Kredyt budowlany

Jeśli nie możesz znaleźć odpowiedniego domu do kupienia, być może zastanawiasz się, ile będzie kosztować budowa nowego domu lub remont tego, który obecnie nazywasz domem. Proces pożyczania pieniędzy na opłacenie tego projektu różni się od uzyskiwania kredytu hipotecznego na przeprowadzkę do istniejącej nieruchomości. Oto wszystko, co musisz wiedzieć o uzyskaniu kredytu budowlanego.

Co to jest kredyt budowlany?

Kredyt na budowę domu to krótkoterminowy, bardziej oprocentowany kredyt, który zapewnia środki potrzebne do budowy nieruchomości mieszkalnej.

Kredyty budowlane są zazwyczaj spłacane przez rok. W tym czasie należy wybudować nieruchomość i wydać zaświadczenie o użytkowaniu.

Jak działają kredyty budowlane?

Kredyty budowlane mają zazwyczaj zmienne stopy procentowe, które rosną i spadają wraz ze stopą prime. Oprocentowanie kredytu budowlanego jest zazwyczaj wyższe niż oprocentowanie tradycyjnych kredytów hipotecznych. W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, Twój dom działa jako zabezpieczenie — jeśli nie spłacasz płatności, pożyczkodawca może przejąć Twój dom. W przypadku pożyczki na budowę domu pożyczkodawca nie ma takiej możliwości, więc zwykle postrzega te pożyczki jako większe ryzyko.

Ponieważ kredyty budowlane mają tak krótki harmonogram i są uzależnione od ukończenia projektu, musisz zapewnić pożyczkodawcy harmonogram budowy, szczegółowe plany i realistyczny budżet.

Po zatwierdzeniu pożyczkobiorca zostanie umieszczony na szkicu lub harmonogramie rysunkowym, który jest zgodny z etapami budowy projektu i zazwyczaj oczekuje się, że zapłaci tylko odsetki na etapie budowy. W przeciwieństwie do pożyczek osobistych, które są ryczałtowe, pożyczkodawca wypłaca pieniądze etapami w miarę postępu prac nad nowym domem.

Te losowania zdarzają się zwykle po ukończeniu głównych kamieni milowych — na przykład, gdy kładzie się fundament lub zaczyna się obramowanie domu. Pożyczkobiorcy są zazwyczaj zobowiązani do spłaty odsetek od wszelkich środków pobranych do chwili zakończenia budowy.

Podczas budowy domu pożyczkodawca zleca rzeczoznawcy lub inspektorowi sprawdzenie domu na różnych etapach budowy. Po zatwierdzeniu przez rzeczoznawcę, pożyczkodawca dokonuje dodatkowych płatności na rzecz wykonawcy, tzw. Spodziewaj się od czterech do sześciu inspekcji w celu monitorowania postępów.

W zależności od rodzaju kredytu budowlanego, kredytobiorca może być w stanie przekonwertować kredyt budowlany na tradycyjny kredyt hipoteczny po wybudowaniu domu. Jest to znane jako kredyt budowlany na stały. Jeśli pożyczka dotyczy wyłącznie etapu budowy, pożyczkobiorca może być zobowiązany do uzyskania oddzielnej hipoteki przeznaczonej na spłatę kredytu budowlanego.

Co obejmuje kredyt budowlany?

Niektóre rzeczy, które można pokryć kredytem budowlanym, obejmują:

• Koszt gruntu

• Wykonawca pracy

• Materiały budowlane

• Zezwolenia

Podczas gdy przedmioty, takie jak wyposażenie domu, generalnie nie są objęte kredytem budowlanym, można uwzględnić stałe elementy wyposażenia, takie jak sprzęt AGD i architektura krajobrazu.

Według Steve'a Kamińskiego, szefa amerykańskiego działu kredytów mieszkaniowych w TD Bank, ważne jest, aby przedyskutować te kwestie z kredytodawcą, a konkretnie, co zostanie uwzględnione w kalkulacji wartości kredytu do wartości kredytu.

