建筑贷款
如果您找不到合适的房子来购买，您可能会考虑建造一所新房子或翻新您目前称之为家的房子要花多少钱。借钱来支付这个项目的过程与获得抵押贷款以搬入现有房产的过程不同。以下是您需要了解的有关获得建筑贷款的所有信息。
##什么是建筑贷款？
房屋建筑贷款是一种短期、高息贷款，提供建造住宅物业所需的资金。
建筑贷款的期限通常为一年。在此期间，必须建造房产并出具入住证明。
##建筑贷款如何运作？
建筑贷款通常具有随最优惠利率上下浮动的可变利率。建筑贷款利率通常高于传统的抵押贷款利率。对于传统的抵押贷款，您的房屋充当抵押品——如果您拖欠还款，贷方可以没收您的房屋。对于房屋建设贷款，贷方没有这种选择，因此他们倾向于将这些贷款视为更大的风险。
由于建筑贷款的时间表如此之短，并且取决于项目的完成情况，因此您需要向贷方提供施工时间表、详细计划和切合实际的预算。
一旦获得批准，借款人将被置于项目建设阶段之后的草稿或提款计划中，并且通常预计在建设阶段只支付利息。与一次性付款的个人贷款不同，贷款人会随着新房建设的进展分阶段支付这笔钱。
这些抽签往往发生在主要里程碑完成时——例如，当基础打好或房屋框架开始时。借款人通常只有义务偿还迄今为止提取的任何资金的利息，直到建设完成。
在房屋建造过程中，贷款人会派评估师或检查员在建筑的各个阶段检查房屋。如果得到评估师的批准，贷方会向承包商支付额外的款项，称为提款。预计将进行四到六次检查以监控进度。
根据建筑贷款的类型，一旦房屋建成，借款人可能能够将建筑贷款转换为传统抵押贷款。这被称为建设到永久贷款。如果贷款仅用于建设阶段，则借款人可能需要获得旨在偿还建设贷款的单独抵押贷款。
##建设贷款涵盖什么？
建筑贷款可用于支付的一些事项包括：
土地成本
承包商劳工
建筑材料
许可证
虽然建筑贷款一般不包括家居用品等物品，但可以包括电器和景观美化等永久性固定装置。
道明银行美国住宅贷款主管史蒂夫·卡明斯基 (Steve Kaminski) 表示，与您的贷方讨论这些项目非常重要，特别是您的贷款价值计算中将包含哪些内容。
“通常，建筑贷款将包括应急准备金，以支付施工期间可能出现的意外成本，这也可以作为缓冲，以防借款人决定在施工开始后进行任何升级，”卡明斯基说。 “一旦计划制定出来，借款人想要抬高他们的台面或橱柜的情况并不少见。”
##建筑贷款的类型
###建设到永久贷款
通过建设到永久贷款，您可以借钱来支付建造房屋的费用，一旦房屋完工并搬入，贷款就会转换为永久抵押贷款。
从施工到永久性方法的好处是您只需支付一组结算成本，从而降低您的总体费用。
“一次性关闭，因此您无需支付重复的结算费用，”新泽西州 OceanFirst 银行高级副总裁珍妮特·博西 (Janet Bossi) 说。
一旦发生从建筑到永久性的转变，贷款就变成了传统的抵押贷款，贷款期限通常为 15 至 30 年。然后，您支付的款项包括利息和本金。届时，您可以选择固定利率或可调整利率的抵押贷款。您的其他选择包括 FHA 建设到永久贷款 - 审批标准不那么严格，对某些借款人特别有帮助 - 或者如果您是合格的退伍军人，则提供 VA 建设贷款。
###建设贷款
仅建筑贷款提供完成房屋建造所需的资金，但借款人负责在到期时（通常为一年或更短时间）全额支付贷款或获得抵押贷款以确保永久融资。
这些建设贷款的资金根据项目完成的百分比支付，借款人只负责支付所提取资金的利息。
如果您需要永久抵押贷款，那么仅建筑贷款最终可能会更昂贵，因为您完成了两次单独的贷款交易并支付了两套费用。结算成本往往等于数千美元，因此有助于避免另一组。
另一个考虑因素是您的财务状况可能会在施工过程中恶化。如果您失去工作或面临其他困难，您以后可能无法获得抵押贷款的资格——并且可能无法搬进新房子。
###装修贷款
如果您想升级现有房屋而不是建造房屋，您可以比较房屋装修贷款选项。这些有多种形式，具体取决于您在项目上花费的金额。
“如果房主希望花费少于 20,000 美元，他们可以考虑获得个人贷款或使用信用卡为装修提供资金，”卡明斯基说。 “对于起价为 25,000 美元左右的装修，如果房主已经在他们的房屋中建立了净资产，那么房屋净值贷款或信贷额度可能是合适的。”
