건설 대출

적절한 집을 찾을 수 없다면 새 집을 짓거나 현재 집이라고 부르는 집을 개조하는 데 드는 비용이 얼마인지 생각할 수 있습니다. 이 프로젝트의 비용을 지불하기 위해 돈을 빌리는 과정은 기존 부동산으로 이사하기 위해 모기지를 받는 것과 다릅니다. 건설 대출을 받기 위해 알아야 할 모든 것이 있습니다.

건설 대출이란 무엇입니까?

주택 건설 대출은 주거용 부동산을 짓는 데 필요한 자금을 제공하는 단기 고금리 대출입니다.

건설 대출은 일반적으로 기간이 1년입니다. 이 기간 동안 건물을 짓고 점유 증명서를 발급해야 합니다.

건설 대출은 어떻게 이루어지나요?

건설 대출은 일반적으로 우대금리에 따라 변동금리가 변동합니다. 건설 대출 금리는 일반적으로 기존 모기지 대출 금리보다 높습니다. 전통적인 모기지론에서는 집이 담보 역할을 합니다. 지불을 불이행하면 대출 기관이 집을 압류할 수 있습니다. 주택 건설 대출의 경우 대출 기관은 그러한 옵션이 없으므로 이러한 대출을 더 큰 위험으로 보는 경향이 있습니다.

건설 대출은 매우 짧은 일정에 있고 프로젝트 완료에 달려 있기 때문에 대출 기관에 건설 일정, 세부 계획 및 현실적인 예산을 제공해야 합니다.

승인되면 차용인은 프로젝트의 건설 단계를 따르는 초안 또는 추첨 일정에 놓이게 되며 일반적으로 건설 단계에서 이자만 지불할 것으로 예상됩니다. 일시불로 지불하는 개인 대출과 달리 대출 기관은 새 주택에 대한 작업이 진행됨에 따라 단계적으로 돈을 지불합니다.

이러한 무승부는 주요 이정표가 완료될 때 발생하는 경향이 있습니다. 예를 들어 기초가 놓이거나 집의 골조가 시작될 때입니다. 차용자는 일반적으로 건설이 완료될 때까지 현재까지 인출된 자금에 대한 이자를 상환할 의무가 있습니다.

주택이 건설되는 동안 대출 기관은 감정인이나 조사관이 건축의 다양한 단계에서 주택을 점검하도록 합니다. 감정인이 승인하면 대출 기관은 계약자에게 추가 지급금을 지급합니다. 이를 무승부라고 합니다. 진행 상황을 모니터링하기 위해 4~6회의 검사가 있을 것으로 예상됩니다.

건설 대출의 유형에 따라 차용인은 주택이 건설되면 건설 대출을 전통적인 모기지로 전환할 수 있습니다. 이것은 건설-영구 대출로 알려져 있습니다. 대출이 건설 단계만을 위한 것이라면 차용인은 건설 대출을 상환하기 위해 설계된 별도의 모기지를 받아야 할 수도 있습니다.

건설 대출은 무엇을 보장합니까?

건설 대출을 사용할 수 있는 몇 가지 사항은 다음과 같습니다.

• 땅값

• 계약자 노동

• 건축자재

• 허가

가정용 가구와 같은 항목은 일반적으로 건설 대출에 포함되지 않지만 가전 제품 및 조경과 같은 영구 설비는 포함될 수 있습니다.

TD Bank의 미국 주택 대출 책임자인 Steve Kaminski에 따르면 이러한 항목을 대출 기관과 논의하는 것이 중요합니다.

"종종 건설 대출에는 건설 중 발생할 수 있는 예상치 못한 비용을 충당하기 위한 비상 준비금이 포함되며, 이는 차용인이 건설이 시작된 후 업그레이드를 하기로 결정할 경우 완충 역할을 합니다."라고 Kaminski는 말합니다. “차용인이 계획이 세워진 후 조리대나 캐비닛을 높이려는 것은 드문 일이 아닙니다.”

건설 대출의 종류

건설영구대출

건설영구대출은 집을 짓는 데 드는 비용으로 돈을 빌렸고, 집이 완공되고 입주하면 대출이 영구 모기지로 전환된다.

건설-영구적 접근 방식의 이점은 한 세트의 마감 비용만 지불하면 되어 전체 비용을 절감할 수 있다는 것입니다.

New Jersey에 있는 OceanFirst Bank의 수석 부사장인 Janet Bossi는 "일회성 마감이 있으므로 중복 결제 수수료를 지불하지 않아도 됩니다."라고 말합니다.