„Często kredyty budowlane zawierają rezerwę na nieprzewidziane koszty, które mogą powstać podczas budowy, która służy również jako poduszka na wypadek, gdyby kredytobiorca zdecydował się na jakiekolwiek ulepszenia po rozpoczęciu budowy” – mówi Kamiński. „Nierzadko zdarza się, że pożyczkobiorca chce podnieść swoje blaty lub szafki po opracowaniu planów”.

Rodzaje kredytów budowlanych

Kredyt budowlany na stały

W przypadku kredytu budowlanego na stałe pożyczasz pieniądze, aby opłacić koszty budowy domu, a gdy dom jest gotowy i wprowadzasz się, pożyczka jest konwertowana na stały kredyt hipoteczny.

Zaletą podejścia od budowy do stałej jest to, że masz tylko jeden zestaw kosztów zamknięcia do poniesienia, co zmniejsza ogólne opłaty.

„Jest jednorazowe zamknięcie, więc nie płacisz podwójnych opłat rozliczeniowych”, mówi Janet Bossi, starszy wiceprezes OceanFirst Bank w New Jersey.

Po przejściu z budowy na stały kredyt staje się tradycyjnym kredytem hipotecznym, zwykle z okresem kredytowania od 15 do 30 lat. Następnie dokonujesz płatności, które obejmują zarówno odsetki, jak i kapitał. W tym czasie możesz zdecydować się na kredyt hipoteczny o stałym lub zmiennym oprocentowaniu. Inne opcje obejmują pożyczkę FHA na budowę na stałe – z mniej rygorystycznymi standardami zatwierdzania, które mogą być szczególnie pomocne dla niektórych pożyczkobiorców – lub pożyczkę na budowę VA, jeśli jesteś uprawnionym weteranem.

Kredyt budowlany

Pożyczka tylko na budowę zapewnia środki niezbędne do ukończenia budowy domu, ale pożyczkobiorca jest odpowiedzialny za spłatę pożyczki w całości w terminie zapadalności (zwykle do jednego roku) lub uzyskanie kredytu hipotecznego w celu zabezpieczenia stałego finansowania.

Środki z tych kredytów budowlanych są wypłacane na podstawie procentu ukończonego projektu, a kredytobiorca jest odpowiedzialny tylko za spłatę odsetek od zaciągniętych pieniędzy.

Pożyczki tylko na budowę mogą być ostatecznie droższe, jeśli będziesz potrzebować stałego kredytu hipotecznego, ponieważ dokonujesz dwóch oddzielnych transakcji kredytowych i płacisz dwa zestawy opłat. Koszty zamknięcia zwykle wynoszą tysiące dolarów, więc pomaga uniknąć kolejnego zestawu.

Inną kwestią jest to, że twoja sytuacja finansowa może się pogorszyć podczas procesu budowlanego. Jeśli stracisz pracę lub staniesz w obliczu innych trudności, możesz nie być w stanie kwalifikować się później do kredytu hipotecznego – i możesz nie być w stanie wprowadzić się do nowego domu.

Pożyczka na remont

Jeśli chcesz zmodernizować istniejący dom, a nie budować, możesz porównać opcje kredytu na remont domu. Są one dostępne w różnych formach, w zależności od ilości pieniędzy, które wydajesz na projekt.

„Jeśli właściciel domu chce wydać mniej niż 20 000 USD, może rozważyć uzyskanie pożyczki osobistej lub użycie karty kredytowej w celu sfinansowania remontu” – mówi Kamiński. „W przypadku remontów rozpoczynających się od 25 000 USD lub więcej, odpowiednia może być pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa, jeśli właściciel domu zbudował kapitał własny w swoim domu”.

Inną realną opcją w obecnym środowisku niskich oprocentowania kredytów hipotecznych jest refinansowanie typu cash-out, w ramach którego właściciel domu zaciągnąłby nowy kredyt hipoteczny na wyższą kwotę niż jego obecny kredyt i otrzymałby tę nadwyżkę w formie ryczałtu.

