Empréstimo para construção
Se você não consegue encontrar a casa certa para comprar, pode estar pensando em quanto custará construir uma nova casa ou reformar a que você atualmente chama de lar. O processo de empréstimo do dinheiro para pagar este projeto é diferente de obter uma hipoteca para se mudar para uma propriedade existente. Aqui está tudo o que você precisa saber sobre como obter um empréstimo para construção.
O que é um empréstimo para construção?
Um empréstimo para construção de uma casa é um empréstimo de curto prazo com juros mais altos que fornece os fundos necessários para construir uma propriedade residencial.
Empréstimos de construção normalmente são de um ano de duração. Durante este tempo, o imóvel deve ser construído e um certificado de ocupação deve ser emitido.
Como funcionam os empréstimos para construção?
Os empréstimos para construção geralmente têm taxas variáveis que sobem e descem com a taxa básica. As taxas de empréstimos para construção são geralmente mais altas do que as taxas de empréstimos hipotecários tradicionais. Com uma hipoteca tradicional, sua casa funciona como garantia – se você deixar de pagar seus pagamentos, o credor pode confiscar sua casa. Com um empréstimo para construção de casa, o credor não tem essa opção, então eles tendem a ver esses empréstimos como riscos maiores.
Como os empréstimos para construção têm um cronograma tão curto e dependem da conclusão do projeto, você precisa fornecer ao credor um cronograma de construção, planos detalhados e um orçamento realista.
Uma vez aprovado, o mutuário será colocado em um cronograma de rascunho ou sorteio que segue os estágios de construção do projeto e normalmente deverá efetuar apenas pagamentos de juros durante o estágio de construção. Ao contrário dos empréstimos pessoais que fazem um pagamento único, o credor paga o dinheiro em etapas à medida que o trabalho na nova casa avança.
Esses sorteios tendem a acontecer quando os principais marcos são concluídos – por exemplo, quando a fundação é lançada ou a estrutura da casa começa. Os mutuários normalmente só são obrigados a pagar juros sobre quaisquer fundos sacados até a data de conclusão da construção.
Enquanto a casa está sendo construída, o credor tem um avaliador ou inspetor para verificar a casa durante as várias etapas da construção. Se aprovado pelo avaliador, o credor faz pagamentos adicionais ao contratante, conhecidos como sorteios. Espere ter entre quatro e seis inspeções para monitorar o progresso.
Dependendo do tipo de empréstimo para construção, o mutuário pode converter o empréstimo para construção em uma hipoteca tradicional assim que a casa for construída. Isso é conhecido como um empréstimo de construção para permanente. Se o empréstimo for apenas para a fase de construção, o mutuário pode ser obrigado a obter uma hipoteca separada destinada a pagar o empréstimo de construção.
O que cobre um empréstimo para construção?
Algumas coisas que um empréstimo de construção pode ser usado para cobrir incluem:
O custo do terreno
Mão de obra contratada
Materiais de construção
Permitem
Embora itens como móveis para casa geralmente não sejam cobertos por um empréstimo de construção, acessórios permanentes, como eletrodomésticos e paisagismo, podem ser incluídos.
É importante discutir esses itens com seu credor, especificamente o que será incluído no cálculo do valor do empréstimo, de acordo com Steve Kaminski, chefe de empréstimos residenciais nos EUA do TD Bank.
“Muitas vezes, os empréstimos para construção incluem uma reserva de contingência para cobrir custos inesperados que podem surgir durante a construção, o que também serve como uma almofada caso o mutuário decida fazer qualquer atualização assim que a construção começar”, diz Kaminski. “Não é incomum que um mutuário queira elevar suas bancadas ou armários assim que os planos estiverem definidos.”
Tipos de empréstimos para construção
Empréstimo de construção para permanente
Com um empréstimo de construção para permanente, você empresta dinheiro para pagar o custo de construção de sua casa e, quando a casa estiver concluída e você se mudar, o empréstimo será convertido em uma hipoteca permanente.
O benefício da abordagem de construção para permanente é que você tem apenas um conjunto de custos de fechamento a pagar, reduzindo suas taxas gerais.
“Há um fechamento único para que você não pague taxas de liquidação duplicadas”, diz Janet Bossi, vice-presidente sênior do OceanFirst Bank em Nova Jersey.
