、これらの項目について貸し手と話し合うことが重要です。具体的には、ローン・トゥ・バリューの計算に含まれるものです。

「多くの場合、建設ローンには、建設中に発生する可能性のある予期しないコストをカバーするための予備費が含まれます。これは、建設開始後に借り手がアップグレードを行うことを決定した場合のクッションとしても機能します」とカミンスキー氏は言います。「計画が立てられたら、借り手がカウンタートップやキャビネットを高くしたいと思うことは珍しくありません。」

##建設ローンの種類

###建設から永久ローン

建設から永久へのローンでは、あなたはあなたの家を建てる費用を支払うためにお金を借ります、そしてあなたが家が完成してあなたが引っ越すと、ローンは永久的な住宅ローンに変換されます。

建設から恒久的なアプローチの利点は、支払うべきクロージングコストが1セットしかないため、全体的な料金が削減されることです。

ニュージャージー州のオーシャンファースト銀行のシニアバイスプレジデントであるジャネットボッシは、次のように述べています。

建設から恒久的なシフトが発生すると、ローンは従来の住宅ローンになり、通常、ローン期間は15年から30年になります。次に、利息と元本の両方をカバーする支払いを行います。その時、あなたは固定金利または変動金利の住宅ローンを選ぶことができます。他のオプションには、FHA建設から永久へのローン（一部の借り手にとって特に役立つ可能性のある、より厳格でない承認基準）、または資格のあるベテランの場合はVA建設ローンが含まれます。

###建設専用ローン

建設のみのローンは、住宅の建設を完了するために必要な資金を提供しますが、借り手は、満期時（通常は1年以内）にローンを全額支払うか、恒久的な資金を確保するために住宅ローンを取得する責任があります。

これらの建設ローンからの資金は、完了したプロジェクトの割合に基づいて支払われ、借り手は、引き出されたお金の利息の支払いに対してのみ責任を負います。

建設のみのローンは、2つの別々のローン取引を完了し、2セットの手数料を支払うため、恒久的な住宅ローンが必要になる場合、最終的にはコストがかかる可能性があります。クロージングコストは数千ドルに相当する傾向があるため、別のセットを回避するのに役立ちます。

もう1つの考慮事項は、建設プロセス中に財務状況が悪化する可能性があることです。仕事を失ったり、他の困難に直面したりすると、後で住宅ローンの資格を得ることができなくなり、新しい家に引っ越すことができなくなる可能性があります。

###リフォームローン

家を建てるのではなく、既存の家をアップグレードしたい場合は、住宅リフォームローンのオプションを比較できます。これらは、プロジェクトに費やしている金額に応じてさまざまな形で提供されます。

「住宅所有者が2万ドル未満の支出を検討している場合は、個人ローンを取得するか、クレジットカードを使用してリフォームの資金を調達することを検討できます」とKaminski氏は言います。「25,000ドル程度から始まるリフォームでは、住宅所有者が住宅にエクイティを積み上げている場合は、住宅エクイティローンまたはクレジットラインが適切な場合があります。」

現在の低住宅ローン金利環境で実行可能なもう1つのオプションは、キャッシュアウト借り換えです。これにより、住宅所有者は現在のローンよりも高い金額で新しい住宅ローンを取得し、その超過分を一括で受け取ることになります。

これらのオプションのいずれかを使用すると、貸し手は通常、住宅所有者が資金をどのように使用するかを開示する必要はありません。住宅所有者は、予算、計画、および支払いを管理します。他の形態の資金調達では、貸し手はビルダーを評価し、予算を確認し、抽選スケジュールを監督します。

###オーナービルダー建設ローン

オーナービルダーローンは、借り手が住宅ビルダーの立場で行動する、建設から永久または建設のみのローンです。

ほとんどの貸し手は、家を建てるのが複雑で、建築基準に準拠するために必要な経験があるため、借り手が自分の建築者として行動することを許可しません。通常、借り手が貿易によって認可されたビルダーである場合にのみそれを許可する貸し手。

###ローンの終了

カミンスキー氏によると、エンドローンとは、不動産が建てられた後の住宅所有者の住宅ローンを指します。建設ローンは建設段階で使用され、建設が完了すると返済されます。その後、借り手は通常の住宅ローンを返済することができます。これはエンドローンとも呼ばれます。

「すべての貸し手が建設から永久へのローンを提供しているわけではありません。これには、単一のローンの締め切りが含まれます。恒久的な住宅ローンやエンドローンに移行するために2回目のクロージングが必要な場合もあります」とKaminski氏は言います。

