Byggingarlán

Ef þú finnur ekki rétta heimilið til að kaupa gætirðu verið að hugsa um hvað það mun kosta að byggja nýtt hús eða gera upp það sem þú kallar heimili núna. Ferlið við að fá peningana lánaða til að greiða fyrir þetta verkefni er öðruvísi en að fá veð til að flytja inn í núverandi eign. Hér er allt sem þú þarft að vita um að fá byggingarlán.

Hvað er byggingarlán?

Húsbyggingalán er skammtímalán með hærri vöxtum sem veitir það fjármagn sem þarf til að byggja íbúðarhúsnæði.

Byggingarlán eru venjulega til eins árs. Á þessum tíma þarf að byggja eignina og gefa út búsetuvottorð.

Hvernig virka byggingarlán?

Byggingarlán eru venjulega með breytilegum vöxtum sem færast upp og niður með aðalvöxtum. Vextir byggingarlána eru venjulega hærri en vextir hefðbundinna húsnæðislána. Með hefðbundnu veðláni virkar heimilið þitt sem veð - ef þú stendur ekki skil á greiðslum þínum getur lánveitandinn lagt hald á heimilið þitt. Með húsbyggingarláni hefur lánveitandinn ekki þann möguleika, svo þeir hafa tilhneigingu til að líta á þessi lán sem meiri áhættu.

Vegna þess að byggingarlán eru á svo stuttri tímaáætlun og þau eru háð því að verkefninu ljúki, þarftu að veita lánveitanda byggingartímaáætlun, nákvæmar áætlanir og raunhæfa fjárhagsáætlun.

Þegar það hefur verið samþykkt verður lántaki settur á drög eða dráttaráætlun sem fylgir byggingarstigum verkefnisins og venjulega er gert ráð fyrir að hann greiði aðeins vaxtagreiðslur á byggingarstigi. Ólíkt persónulegum lánum sem greiða eingreiðslu greiðir lánveitandinn peningana út í áföngum eftir því sem vinnan við nýja heimilið heldur áfram.

Þessar teikningar eiga sér stað þegar stórum áföngum er lokið - til dæmis þegar grunnurinn er lagður eða innrammað hússins hefst. Lántakendur eru venjulega aðeins skuldbundnir til að endurgreiða vexti af fé sem dregið hefur verið til þessa þar til framkvæmdum er lokið.

Á meðan húsið er byggt lætur lánveitandinn matsmann eða skoðunarmann athuga húsið á hinum ýmsu stigum byggingar. Ef úttektarmaðurinn samþykkir, greiðir lánveitandinn viðbótargreiðslur til verktaka, þekktur sem dráttur. Búast við að hafa á milli fjórar og sex skoðanir til að fylgjast með framvindu mála.

Það fer eftir tegund byggingarláns, lántaki gæti breytt byggingarláninu í hefðbundið veð þegar húsið er byggt. Þetta er þekkt sem byggingar-til-varanleg lán. Ef lánið er eingöngu fyrir byggingartímann gæti lántaki þurft að fá sérstakt veð sem ætlað er að greiða af byggingarláninu.

Hvað tekur byggingarlán til?

Sumt sem hægt er að nota byggingarlán til að standa straum af eru:

Kostnaður við landið
Verktakavinnu
Byggingarefni
Leyfi

Þó að hlutir eins og heimilishúsgögn falli almennt ekki undir byggingarlán, geta varanlegir innréttingar eins og tæki og landmótun verið innifalin.

Það er mikilvægt að ræða þessa hluti við lánveitandann þinn, sérstaklega hvað verður innifalið í útreikningi lána til virðis, samkvæmt Steve Kaminski, yfirmanni bandarískra íbúðalána hjá TD Bank.

„Oft mun byggingarlán innihalda varasjóð til að standa straum af óvæntum kostnaði sem gæti komið upp á meðan á framkvæmdum stendur, sem einnig þjónar sem púði ef lántakandi ákveður að gera einhverjar uppfærslur þegar framkvæmdir hefjast,“ segir Kaminski. „Það er ekki óalgengt að lántakandi vilji lyfta borðplötum sínum eða skápum þegar áætlanir hafa verið lagðar fram.

Tegundir byggingarlána

Framkvæmdir til varanlegs láns

Með láni til varanlegrar framkvæmda færðu peninga að láni til að borga kostnað við byggingu heimilisins og þegar húsið er fullbúið og þú flytur inn er láninu breytt í varanlegt veð.

Ávinningurinn af byggingu til varanlegrar nálgun er að þú hefur aðeins eitt sett af lokakostnaði til að greiða, sem lækkar heildargjöld þín.

„Það er einskiptis lokun svo þú greiðir ekki tvítekið uppgjörsgjöld,“ segir Janet Bossi, aðstoðarforstjóri OceanFirst Bank í New Jersey.

