Rakennuslaina
Jos et löydä oikeaa asuntoa ostettavaksi, saatat pohtia, kuinka paljon uuden talon rakentaminen tai nykyisen kodiksi kutsumasi remontoiminen maksaa. Lainausprosessi tämän hankkeen maksamiseen on eri asia kuin asuntolaina, jolla muutetaan olemassa olevaan omaisuuteen. Tässä on kaikki mitä sinun tulee tietää rakennuslainan saamisesta.
Mikä on rakennuslaina?
Asuntorakentamislaina on lyhytaikainen korkeakorkoinen laina, joka tarjoaa asunnon rakentamiseen tarvittavat varat.
Rakennuslainat ovat tyypillisesti vuoden pituisia. Tänä aikana kiinteistö on rakennettava ja siitä on annettava todistus.
Kuinka rakennuslainat toimivat?
Rakennuslainoilla on yleensä vaihtuvakorkoinen, joka liikkuu ylös ja alas prime-koron mukana. Rakennuslainojen korot ovat tyypillisesti korkeammat kuin perinteisten asuntolainojen korot. Perinteisessä asuntolainassa asuntosi toimii vakuutena – jos maksat maksusi laiminlyönnin, lainanantaja voi takavarikoida kotisi. Asuntorakentamisen lainalla lainanantajalla ei ole tätä mahdollisuutta, joten he yleensä näkevät nämä lainat suurempina riskeinä.
Koska rakennuslainat ovat niin lyhyessä aikataulussa ja ne ovat riippuvaisia projektin valmistumisesta, sinun on annettava lainanantajalle rakentamisen aikataulu, yksityiskohtaiset suunnitelmat ja realistinen budjetti.
Hyväksynnän jälkeen lainanottaja saa hankkeen rakennusvaiheita noudattavan luonnoksen tai arvontasuunnitelman, ja tyypillisesti hänen odotetaan maksavan vain korkoja rakennusvaiheessa. Toisin kuin henkilökohtaisissa lainoissa, joissa maksetaan kertasuoritus, lainanantaja maksaa rahat vaiheittain uuden kodin töiden edetessä.
Nämä arvonnat tapahtuvat yleensä, kun suuret virstanpylväät on saatu päätökseen - esimerkiksi kun perustus on laskettu tai talon kehystys alkaa. Lainanottajat ovat tyypillisesti velvollisia maksamaan takaisin vain korkoa tähän mennessä nostetuista varoista, kunnes rakentaminen on valmis.
Kun taloa rakennetaan, lainanantaja pyytää arvioijaa tai tarkastajaa tarkastamaan talon rakentamisen eri vaiheissa. Jos arvioija hyväksyy, lainanantaja suorittaa urakoitsijalle lisämaksuja, jotka tunnetaan arvona. Odotettavissa on neljästä kuuteen tarkastusta edistymisen seuraamiseksi.
Rakennuslainan tyypistä riippuen lainanottaja saattaa pystyä muuttamaan rakennuslainan perinteiseksi asuntolainaksi, kun asunto on rakennettu. Tätä kutsutaan rakentamisesta vakituiseksi lainaksi. Jos laina on vain rakennusvaihetta varten, lainanottajaa voidaan vaatia ottamaan erillinen asuntolaina rakennuslainan maksamiseksi.
Mitä rakennuslaina kattaa?
Rakennuslainalla voi kattaa muun muassa seuraavia asioita:
Maan hinta
Urakoitsijan työvoima
Rakennusmateriaalit
Luvat
Vaikka kodin sisustuksen kaltaiset esineet eivät yleensä kata rakennuslainaa, pysyvät kalusteet, kuten kodinkoneet ja maisemointi, voidaan sisällyttää.
TD Bankin Yhdysvaltain asuntoluottojen johtajan Steve Kaminskin mukaan on tärkeää keskustella näistä asioista lainanantajasi kanssa, erityisesti siitä, mikä sisällytetään laina-arvolaskelmaan.