##建設ローンの要件

建設ローンを取得するには、良好なクレジットスコア、低い債務対収入の比率、およびローンを返済するのに十分な収入を証明する方法が必要になります。

また、ローンを申請するときに頭金を支払う必要があります。金額は、選択した貸し手と建設費を支払うために借りようとしている金額によって異なります。

多くの貸し手はまたあなたが計画を持っていることを確認したいです。あなたが詳細な計画を持っているなら、特にあなたが一緒に働く予定の建設会社によってそれがまとめられたなら、それはあなたがローンを返済することができるだろうと貸し手がより自信を持って感じるのを助けることができます。

完成した家の価値を見積もる評価を追加することも役立ちます。住宅はローンの担保として機能するため、貸し手は担保がローンを確保するのに十分であることを確認したいと考えています。

##建設ローンの取得方法

建設ローンの承認を得るのは住宅ローンを取得するプロセスに似ているように見えるかもしれませんが、真新しい家に着工するための承認を得るのはもう少し複雑です。

###建設ローンを取得する手順

1。**認可されたビルダーを見つける：**どの貸し手も、プロジェクトを担当するビルダーが家を完成させるための専門知識を持っていることを知りたいと思うでしょう。自分の家を建てた友達がいる場合は、アドバイスを求めてください。また、NAHBの地元の住宅建設業者協会のディレクトリを参照して、お住まいの地域の請負業者を見つけることもできます。購入する前に複数の既存の家を比較するのと同じように、さまざまな建築業者を比較して、ニーズに合った価格と専門知識の組み合わせを見つけるのが賢明です。

**ドキュメントをまとめます：**貸し手は、プロジェクトの詳細な価格設定と計画を含む、ビルダーとの契約を要求する可能性があります。ビルダーのリファレンスと、ビジネス資格の必要な証拠を必ず用意してください。
**事前承認を取得する：**建設ローンの事前承認を取得すると、プロジェクトに借りることができる金額を理解するのに役立ちます。これは、建築家からの計画にお金を払ったり、家の設計図を作成したりすることを避けるための重要なステップになる可能性があります。

##建設ローンについて考慮すべき要素

建設ローンを申請する前に、これらの重要な質問を自問してください。

###プロジェクトは重大なタイムラインの問題に直面する可能性がありますか？

請負業者に相談して、家を建てるスケジュールや、他の要因によって仕事が遅くなる可能性があるかどうかについて話し合ってください。現在建設プロジェクトが直面している最大の課題の1つは、資材の不足です。全米住宅建設業者協会による2021年5月の調査によると、建築業者の90％以上が、床材や壁などに使用される集成材の一種である電化製品、材木、配向性ストランドボードの不足に直面しています。他の重要な材料を見つけるのは困難でした。ビルダーの87％が窓やドアの入手に問題を抱えていました。

###借り入れの経験を簡素化したいですか？

ローンプロセスを1回は建設から永久ローンで行うか、2回は建設のみのローンで行うかを決定します。複数のローンを取得するためのクロージングコストやその他の料金がプロジェクトにどの程度追加されるかを検討してください。建設ローンを取得するとき、あなたは家を建てることだけを説明しているのではありません。また、土地を購入し、後で家が完成したときに恒久的な住宅ローンを使って、総費用をどのように処理するかを理解する必要があります。その場合、複数のクロージングを回避するために、建設から永久へのローンが理にかなっています。ただし、すでに家を持っている場合は、その収益を使ってローンを返済できる可能性があります。その場合、建設のみのローンがより良い選択かもしれません。

###住宅所有者保険はありますか？

あなたがまだ家に住んでいないとしても、あなたの貸し手はおそらくビルダーのリスク補償を含む前払いの住宅所有者保険契約を必要とするでしょう。このように、建設プロセス中に何かが起こった場合（たとえば、中途半端に建てられた物件が発火したり、誰かがそれを破壊したりした場合）、あなたは保護されます。

##建設ローンの貸し手を見つける方法

経験豊富な建設ローンの貸し手数名に確認して、特定のプログラムと手順の詳細を入手し、建設ローンの料金、条件、頭金の要件を比較して、状況に応じて可能な限り最良の取引を行っていることを確認してください。

「建設ローンは標準的な住宅ローンよりも複雑な取引であるため、建設ローンを専門とし、プロセスに慣れていない貸し手を見つけるのが最善です」とボッシは言います。

協力してくれる貸し手を見つけるのに問題がある場合は、小規模な地方銀行や信用組合を調べてください。あなたが良いリスクであることを示すことができれば、または少なくとも彼らがあなたを参照できるつながりを持っているなら、彼らは彼らの引受においてより柔軟かもしれません。