건설에서 영구적으로 전환되면 대출은 일반적으로 15~30년의 대출 기간을 가진 전통적인 모기지가 됩니다. 그런 다음 이자와 원금을 모두 포함하는 지불을 합니다. 그 때 고정 이자율 또는 조정 이자율 모기지를 선택할 수 있습니다. 다른 옵션에는 일부 차용인에게 특히 도움이 될 수 있는 덜 엄격한 승인 기준이 있는 FHA 건설-영구 대출 또는 자격이 있는 재향 군인인 경우 VA 건설 대출이 있습니다.

건설 전용 대출

건설 전용 대출은 주택 건설을 완료하는 데 필요한 자금을 제공하지만 차용인은 대출 만기(보통 1년 이하)에 대출금을 전액 상환하거나 영구 융자를 확보하기 위해 모기지를 받을 책임이 있습니다.

이러한 건설 대출의 자금은 프로젝트 완료 비율에 따라 지출되며 차용인은 인출된 자금에 대한 이자만 지불할 책임이 있습니다.

건설 전용 대출은 두 개의 별도 대출 거래를 완료하고 두 세트의 수수료를 지불하기 때문에 영구 모기지가 필요한 경우 궁극적으로 비용이 더 많이 들 수 있습니다. 마감 비용은 수천 달러에 달하는 경향이 있으므로 다른 세트를 피하는 데 도움이 됩니다.

또 다른 고려 사항은 건설 과정에서 재정 상황이 악화될 수 있다는 것입니다. 직장을 잃거나 다른 어려움에 직면하면 나중에 모기지 자격이 되지 않을 수 있으며 새 집으로 이사하지 못할 수도 있습니다.

리노베이션 대출

집을 짓지 않고 기존 주택을 업그레이드하려는 경우 주택 개조 대출 옵션을 비교할 수 있습니다. 이들은 프로젝트에 지출하는 금액에 따라 다양한 형태로 제공됩니다.

Kaminski는 "주택 소유자가 $20,000 미만을 지출하려는 경우 개인 대출을 받거나 신용 카드를 사용하여 개조 자금을 조달하는 것을 고려할 수 있습니다."라고 말합니다. "25,000달러 정도부터 시작하는 리노베이션의 경우 주택 소유자가 집에 자산을 축적했다면 주택 담보 대출 또는 신용 한도가 적절할 수 있습니다."

현재의 낮은 모기지 이자율 환경에서 실행 가능한 또 다른 옵션은 현금 인출 재융자(cash-out refinance)로, 주택 소유자가 현재 대출보다 높은 금액으로 새 모기지를 받고 초과분을 일시불로 받는 것입니다.

이러한 옵션을 사용하는 경우 대출 기관은 일반적으로 주택 소유자가 자금을 사용하는 방법에 대한 공개를 요구하지 않습니다. 주택 소유자는 예산, 계획 및 지불을 관리합니다. 다른 형태의 자금 조달을 통해 대출 기관은 건축업자를 평가하고 예산을 검토하며 추첨 일정을 감독합니다.

건축주 건설 대출

소유자 빌더 대출은 차용자가 주택 건설업자의 자격으로 행동하는 영구 건설 또는 건설 전용 대출입니다.

대부분의 대출 기관은 주택 건설의 복잡성과 건축 법규를 준수하는 데 필요한 경험 때문에 차용인이 자신의 건축업자 역할을 하는 것을 허용하지 않습니다. 대출 기관은 일반적으로 차용인이 거래 허가를 받은 건축업자인 경우에만 이를 허용합니다.

대출 종료

최종 대출은 단순히 부동산이 건설되면 주택 소유자의 모기지론을 의미한다고 Kaminski는 설명합니다. 건설 대출은 건설 단계에서 사용되며 건설이 완료되면 상환됩니다. 차용인은 최종 대출이라고도 하는 정기 모기지를 상환해야 합니다.

“모든 대출 기관이 단일 대출 마감을 포함하는 건설-영구 대출을 제공하는 것은 아닙니다. 일부는 영구 모기지 또는 최종 대출로 이동하기 위해 두 번째 마감이 필요합니다."라고 Kaminski는 말합니다.

건설 대출 요건

건설 대출을 받으려면 좋은 신용 점수, 낮은 부채 비율 및 대출 상환에 충분한 소득을 증명할 수 있는 방법이 필요합니다.

또한 대출을 신청할 때 계약금을 지불해야 합니다. 금액은 선택한 대출 기관과 건설 비용을 지불하기 위해 빌리려는 금액에 따라 다릅니다.

많은 대출 기관은 또한 귀하가 계획을 갖고 있는지 확인하기를 원합니다. 구체적인 계획이 있다면, 특히 함께 일할 건설 회사에서 작성한 것이라면 대출 기관이 대출을 상환할 수 있다는 자신감을 갖도록 도울 수 있습니다.

완성된 집의 가치를 추정하는 평가를 추가하는 것도 도움이 됩니다. 주택은 대출을 위한 담보로 제공되므로 대출 기관은 담보가 대출을 확보하기에 충분한지 확인하기를 원합니다.

