Byggelån

Hvis du ikke finner den rette boligen å kjøpe, tenker du kanskje på hvor mye det vil koste å bygge et nytt hus eller pusse opp det du i dag kaller hjem. Prosessen med å låne pengene for å betale for dette prosjektet er forskjellig fra å få et boliglån for å flytte inn i en eksisterende eiendom. Her er alt du trenger å vite for å få et byggelån.

Hva er et byggelån?

Et boligbyggelån er et kortsiktig lån med høyere rente som gir midlene som kreves for å bygge en boligeiendom.

Byggelån har vanligvis en varighet på ett år. I løpet av denne tiden må eiendommen bygges og det skal utstedes et innflyttingsbevis.

Hvordan fungerer byggelån?

Byggelån har vanligvis variabel rente som beveger seg opp og ned med prime rate. Byggelånsrentene er vanligvis høyere enn tradisjonelle boliglånsrenter. Med et tradisjonelt boliglån fungerer hjemmet ditt som sikkerhet - hvis du misligholder betalingene dine, kan långiveren beslaglegge hjemmet ditt. Med et boligbyggelån har ikke långiveren det alternativet, så de har en tendens til å se på disse lånene som større risiko.

Fordi byggelån er på så kort tidsplan og de er avhengige av ferdigstillelse av prosjektet, må du gi utlåner en byggetidslinje, detaljerte planer og et realistisk budsjett.

Når den er godkjent, vil låntakeren bli satt på et utkast eller en trekkplan som følger prosjektets byggetrinn, og vil typisk forventes å betale bare renter i byggefasen. I motsetning til personlige lån som foretar en engangsbetaling, betaler utlåner ut pengene i etapper etter hvert som arbeidet med den nye boligen skrider frem.

Disse trekningene har en tendens til å skje når store milepæler er fullført - for eksempel når grunnlaget er lagt eller innrammingen av huset begynner. Låntakere er vanligvis bare forpliktet til å betale tilbake renter på eventuelle midler som er trukket til dags dato inntil byggingen er fullført.

Mens boligen bygges, lar utlåner en takstmann eller inspektør sjekke huset under de ulike byggefasene. Hvis det er godkjent av takstmannen, foretar utlåner ytterligere betalinger til entreprenøren, kjent som trekk. Forvent å ha mellom fire og seks inspeksjoner for å overvåke fremdriften.

Avhengig av type byggelån, kan låntakeren konvertere byggelånet til et tradisjonelt boliglån når boligen er bygget. Dette er kjent som et konstruksjon-til-permanent lån. Hvis lånet utelukkende er for byggefasen, kan det hende at låntakeren må få et eget boliglån designet for å betale ned på byggelånet.

Hva dekker et byggelån?

Noen ting et byggelån kan brukes til å dekke inkluderer:

• Prisen på tomten

• Entreprenørarbeid

• Byggematerialer

• Tillatelser

Mens gjenstander som boliginnredning generelt ikke dekkes av et byggelån, kan permanent inventar som hvitevarer og landskapsarbeid inkluderes.

Det er viktig å diskutere disse elementene med långiveren din, spesielt hva som vil bli inkludert i beregningen av lån til verdi, ifølge Steve Kaminski, leder for amerikanske boliglån i TD Bank.

"Ofte vil byggelån inkludere en beredskapsreserve for å dekke uventede kostnader som kan oppstå under byggingen, som også fungerer som en pute i tilfelle låntakeren bestemmer seg for å gjøre noen oppgraderinger når byggingen begynner," sier Kaminski. "Det er ikke uvanlig at en låntaker ønsker å heve benkeplatene eller skapene sine når planene er lagt."

Typer byggelån

Bygg-til-permanent lån

Med et bygg-til-permanent lån låner du penger for å betale kostnadene ved å bygge boligen din, og når huset er ferdig og du flytter inn, gjøres lånet om til et permanent boliglån.

Fordelen med konstruksjon-til-permanent-tilnærmingen er at du bare har ett sett med sluttkostnader å betale, noe som reduserer de totale gebyrene.

"Det er en engangsstenging slik at du ikke betaler dupliserte oppgjørsgebyrer," sier Janet Bossi, senior visepresident ved OceanFirst Bank i New Jersey.