"Usein rakentamislainoihin sisältyy ennakoimattomien rakentamisen aikana syntyvien kustannusten kattamiseksi ennakoimattomia menoja koskeva varaus, joka toimii myös pehmusteena siltä varalta, että lainanottaja päättää tehdä parannuksia rakentamisen alkaessa", Kaminski sanoo. "Ei ole harvinaista, että lainanottaja haluaa kohottaa työtasojaan tai kaappejaan, kun suunnitelmat on laadittu."
Rakennuslainojen tyypit
Rakentamisesta vakituiseen lainaan
Rakentamisesta vakituiseksi lainalla lainaat rahaa kotisi rakentamiskustannusten maksamiseen, ja kun talo on valmis ja muutat sisään, laina muuttuu pysyväksi asuntolainaksi.
Rakentamisesta pysyvään lähestymistapaan etuna on, että sinulla on maksettavana vain yksi joukko sulkemiskustannuksia, mikä pienentää kokonaismaksujasi.
"On kertaluonteinen sulkeminen, jotta et maksa päällekkäisiä selvitysmaksuja", sanoo Janet Bossi, OceanFirst Bankin johtaja New Jerseyssä.
Kun muutos rakentamisesta pysyvään tapahtuu, lainasta tulee perinteinen asuntolaina, jonka laina-aika on tyypillisesti 15-30 vuotta. Sitten suoritat maksut, jotka kattavat sekä koron että pääoman. Tuolloin voit valita kiinteäkorkoisen tai säädettäväkorkoisen asuntolainan. Muita vaihtoehtoja ovat FHA:n rakentamisesta pysyvään lainaan – vähemmän tiukoilla hyväksyntästandardeilla, jotka voivat olla erityisen hyödyllisiä joillekin lainaajille – tai VA-rakennuslaina, jos olet kelpoinen veteraani.
Laina vain rakentamiseen
Pelkästään rakentamiseen tarkoitettu laina tarjoaa asunnon rakentamiseen tarvittavat varat, mutta lainanottaja on velvollinen joko maksamaan lainan kokonaisuudessaan eräpäivänä (yleensä yksi vuosi tai vähemmän) tai hankkimaan kiinnityksen pysyvän rahoituksen varmistamiseksi.
Näiden rakennuslainojen varat maksetaan hankkeen valmistumisprosentin mukaan, ja lainanottaja vastaa vain nostettujen rahojen koroista.
Pelkästään rakentamiseen käytettävät lainat voivat lopulta olla kalliimpia, jos tarvitset pysyvän asuntolainan, koska suoritat kaksi erillistä lainatapahtumaa ja maksat kaksi erillistä maksua. Sulkemiskustannukset ovat yleensä tuhansia dollareita, joten se auttaa välttämään toisen sarjan.
Toinen näkökohta on, että taloudellinen tilanteesi saattaa huonontua rakennusprosessin aikana. Jos menetät työpaikkasi tai kohtaat muita vaikeuksia, et ehkä voi myöhemmin saada asuntolainaa - etkä välttämättä pysty muuttamaan uuteen kotiin.
Peruskorjauslaina
Jos haluat päivittää olemassa olevaa asuntoa rakentamisen sijaan, voit vertailla asunnon peruskorjauslainavaihtoehtoja. Niitä on eri muodoissa riippuen siitä, kuinka paljon rahaa käytät projektiin.
"Jos asunnonomistaja haluaa kuluttaa alle 20 000 dollaria, hän voi harkita henkilökohtaisen lainan ottamista tai luottokortin käyttöä remontin rahoittamiseen", Kaminski sanoo. "Noin 25 000 dollarista alkaen kunnostustöihin voi olla sopiva asuntolaina tai -luotto, jos asunnonomistaja on kerännyt omaa pääomaa kotiinsa."
Toinen toteuttamiskelpoinen vaihtoehto nykyisessä matalakorkoisessa ympäristössä on käteisrahoitus, jossa asunnonomistaja ottaisi uuden asuntolainan nykyistä lainaa suuremmalla summalla ja saisi ylimääräisen lainan kertakorvauksena.