在当前的低抵押贷款利率环境中，另一个可行的选择是现金再融资，即房主将以高于其当前贷款的金额获得新的抵押贷款，并一次性获得超额贷款。
对于这些选项中的任何一个，贷方通常不需要披露房主将如何使用资金。房主管理预算、计划和付款。通过其他形式的融资，贷方将评估建筑商，审查预算并监督抽签时间表。
###业主自建建筑贷款
业主建筑商贷款是建筑对永久或仅建筑贷款，借款人也以房屋建筑商的身份行事。
由于建造房屋的复杂性和遵守建筑规范所需的经验，大多数贷方不会允许借款人充当自己的建筑商。贷款人通常只在借款人是持牌建筑商的情况下才允许这样做。
###结束贷款
卡明斯基解释说，最终贷款只是指房屋建成后房主的抵押贷款。建设贷款在建设阶段使用，建设完成后偿还。然后，借款人将有他们的定期抵押贷款来偿还，也称为最终贷款。
“并非所有贷方都提供从建设到永久的贷款，其中涉及单笔贷款结算。有些需要第二次关闭才能进入永久抵押贷款或终止贷款，”卡明斯基说。
##建筑贷款要求
要获得建筑贷款，您需要良好的信用评分、较低的债务收入比以及证明有足够收入来偿还贷款的方法。
您还需要在申请贷款时支付首付。金额将取决于您选择的贷方以及您试图借入的金额来支付建设费用。
许多贷方还希望确保您有一个计划。如果您有详细的计划，尤其是由您将与之合作的建筑公司制定的计划，它可以帮助贷方对您能够偿还贷款更有信心。
添加一个评估来估计完工房屋的价值也是有帮助的。房屋将作为贷款的抵押品，因此贷方希望确保抵押品足以获得贷款。
##如何获得建筑贷款
获得建筑贷款的批准似乎与获得抵押贷款的过程相似，但获得批准在全新房屋上破土动工则要复杂一些。
获得建筑贷款的步骤
寻找有执照的建筑商： 任何贷款人都想知道负责该项目的建筑商拥有完成房屋的专业知识。如果你有朋友已经建了自己的房子，请寻求建议。您还可以转到 NAHB 的当地房屋建筑商协会目录，以查找您所在地区的承包商。就像您在购买之前会比较多个现有房屋一样，比较不同的建筑商以找到适合您需求的价格和专业知识的组合是明智的。
将您的文件放在一起： 贷方可能会要求与您的建筑商签订合同，其中包括项目的详细定价和计划。确保为您的建筑商提供参考资料以及任何必要的商业证书证明。
**获得预先批准：**获得建筑贷款的预先批准可以帮助您了解您可以为该项目借款多少。这可能是避免支付建筑师的计划或为您无法负担的房屋制定蓝图的重要步骤。
##关于建筑贷款的考虑因素
在申请建筑贷款之前，问问自己这些关键问题。
您的项目会面临重大的时间线问题吗？
与您的承包商交谈并讨论建造房屋的时间表以及其他因素是否会减慢工作速度。目前建筑项目面临的最大挑战之一是材料短缺。根据全国房屋建筑商协会 2021 年 5 月的一项调查，超过 90% 的建筑商遇到了电器、木材和定向刨花板的短缺，这是一种用于地板、墙壁等的工程木材。其他基本材料很难找到：87% 的建筑商在获取门窗时遇到问题。
###你想简化借贷体验吗？
决定您是想通过建筑到永久贷款进行一次贷款流程，还是通过仅建筑贷款进行两次贷款。考虑获得多于一笔贷款的结算成本和其他费用将为项目增加多少。获得建筑贷款时，您不仅要考虑建造房屋；您还需要购买土地并弄清楚以后如何处理总成本，也许在房屋完工时使用永久性抵押贷款。在这种情况下，为了避免多次关闭，建设到永久贷款是有意义的。但是，如果您已经拥有房屋，则可以使用收益来偿还贷款。在这种情况下，仅建设贷款可能是更好的选择。
###你有房主保险吗？
即使您还没有住在家里，您的贷方也可能需要预付房主保险单，其中包括建筑商的风险保险。这样，如果在施工过程中发生了一些事情——例如，半成品的财产着火了，或者有人破坏了它——你就会受到保护。
##如何找到建筑贷款贷方
请咨询几家经验丰富的建筑贷款贷方，以获取有关其具体计划和程序的详细信息，并比较建筑贷款利率、条款和首付要求，以确保您获得最适合您情况的交易。
“因为建筑贷款是比标准抵押贷款更复杂的交易，所以最好找一个专门从事建筑贷款并且对这个过程并不陌生的贷款人，”Bossi 说。
如果您找不到愿意与您合作的贷方，请查看较小的区域银行或信用合作社。如果你能证明你是一个很好的风险，或者至少有他们可以推荐你的联系，他们可能会在承保方面更加灵活。