Så snart bygging-til-permanent-skiftet skjer, blir lånet et tradisjonelt boliglån, vanligvis med en lånetid på 15 til 30 år. Deretter foretar du betalinger som dekker både renter og hovedstol. På det tidspunktet kan du velge et boliglån med fast rente eller regulerbar rente. De andre alternativene dine inkluderer et FHA-konstruksjon-til-permanent lån - med mindre strenge godkjenningsstandarder som kan være spesielt nyttige for noen låntakere - eller et VA-konstruksjonslån hvis du er en kvalifisert veteran.

Lån kun for konstruksjon

Et byggelån gir de nødvendige midlene for å fullføre byggingen av boligen, men låntakeren er ansvarlig for enten å betale hele lånet ved forfall (vanligvis ett år eller mindre) eller skaffe et boliglån for å sikre permanent finansiering.

Midlene fra disse byggelånene utbetales basert på prosentandelen av prosjektet som er fullført, og låntakeren er kun ansvarlig for rentebetalinger på pengene som trekkes.

Byggelån kan til slutt bli dyrere hvis du trenger et permanent boliglån fordi du fullfører to separate lånetransaksjoner og betaler to sett med gebyrer. Avslutningskostnader pleier å være lik tusenvis av dollar, så det hjelper å unngå et nytt sett.

En annen vurdering er at din økonomiske situasjon kan forverres under byggeprosessen. Hvis du mister jobben eller møter andre vanskeligheter, vil du kanskje ikke kunne kvalifisere deg for et boliglån senere - og kanskje ikke flytte inn i det nye huset ditt.

Oppussingslån

Hvis du ønsker å oppgradere en eksisterende bolig i stedet for å bygge en, kan du sammenligne alternativer for boligoppussingslån. Disse kommer i en rekke former avhengig av hvor mye penger du bruker på prosjektet.

"Hvis en huseier ønsker å bruke mindre enn $20 000, kan de vurdere å få et personlig lån eller bruke et kredittkort for å finansiere renoveringen," sier Kaminski. "For renoveringer som starter på $25 000 eller så, kan et boliglån eller en kredittlinje være passende, hvis huseieren har bygget opp egenkapital i hjemmet sitt."

Et annet levedyktig alternativ i det nåværende miljøet med lav boliglånsrente er en utbetalingsrefinansiering, der en huseier vil ta opp et nytt boliglån til et høyere beløp enn deres nåværende lån og motta det overskuddet i et engangsbeløp.

Med noen av disse alternativene krever utlåner vanligvis ikke avsløring av hvordan huseieren vil bruke midlene. Huseieren administrerer budsjettet, planen og utbetalingene. Med andre former for finansiering vil utlåner evaluere byggherren, gjennomgå budsjettet og føre tilsyn med trekningsplanen.

Eier-bygger byggelån

Eier-byggherrelån er konstruksjon-til-permanent eller anleggslån hvor låntaker også opptrer i egenskap av boligbygger.

De fleste långivere vil ikke tillate låntakeren å fungere som sin egen byggherre på grunn av kompleksiteten ved å bygge et hjem og erfaring som kreves for å overholde byggeforskrifter. Långivere som gjør det vanligvis bare tillater det hvis låntakeren er en lisensiert byggherre.

Sluttlån

Et sluttlån refererer ganske enkelt til huseiers boliglån når eiendommen er bygget, forklarer Kaminski. Byggelån benyttes i byggefasen og tilbakebetales når byggingen er ferdigstilt. En låntaker vil da ha sitt vanlige boliglån å betale ned, også kjent som sluttlånet.

"Ikke alle långivere tilbyr et konstruksjon-til-permanent lån, som innebærer at ett enkelt lån stenges. Noen krever en ny stenging for å flytte inn i det permanente boliglånet, eller et sluttlån, sier Kaminski.

Krav til byggelån

For å få et byggelån trenger du en god kredittscore, lav gjeld i forhold til inntekt og en måte å bevise tilstrekkelig inntekt til å betale tilbake lånet.

Du må også betale forskudd når du søker om lånet. Beløpet vil avhenge av utlåner du velger og beløpet du prøver å låne for å betale for bygging.

Mange långivere vil også sørge for at du har en plan. Hvis du har en detaljert plan, spesielt hvis den ble satt sammen av byggefirmaet du skal jobbe med, kan den hjelpe långivere til å føle seg tryggere på at du vil være i stand til å betale tilbake lånet.