Millään näistä vaihtoehdoista lainanantaja ei yleensä vaadi paljastamista siitä, kuinka asunnonomistaja käyttää varat. Asunnonomistaja hoitaa budjetin, suunnitelman ja maksut. Muilla rahoitusmuodoilla lainanantaja arvioi rakentajan, tarkastelee budjettia ja valvoo arvonnan aikataulua.
Omistaja-rakentaja rakennuslaina
Omistajarakentajalainat ovat vakituiseen rakentamiseen tai vain rakentamiseen tarkoitettuja lainoja, joissa lainanottaja toimii myös talonrakentajan ominaisuudessa.
Useimmat lainanantajat eivät salli lainanottajan toimia omana rakentajanaan, koska kodin rakentaminen on monimutkainen ja rakennusmääräysten noudattaminen edellyttää kokemusta. Lainanantajat sallivat sen tyypillisesti vain, jos lainanottaja on toimiluvan saanut rakentaja.
Lopeta laina
Loppulainalla tarkoitetaan yksinkertaisesti asunnonomistajan asuntolainaa, kun kiinteistö on rakennettu, Kaminski selittää. Rakennuslainaa käytetään rakennusvaiheessa ja se maksetaan takaisin, kun rakentaminen on valmis. Lainanottaja joutuu tällöin maksamaan normaalin asuntolainansa, joka tunnetaan myös nimellä loppulaina.
”Kaikki lainanantajat eivät tarjoa rakentamisesta vakituiseen lainaa, joka edellyttää yhden lainan sulkemista. Jotkut vaativat toisen sulkemisen siirtyäkseen pysyvään asuntolainaan tai loppulainaan”, Kaminski sanoo.
Rakennuslainavaatimukset
Rakennuslainan saamiseksi tarvitset hyvän luottokelpoisuuden, alhaisen velkaantumissuhteen ja tavan osoittaa riittävät tulot lainan takaisinmaksuun.
Sinun on myös suoritettava käsiraha lainaa hakiessasi. Summa riippuu valitsemastasi lainanantajasta ja summasta, jonka yrität lainata maksaaksesi rakentamisesta.
Monet lainanantajat haluavat myös varmistaa, että sinulla on suunnitelma. Jos sinulla on yksityiskohtainen suunnitelma, varsinkin jos sen on laatinut rakennusyritys, jonka kanssa aiot työskennellä, se voi auttaa lainanantajia luottamaan siihen, että pystyt maksamaan lainan takaisin.
Myös arvion lisääminen valmiin kodin arvosta on hyödyllistä. Asunto toimii lainan vakuutena, joten lainanantajat haluavat varmistaa, että vakuudet riittävät lainan vakuudeksi.
Kuinka saada rakennuslaina
Rakennuslainan hyväksynnän saaminen saattaa tuntua samanlaiselta kuin asuntolainan saaminen, mutta hyväksynnän saaminen upouuden kodin murtautumiseen on hieman monimutkaisempaa.
Rakennuslainan saaminen
Etsi lisensoitu rakentaja: Kaikki lainanantajat haluavat tietää, että projektista vastaavalla rakentajalla on asiantuntemusta kodin viimeistelyyn. Jos sinulla on ystäviä, jotka ovat rakentaneet oman kodin, kysy suosituksia. Voit myös kääntyä NAHB:n paikallisten kodinrakentajien yhdistysten hakemistoon löytääksesi urakoitsijoita alueeltasi. Aivan kuten vertaisit useita olemassa olevia koteja ennen yhden ostamista, on viisasta vertailla eri rakentajia löytääksesi tarpeisiisi sopivan hinnan ja asiantuntemuksen yhdistelmän.
Koko asiakirjasi: Lainanantaja pyytää todennäköisesti rakentajasi kanssa sopimusta, joka sisältää yksityiskohtaiset hinnat ja suunnitelmat projektille. Varmista, että sinulla on referenssejä rakentajallesi ja kaikki tarvittavat todisteet heidän liiketoiminnastaan.