W przypadku którejkolwiek z tych opcji pożyczkodawca na ogół nie wymaga ujawniania, w jaki sposób właściciel domu wykorzysta środki. Właściciel domu zarządza budżetem, planem i płatnościami. W przypadku innych form finansowania pożyczkodawca oceni budowniczego, przeanalizuje budżet i będzie nadzorował harmonogram losowania.

Kredyt budowlany dla właściciela

Pożyczki dla budowniczych domów to pożyczki na budowę na stałe lub tylko na budowę, w których pożyczkobiorca działa również jako budowniczy domu.

Większość pożyczkodawców nie pozwala pożyczkobiorcy działać jako własny budowniczy ze względu na złożoność budowy domu i doświadczenie wymagane do przestrzegania przepisów budowlanych. Kredytodawcy, którzy zazwyczaj zezwalają na to tylko wtedy, gdy kredytobiorca jest licencjonowanym budowniczym z zawodu.

Zakończ wypożyczenie

Pożyczka końcowa odnosi się po prostu do kredytu hipotecznego właściciela domu po wybudowaniu nieruchomości, wyjaśnia Kamiński. Kredyt budowlany jest wykorzystywany na etapie budowy i jest spłacany po zakończeniu budowy. Pożyczkobiorca będzie wtedy musiał spłacić swój zwykły kredyt hipoteczny, znany również jako pożyczka końcowa.

„Nie wszyscy pożyczkodawcy oferują kredyt budowlany na stały, co wiąże się z zamknięciem pojedynczej pożyczki. Niektóre wymagają drugiego zamknięcia, aby przejść na stały kredyt hipoteczny lub kredyt końcowy” – mówi Kamiński.

Wymagania dotyczące kredytu budowlanego

Aby uzyskać kredyt budowlany, potrzebujesz dobrej zdolności kredytowej, niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodu oraz sposobu na udowodnienie wystarczających dochodów na spłatę kredytu.

Przy ubieganiu się o pożyczkę musisz również wpłacić zaliczkę. Kwota będzie zależeć od wybranego pożyczkodawcy i kwoty, którą próbujesz pożyczyć, aby zapłacić za budowę.

Wielu pożyczkodawców również chce mieć pewność, że masz plan. Jeśli masz szczegółowy plan, zwłaszcza jeśli został opracowany przez firmę budowlaną, z którą zamierzasz współpracować, może on pomóc pożyczkodawcom poczuć się pewniej, że będziesz w stanie spłacić pożyczkę.

Pomocne jest również dodanie wyceny, która ma oszacować, ile będzie wart ukończony dom. Dom będzie służył jako zabezpieczenie pożyczki, więc pożyczkodawcy chcą mieć pewność, że zabezpieczenie będzie wystarczające do zabezpieczenia pożyczki.

Jak uzyskać kredyt budowlany

Uzyskanie zgody na kredyt budowlany może wydawać się podobne do procesu uzyskiwania kredytu hipotecznego, ale uzyskanie zgody na rozpoczęcie budowy nowego domu jest nieco bardziej skomplikowane.

Kroki do uzyskania kredytu budowlanego

1. Znajdź licencjonowanego budowniczego: Każdy pożyczkodawca będzie chciał wiedzieć, że budowniczy odpowiedzialny za projekt ma wiedzę specjalistyczną, aby ukończyć dom. Jeśli masz znajomych, którzy zbudowali własne domy, poproś o rekomendacje. Możesz również skorzystać z katalogu lokalnych stowarzyszeń deweloperów domów NAHB, aby znaleźć wykonawców w Twojej okolicy. Tak jak porównujesz wiele istniejących domów przed zakupem jednego, mądrze jest porównać różnych budowniczych, aby znaleźć kombinację ceny i wiedzy, która odpowiada Twoim potrzebom.