Det er også nyttig å legge til en vurdering som anslår hvor mye den ferdige boligen vil være verdt. Boligen vil tjene som sikkerhet for lånet, så långivere vil sørge for at sikkerheten vil være tilstrekkelig til å sikre lånet.

Hvordan få et byggelån

Å få godkjenning for et byggelån kan virke lik prosessen med å få et boliglån, men det er litt mer komplisert å få godkjent et helt nytt hjem.

Trinn for å få et byggelån

1. Finn en lisensiert byggherre: Enhver långiver kommer til å ønske å vite at byggherren som er ansvarlig for prosjektet har ekspertisen til å fullføre boligen. Hvis du har venner som har bygget sine egne hjem, be om anbefalinger. Du kan også henvende deg til NAHBs katalog over lokale husbyggerforeninger for å finne entreprenører i ditt område. Akkurat som du sammenligner flere eksisterende boliger før du kjøper en, er det lurt å sammenligne forskjellige byggherrer for å finne kombinasjonen av pris og ekspertise som passer dine behov.

2. Få sammen dokumentene dine: En utlåner vil sannsynligvis be om en kontrakt med byggherren din som inkluderer detaljerte priser og planer for prosjektet. Sørg for å ha referanser for byggherren din og nødvendig bevis på deres forretningslegitimasjon.

3. Få forhåndsgodkjent: Å få forhåndsgodkjent for et byggelån kan gi en nyttig forståelse av hvor mye du vil kunne låne til prosjektet. Dette kan være et viktig skritt for å unngå å betale for planer fra en arkitekt eller lage tegninger for et hjem du ikke har råd til.

Faktorer å vurdere om byggelån

Før du søker om byggelån, still deg selv disse nøkkelspørsmålene.

Kan prosjektet ditt møte betydelige tidslinjeproblemer?

Snakk med entreprenøren din og diskuter tidslinjen for å bygge hjemmet og om andre faktorer kan bremse jobben. En av de største utfordringene byggeprosjekter står overfor akkurat nå er mangel på materialer. I følge en undersøkelse fra mai 2021 fra National Association of Home Builders, har mer enn 90 prosent av byggherrene støtt på mangel på apparater, trelast og orienterte strandplater, en type konstruert tre som brukes i gulv, vegger og mer. Andre viktige materialer har vært vanskelig å finne: 87 prosent av byggherrene hadde problemer med å få vinduer og dører.

Vil du forenkle låneopplevelsen?

Bestem om du vil gå gjennom låneprosessen én gang med et bygge-til-permanent lån eller to ganger med et kun byggelån. Vurder hvor mye avslutningskostnadene og andre gebyrer ved å få mer enn ett lån vil legge til prosjektet. Når du får et byggelån, står du ikke bare for å bygge huset; du må også kjøpe tomten og finne ut hvordan du skal håndtere den totale kostnaden senere, kanskje med et permanent boliglån når boligen er ferdig. I så fall kan et bygge-til-varig lån være fornuftig for å unngå flere stenginger. Hvis du allerede har et hjem, kan du kanskje bruke inntektene til å betale ned lånet. I så fall kan et byggelån være et bedre valg.

Har du huseierforsikring på plass?

Selv om du ikke bor i hjemmet ennå, vil utlåner sannsynligvis kreve en forhåndsbetalt huseierforsikring som inkluderer byggherrens risikodekning. På denne måten, hvis noe skjer under byggeprosessen - den halvveis bygde eiendommen tar fyr, eller noen vandaliserer den, for eksempel - er du beskyttet.

Hvordan finne en utlåner til byggelån

Ta kontakt med flere erfarne låneaktører for byggelån for å få detaljer om deres spesifikke programmer og prosedyrer, og sammenlign byggelånssatser, vilkår og krav til forskuddsbetaling for å sikre at du får best mulig avtale for din situasjon.

"Fordi byggelån er mer komplekse transaksjoner enn et standard boliglån, er det best å finne en långiver som spesialiserer seg på byggelån og ikke er ny i prosessen," sier Bossi.

Hvis du har problemer med å finne en utlåner som er villig til å samarbeide med deg, sjekk ut mindre regionale banker eller kredittforeninger. De kan være mer fleksible i forsikringen hvis du kan vise at du er en god risiko, eller i det minste har en forbindelse de kan henvise deg til.