Uma vez que a mudança de construção para permanente acontece, o empréstimo se torna uma hipoteca tradicional, normalmente com um prazo de empréstimo de 15 a 30 anos. Então, você faz pagamentos que cobrem tanto os juros quanto o principal. Nesse momento, você pode optar por uma hipoteca de taxa fixa ou de taxa ajustável. Suas outras opções incluem um empréstimo de construção para permanente da FHA - com padrões de aprovação menos rigorosos que podem ser especialmente úteis para alguns mutuários - ou um empréstimo de construção VA se você for um veterano elegível.
Empréstimo apenas para construção
Um empréstimo apenas para construção fornece os fundos necessários para concluir a construção da casa, mas o mutuário é responsável por pagar o empréstimo integralmente no vencimento (normalmente um ano ou menos) ou obter uma hipoteca para garantir o financiamento permanente.
Os recursos desses empréstimos para construção são desembolsados com base no percentual do projeto concluído, e o mutuário é responsável apenas pelo pagamento de juros sobre o dinheiro sacado.
Os empréstimos apenas para construção podem ser mais caros se você precisar de uma hipoteca permanente, porque você conclui duas transações de empréstimo separadas e paga dois conjuntos de taxas. Os custos de fechamento tendem a equivaler a milhares de dólares, por isso ajuda a evitar outro conjunto.
Outra consideração é que sua situação financeira pode piorar durante o processo de construção. Se você perder o emprego ou enfrentar outras dificuldades, talvez não consiga se qualificar para uma hipoteca mais tarde – e talvez não consiga se mudar para sua nova casa.
Empréstimo para renovação
Se você deseja atualizar uma casa existente em vez de construir uma, pode comparar as opções de empréstimo para reforma da casa. Estes vêm em uma variedade de formas, dependendo da quantidade de dinheiro que você está gastando no projeto.
“Se um proprietário deseja gastar menos de US$ 20.000, pode considerar obter um empréstimo pessoal ou usar um cartão de crédito para financiar a reforma”, diz Kaminski. “Para reformas a partir de US$ 25.000, um empréstimo ou linha de crédito pode ser apropriado, se o proprietário tiver acumulado patrimônio em sua casa.”
Outra opção viável no atual ambiente de baixa taxa de hipoteca é um refinanciamento de saque, pelo qual um proprietário faria uma nova hipoteca em um valor maior do que o empréstimo atual e receberia esse excedente em uma quantia única.
Com qualquer uma dessas opções, o credor geralmente não exige a divulgação de como o proprietário usará os fundos. O proprietário administra o orçamento, o plano e os pagamentos. Com outras formas de financiamento, o credor avaliará a construtora, revisará o orçamento e fiscalizará o cronograma do sorteio.
Empréstimo para construção do proprietário-construtor
Os empréstimos do proprietário-construtor são empréstimos de construção para permanente ou apenas para construção, em que o mutuário também atua na qualidade de construtor de casas.
A maioria dos credores não permitirá que o mutuário atue como seu próprio construtor devido à complexidade de construir uma casa e à experiência necessária para cumprir os códigos de construção. Os credores que normalmente só permitem isso se o mutuário for um construtor licenciado por comércio.
Fim do empréstimo
Um empréstimo final refere-se simplesmente à hipoteca do proprietário, uma vez que a propriedade é construída, explica Kaminski. Um empréstimo de construção é usado durante a fase de construção e é reembolsado quando a construção estiver concluída. Um mutuário terá então sua hipoteca regular para pagar, também conhecida como empréstimo final.
“Nem todos os credores oferecem um empréstimo de construção para permanente, que envolve um único fechamento de empréstimo. Alguns exigem um segundo fechamento para passar para a hipoteca permanente ou um empréstimo final”, diz Kaminski.
Requisitos de empréstimo para construção
Para obter um empréstimo para construção, você precisará de uma boa pontuação de crédito, baixa relação dívida/renda e uma maneira de provar renda suficiente para pagar o empréstimo.
Você também precisa fazer um adiantamento ao solicitar o empréstimo. O valor dependerá do credor que você escolher e do valor que você está tentando pedir emprestado para pagar a construção.
Muitos credores também querem ter certeza de que você tem um plano. Se você tiver um plano detalhado, especialmente se ele foi elaborado pela empresa de construção com a qual você vai trabalhar, isso pode ajudar os credores a se sentirem mais confiantes de que você será capaz de pagar o empréstimo.