Þegar byggingu til varanlegrar breyting hefur átt sér stað verður lánið hefðbundið veð, venjulega með lánstíma 15 til 30 ár. Síðan greiðir þú greiðslur sem dekka bæði vexti og höfuðstól. Á þeim tíma geturðu valið um húsnæðislán með föstum vöxtum eða breytilegum vöxtum. Aðrir valkostir þínir eru meðal annars FHA byggingarlán til varanlegs láns - með minna ströngum samþykkisstöðlum sem geta verið sérstaklega gagnlegar fyrir suma lántakendur - eða VA byggingarlán ef þú ert gjaldgengur öldungur.

Lán eingöngu fyrir framkvæmdir

Byggingarlán veitir það fjármagn sem þarf til að ljúka byggingu heimilisins, en lántakandi er ábyrgur fyrir annað hvort að greiða lánið að fullu á gjalddaga (venjulega eitt ár eða minna) eða fá veð til að tryggja varanlega fjármögnun.

Fjármagnið af þessum framkvæmdalánum er greitt út miðað við hlutfall verksins sem lokið er og ber lántaki einungis ábyrgð á vaxtagreiðslum af því fé sem dregið er.

Byggingarlán geta að lokum verið dýrari ef þú þarft varanlegt veð vegna þess að þú lýkur tveimur aðskildum lánaviðskiptum og borgar tvö sett af gjöldum. Lokakostnaður jafnar tilhneigingu til þúsunda dollara, svo það hjálpar til við að forðast annað sett.

Annað atriði er að fjárhagsstaða þín gæti versnað meðan á byggingarferlinu stendur. Ef þú missir vinnuna eða stendur frammi fyrir öðrum erfiðleikum gætirðu ekki átt rétt á húsnæðisláni síðar - og gætir ekki flutt inn í nýja húsið þitt.

Endurbótalán

Ef þú vilt uppfæra núverandi heimili frekar en að byggja eitt, geturðu borið saman möguleika á endurnýjunarlánum. Þetta kemur í ýmsum myndum eftir því hversu mikið fé þú eyðir í verkefnið.

„Ef húseigandi er að leitast við að eyða minna en $ 20.000 gætu þeir hugsað sér að fá persónulegt lán eða nota kreditkort til að fjármagna endurbæturnar,“ segir Kaminski. "Fyrir endurbætur sem byrja á $ 25.000 eða svo, getur íbúðalán eða lánalína verið viðeigandi, ef húseigandinn hefur byggt upp eigið fé á heimili sínu."

Annar raunhæfur kostur í núverandi umhverfi með lágu húsnæðislánavexti er endurfjármögnun með staðgreiðslu, þar sem húseigandi myndi taka nýtt húsnæðislán á hærri upphæð en núverandi lán og fá þá ofgreiðslu í einu lagi.

Með einhverjum af þessum valkostum þarf lánveitandinn almennt ekki að upplýsa hvernig húseigandinn mun nota fjármunina. Húseigandi heldur utan um fjárhagsáætlun, áætlun og greiðslur. Með annars konar fjármögnun mun lánveitandinn meta byggingaraðilann, fara yfir fjárhagsáætlunina og hafa umsjón með útdráttaráætluninni.

Byggingarlán eiganda og byggingaraðila

Byggingarlán eru lán til varanlegrar framkvæmda eða eingöngu byggingarlán þar sem lántaki kemur einnig fram í hlutverki húsbyggjara.

Flestir lánveitendur munu ekki leyfa lántakanda að starfa sem eigin byggingaraðili vegna þess hversu flókið það er að reisa heimili og reynslu sem þarf til að uppfylla byggingarreglur. Lánveitendur sem leyfa það venjulega aðeins ef lántaki er löggiltur byggingaraðili.

Lokalán

Lokalán vísar einfaldlega til húsnæðisláns húseiganda þegar eignin er byggð, útskýrir Kaminski. Byggingarlán er notað á byggingarstigi og er það endurgreitt þegar framkvæmdum er lokið. Lántaki mun þá hafa venjulegt húsnæðislán sitt til að greiða af, einnig þekkt sem lokalán.

„Það eru ekki allir lánveitendur sem bjóða upp á varanlegt lán, sem felur í sér lokun eins láns. Sumir þurfa aðra lokun til að fara í varanlegt veð, eða lokalán,“ segir Kaminski.

Byggingarlánakröfur

Til að fá byggingarlán þarftu gott lánstraust, lágt skuldahlutfall og leið til að sanna að tekjur séu nægar til að endurgreiða lánið.

Þú þarft einnig að greiða út þegar þú sækir um lánið. Upphæðin fer eftir lánveitandanum sem þú velur og upphæðinni sem þú ert að reyna að taka að láni til að greiða fyrir byggingu.

Margir lánveitendur vilja líka ganga úr skugga um að þú hafir áætlun. Ef þú ert með nákvæma áætlun, sérstaklega ef hún var sett saman af byggingarfyrirtækinu sem þú ætlar að vinna með, getur það hjálpað lánveitendum að vera öruggari um að þú getir endurgreitt lánið.