2. Zbierz swoje dokumenty: pożyczkodawca prawdopodobnie poprosi o umowę z budowniczym, która zawiera szczegółową wycenę i plany projektu. Upewnij się, że masz referencje dla swojego konstruktora i wszelkie niezbędne dowody jego poświadczeń biznesowych.

3. Zdobądź wstępne zatwierdzenie: uzyskanie wstępnego zatwierdzenia pożyczki na budowę może pomóc w zrozumieniu, ile możesz pożyczyć na projekt. Może to być ważny krok, aby uniknąć płacenia za plany architekta lub sporządzania planów domu, na który nie będzie Cię stać.

Czynniki do rozważenia dotyczące kredytów budowlanych

Zanim złożysz wniosek o kredyt budowlany, zadaj sobie te kluczowe pytania.

Czy Twój projekt może napotkać poważne problemy z osią czasu?

Porozmawiaj ze swoim wykonawcą i omów harmonogram budowy domu oraz czy inne czynniki mogą spowolnić pracę. Jednym z największych wyzwań stojących obecnie przed projektami budowlanymi jest brak materiałów. Według sondażu przeprowadzonego w maju 2021 r. przez National Association of Home Builders, ponad 90 procent budowniczych napotkało na braki urządzeń, tarcicy i płyt z ukierunkowanych włókien, rodzaju drewna konstrukcyjnego stosowanego w podłogach, ścianach i nie tylko. Trudno było znaleźć inne niezbędne materiały: 87 procent budowniczych miało problemy z dostaniem okien i drzwi.

Czy chcesz uprościć wypożyczanie?

Zdecyduj, czy chcesz przejść przez proces kredytowy raz w przypadku kredytu budowlanego na stały, czy dwa razy w przypadku kredytu budowlanego. Zastanów się, ile do projektu dołożą koszty zamknięcia i inne opłaty związane z uzyskaniem więcej niż jednej pożyczki. Otrzymując kredyt budowlany, nie rozliczasz się tylko z budowy domu; musisz także kupić ziemię i dowiedzieć się, jak poradzić sobie z całkowitymi kosztami później, być może z kredytem hipotecznym, gdy dom zostanie wykończony. W takim przypadku pożyczka na budowę na stałe może mieć sens, aby uniknąć wielokrotnych zamknięć. Jeśli jednak masz już dom, możesz wykorzystać wpływy na spłatę pożyczki. W takim przypadku kredyt budowlany może być lepszym wyborem.

Czy masz ubezpieczenie domów?

Nawet jeśli nie mieszkasz jeszcze w domu, twój pożyczkodawca prawdopodobnie będzie wymagał przedpłaconej polisy ubezpieczeniowej dla właścicieli domów, która obejmuje pokrycie ryzyka budowniczego. W ten sposób, jeśli coś się wydarzy podczas procesu budowy — na przykład w połowie wybudowana nieruchomość zapali się lub ktoś ją zniszczy — jesteś chroniony.

Jak znaleźć pożyczkodawcę kredytu budowlanego

Skontaktuj się z kilkoma doświadczonymi pożyczkodawcami kredytów budowlanych, aby uzyskać szczegółowe informacje na temat ich konkretnych programów i procedur, a także porównaj oprocentowanie kredytów budowlanych, warunki i wymagania dotyczące zaliczki, aby upewnić się, że otrzymujesz najlepszą możliwą ofertę w swojej sytuacji.

„Ponieważ kredyty budowlane są bardziej złożonymi transakcjami niż standardowa hipoteka, najlepiej jest znaleźć pożyczkodawcę, który specjalizuje się w udzielaniu kredytów budowlanych i nie jest nowy w tym procesie”, mówi Bossi.

Jeśli masz problem ze znalezieniem pożyczkodawcy, który chciałby z Tobą współpracować, sprawdź mniejsze banki regionalne lub SKOK-i. Mogą być bardziej elastyczni w swoim ubezpieczeniu, jeśli możesz pokazać, że jesteś dobrym ryzykiem, lub przynajmniej masz powiązanie, do którego mogą cię skierować.