Adicionar uma avaliação estimando quanto valerá a casa acabada também é útil. A casa servirá como garantia para o empréstimo, então os credores querem ter certeza de que a garantia será suficiente para garantir o empréstimo.
Como obter um empréstimo para construção
Obter aprovação para um empréstimo de construção pode parecer semelhante ao processo de obtenção de uma hipoteca, mas obter aprovação para abrir o terreno em uma casa nova é um pouco mais complicado.
Passos para obter um empréstimo para construção
Encontre um construtor licenciado: Qualquer credor vai querer saber se o construtor responsável pelo projeto tem experiência para completar a casa. Se você tem amigos que construíram suas próprias casas, peça recomendações. Você também pode recorrer ao diretório de associações locais de construtores de casas do NAHB para encontrar empreiteiros em sua área. Assim como você compararia várias casas existentes antes de comprar uma, é aconselhável comparar diferentes construtores para encontrar a combinação de preço e experiência que atenda às suas necessidades.
Reúna seus documentos: um credor provavelmente solicitará um contrato com seu construtor que inclua preços e planos detalhados para o projeto. Certifique-se de ter referências para o seu construtor e qualquer prova necessária de suas credenciais comerciais.
Seja pré-aprovado: ser pré-aprovado para um empréstimo de construção pode fornecer uma compreensão útil de quanto você poderá pedir emprestado para o projeto. Este pode ser um passo importante para evitar o pagamento de planos de um arquiteto ou a elaboração de projetos de uma casa que você não poderá pagar.
Fatores a serem considerados sobre empréstimos para construção
Antes de solicitar um empréstimo para construção, faça a si mesmo essas perguntas-chave.
Seu projeto pode enfrentar problemas significativos de cronograma?
Converse com seu empreiteiro e discuta o cronograma de construção da casa e se outros fatores podem retardar o trabalho. Um dos maiores desafios enfrentados pelos projetos de construção atualmente é a escassez de materiais. De acordo com uma pesquisa de maio de 2021 da Associação Nacional de Construtores de Casas, mais de 90% dos construtores encontraram escassez de eletrodomésticos, madeira e placas de madeira, um tipo de madeira projetada usada em pisos, paredes e muito mais. Outros materiais essenciais foram difíceis de encontrar: 87% dos construtores tiveram problemas para obter janelas e portas.
Deseja simplificar a experiência de empréstimo?
Decida se você deseja passar pelo processo de empréstimo uma vez com um empréstimo de construção para permanente ou duas vezes com um empréstimo somente para construção. Considere quanto os custos de fechamento e outras taxas de obtenção de mais de um empréstimo adicionarão ao projeto. Ao obter um empréstimo para construção, você não está apenas contabilizando a construção da casa; você também precisa comprar o terreno e descobrir como lidar com o custo total mais tarde, talvez com uma hipoteca permanente quando a casa estiver pronta. Nesse caso, um empréstimo de construção para permanente pode fazer sentido para evitar vários fechamentos. Se você já tem uma casa, no entanto, poderá usar os recursos para pagar o empréstimo. Nesse caso, um empréstimo apenas para construção pode ser uma escolha melhor.
Você tem seguro residencial?
Mesmo que você ainda não more na casa, seu credor provavelmente exigirá uma apólice de seguro de proprietário pré-pago que inclua a cobertura de risco do construtor. Dessa forma, se algo acontecer durante o processo de construção – o imóvel meio construído pegar fogo, ou alguém o vandalizar, por exemplo – você está protegido.
Como encontrar um credor de empréstimo de construção
Verifique com vários credores de empréstimos de construção experientes para obter detalhes sobre seus programas e procedimentos específicos e compare as taxas de empréstimos de construção, prazos e requisitos de pagamento para garantir que você esteja obtendo o melhor negócio possível para sua situação.
“Como os empréstimos para construção são transações mais complexas do que uma hipoteca padrão, é melhor encontrar um credor especializado em empréstimos para construção e que não seja novo no processo”, diz Bossi.
Se você tiver problemas para encontrar um credor disposto a trabalhar com você, confira bancos regionais menores ou cooperativas de crédito. Eles podem ser mais flexíveis em sua subscrição se você puder mostrar que é um bom risco ou, no mínimo, ter uma conexão para a qual eles possam encaminhá-lo.