건설 대출을 받는 방법

건설 대출 승인을 받는 것은 모기지론을 취득하는 과정과 비슷해 보일 수 있지만 새 주택을 착공하기 위해 승인을 받는 것은 조금 더 복잡합니다.

건설 대출을 받는 단계

1. 면허가 있는 건축업자 찾기: 모든 대출 기관은 프로젝트를 담당하는 건축업자가 주택을 완성할 수 있는 전문 지식을 갖고 있다는 사실을 알고 싶어할 것입니다. 자신의 집을 지은 친구가 있으면 추천을 요청하십시오. 또한 NAHB의 지역 주택 건축업자 협회 디렉토리를 참조하여 해당 지역의 계약자를 찾을 수 있습니다. 집을 구입하기 전에 여러 기존 주택을 비교하는 것처럼 여러 건축업자를 비교하여 귀하의 요구에 맞는 가격과 전문 지식의 조합을 찾는 것이 현명합니다.

2. 서류 준비: 대출 기관은 프로젝트에 대한 자세한 가격 및 계획이 포함된 계약을 건축업자와 요청할 것입니다. 빌더에 대한 참조와 비즈니스 자격 증명에 대한 필요한 증거가 있는지 확인하십시오.

3. 사전 승인 받기: 건설 대출에 대한 사전 승인을 받으면 프로젝트를 위해 얼마를 빌릴 수 있는지 이해하는 데 도움이 됩니다. 이것은 건축가로부터 계획에 대한 비용을 지불하거나 감당할 수 없는 주택에 대한 청사진을 그리는 것을 피하기 위한 중요한 단계가 될 수 있습니다.

건설 대출에 대해 고려해야 할 요소

건설 대출을 신청하기 전에 다음과 같은 주요 질문을 스스로에게 물어보십시오.

프로젝트가 중요한 타임라인 문제에 직면할 수 있습니까?

계약자와 이야기하고 주택 건설 일정과 다른 요인으로 인해 작업이 느려질 수 있는지 논의하십시오. 현재 건설 프로젝트가 직면한 가장 큰 문제 중 하나는 자재 부족입니다. 전국 주택 건축업자 협회(National Association of Home Builders)의 2021년 5월 설문 조사에 따르면 건축업자의 90% 이상이 바닥, 벽 등에 사용되는 엔지니어링 목재 유형인 가전 제품, 목재 및 방향성 스트랜드 보드의 부족에 직면했습니다. 다른 필수 자재는 찾기 어려웠습니다. 건축업자의 87%가 창문과 문을 얻는 데 문제가 있었습니다.

대출 경험을 단순화 하시겠습니까?

건설영구대출로 1회 대출을 받을지, 건설전담대출로 2회 대출을 받을지 결정하세요. 하나 이상의 대출을 받는 데 드는 마감 비용과 기타 수수료가 프로젝트에 얼마나 추가될지 고려하십시오. 건축 대출을 받을 때 주택 건축에 대한 회계 처리만 하는 것이 아닙니다. 또한 토지를 구입하고 나중에 총 비용을 처리하는 방법을 알아내야 합니다. 아마도 집이 완성되면 영구 모기지일 것입니다. 이 경우 다중 폐쇄를 피하기 위해 건설-영구 대출이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이미 집이 있는 경우 대출금을 상환하는 데 사용할 수 있습니다. 이 경우 건설 전용 대출이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

주택 소유자 보험이 있습니까?

귀하가 아직 그 집에 살지 않더라도 대출 기관은 건축업자의 위험 보장이 포함된 선불 주택 소유자 보험 정책을 요구할 것입니다. 이렇게 하면 건설 과정에서 어떤 일이 발생하는 경우(예: 중간에 지어진 건물에 불이 붙거나 누군가가 이를 파손하는 경우)에 보호받을 수 있습니다.

건설 대출 기관을 찾는 방법

경험이 풍부한 여러 건설 대출 대출 기관에 문의하여 특정 프로그램 및 절차에 대한 세부 정보를 얻고 건설 대출 금리, 조건 및 계약금 요구 사항을 비교하여 상황에 가장 적합한 거래를 얻을 수 있는지 확인하십시오.

Bossi는 "건설 대출은 표준 모기지보다 더 복잡한 거래이기 때문에 건설 대출을 전문으로 하고 이 과정에 익숙하지 않은 대출 기관을 찾는 것이 가장 좋습니다."라고 말합니다.

당신과 함께 일할 의향이 있는 대출 기관을 찾는 데 어려움이 있다면 소규모 지역 은행이나 신용 조합을 확인하십시오. 당신이 좋은 위험에 처해 있다는 것을 보여줄 수 있거나 최소한 그들이 당신을 추천할 수 있는 인맥이 있다면 그들은 더 유연하게 보험을 인수할 수 있습니다.