Hanki ennakkohyväksyntä: Rakennuslainan ennakkohyväksynnän saaminen voi antaa hyödyllisen käsityksen siitä, kuinka paljon voit lainata projektia varten. Tämä voi olla tärkeä askel välttääksesi maksamasta arkkitehdin suunnitelmista tai laatimasta suunnitelmia kodille, johon sinulla ei ole varaa.
Rakennuslainoissa huomioitavia tekijöitä
Ennen kuin haet rakennuslainaa, kysy itseltäsi nämä keskeiset kysymykset.
Voisiko projektissasi olla merkittäviä aikajana-ongelmia?
Keskustele urakoitsijasi kanssa ja keskustele kodin rakentamisen aikataulusta ja siitä, voivatko muut tekijät hidastaa työtä. Yksi rakennusprojektien suurimmista haasteista tällä hetkellä on materiaalipula. National Association of Home Builders -järjestön toukokuussa 2021 tekemän tutkimuksen mukaan yli 90 prosenttia rakentajista on havainnut pulaa kodinkoneista, puutavarasta ja orientoidusta lastulevystä, lattiapäällysteissä, seinissä ja muissa käytetyistä puulajeista. Muita välttämättömiä materiaaleja on ollut vaikea löytää: 87 prosentilla rakentajista oli ongelmia ikkunoiden ja ovien saamisessa.
Haluatko yksinkertaistaa lainauskokemusta?
Päätä, haluatko käydä lainaprosessin läpi kerran rakentamisesta vakituiseen lainaan vai kaksi kertaa vain rakentamiseen tarkoitetulla lainalla. Mieti, kuinka paljon useamman kuin yhden lainan saamisen sulkemiskustannukset ja muut maksut lisäävät projektia. Kun hankit rakennuslainaa, et ota huomioon vain talon rakentamista; Sinun on myös ostettava tontti ja mietittävä, miten voit käsitellä kokonaiskustannukset myöhemmin, ehkä pysyvällä asuntolainalla, kun koti on valmis. Siinä tapauksessa rakentamisesta vakituiseen lainaan voi olla järkeä, jotta vältytään useilta sulkemisilta. Jos sinulla on kuitenkin jo asunto, voit ehkä käyttää tuotot lainan maksamiseen. Siinä tapauksessa pelkkä rakennuslaina voi olla parempi valinta.
Onko sinulla kotivakuutus voimassa?
Vaikka et asu vielä kotona, lainanantajasi vaatii todennäköisesti ennakkoon maksetun kotivakuutuksen, joka sisältää rakentajan riskin. Näin, jos rakentamisen aikana tapahtuu jotain – puolivälissä rakennettu kiinteistö syttyy tuleen tai joku esimerkiksi ilkivallassa sitä – olet suojattu.
Kuinka löytää rakennuslainan lainanantaja
Ota yhteyttä useisiin kokeneisiin rakennuslainalainanantajiin saadaksesi tietoja heidän erityisohjelmistaan ja -menettelyistään ja vertaa rakennuslainan korkoja, ehtoja ja käsirahavaatimuksia varmistaaksesi, että saat tilanteeseesi parhaan mahdollisen tarjouksen.
"Koska rakennuslainat ovat monimutkaisempia kauppoja kuin tavallinen asuntolaina, on parasta löytää rakennuslainaukseen erikoistunut lainanantaja, joka ei ole uusi prosessissa", Bossi sanoo.
Jos sinulla on vaikeuksia löytää lainanantajaa, joka haluaa tehdä yhteistyötä kanssasi, tutustu pienempiin alueellisiin pankkeihin tai luottoyhtiöihin. He saattavat olla joustavampia vakuutuksensa suhteen, jos voit osoittaa, että olet hyvä riski, tai ainakin sinulla on yhteys, johon he voivat viitata.