Það er líka gagnlegt að bæta við mati sem áætlar hversu mikils virði fullbúið heimili verður. Heimilið mun þjóna sem veð fyrir láninu, svo lánveitendur vilja ganga úr skugga um að veðin dugi til að tryggja lánið.

Hvernig á að fá byggingarlán

Að fá samþykki fyrir byggingarláni gæti virst svipað ferlinu við að fá húsnæðislán, en að fá samþykkt til að brjóta brautina á glænýju heimili er aðeins flóknara.

Skref til að fá byggingarlán

Finndu löggiltan byggingaraðila: Sérhver lánveitandi mun vilja vita að byggingaraðilinn sem sér um verkefnið hefur sérfræðiþekkingu til að klára heimilið. Ef þú átt vini sem hafa byggt sín eigin heimili skaltu biðja um meðmæli. Þú getur líka leitað til NAHB skrá yfir samtök húsbyggjenda á staðnum til að finna verktaka á þínu svæði. Rétt eins og þú myndir bera saman mörg núverandi heimili áður en þú kaupir eitt, þá er skynsamlegt að bera saman mismunandi byggingaraðila til að finna samsetningu verðs og sérfræðiþekkingar sem hentar þínum þörfum.
Safnaðu skjölunum þínum saman: Lánveitandi mun líklega biðja um samning við byggingaraðila þinn sem inniheldur nákvæma verðlagningu og áætlanir um verkefnið. Vertu viss um að hafa tilvísanir fyrir byggingaraðilann þinn og allar nauðsynlegar sönnunargögn um viðskiptaskilríki þeirra.
Fáðu fyrirframsamþykkt: Að fá fyrirframsamþykkt fyrir byggingarláni getur veitt gagnlegan skilning á því hversu mikið þú munt geta tekið lán fyrir verkefnið. Þetta getur verið mikilvægt skref til að forðast að borga fyrir áætlanir frá arkitekt eða teikna upp teikningar fyrir heimili sem þú hefur ekki efni á.

Þættir sem þarf að huga að varðandi byggingarlán

Áður en þú sækir um byggingarlán skaltu spyrja sjálfan þig þessara lykilspurninga.

Gæti verkefnið þitt staðið frammi fyrir verulegum tímalínuvandamálum?

Talaðu við verktaka þinn og ræddu tímalínuna við byggingu heimilisins og hvort aðrir þættir gætu hægt á verkinu. Ein stærsta áskorunin sem byggingaframkvæmdir standa frammi fyrir núna er efnisskortur. Samkvæmt maí 2021 könnun Landssambands húsbyggjenda hafa meira en 90 prósent byggingaraðila lent í skorti á tækjum, timbri og stillanlegu strandplötu, tegund af verkfræðilegum viði sem notuð er í gólfefni, veggi og fleira. Erfitt hefur verið að finna önnur nauðsynleg efni: 87 prósent byggingaraðila áttu í vandræðum með að fá glugga og hurðir.

Viltu einfalda lántökuupplifunina?

Ákveddu hvort þú viljir fara einu sinni í gegnum lánsferlið með láni til varanlegs framkvæmda eða tvisvar með láni eingöngu til framkvæmda. Íhugaðu hversu mikið lokunarkostnaður og önnur gjöld af því að fá fleiri en eitt lán munu bæta við verkefnið. Þegar þú færð byggingarlán ertu ekki bara að gera grein fyrir því að byggja húsið; þú þarft líka að kaupa jörðina og finna út hvernig á að taka á heildarkostnaðinum síðar, kannski með varanlegu veði þegar heimilið er fullbúið. Í því tilviki getur verið skynsamlegt lán til varanlegs framkvæmda til að forðast margar lokanir. Ef þú ert nú þegar með heimili gætirðu þó notað ágóðann til að greiða niður lánið. Í því tilviki gæti lán til byggingar eingöngu verið betri kostur.

Ertu með húseigendatryggingu?

Jafnvel þó að þú búir ekki enn á heimilinu mun lánveitandinn þinn líklega þurfa fyrirframgreidda húseigendatryggingu sem inniheldur áhættutryggingu byggingaraðila. Þannig, ef eitthvað gerist í byggingarferlinu - kviknar í hálfbyggðri eigninni, eða einhver eyðir henni, til dæmis - þú ert verndaður.

Hvernig á að finna lánveitanda til byggingarlána

Athugaðu hjá nokkrum reyndum lánveitendum til byggingarlána til að fá upplýsingar um sérstakar áætlanir þeirra og verklagsreglur og berðu saman byggingarlánavexti, skilmála og útborgunarkröfur til að tryggja að þú fáir besta mögulega samninginn fyrir aðstæður þínar.

„Þar sem byggingarlán eru flóknari viðskipti en venjulegt húsnæðislán er best að finna lánveitanda sem sérhæfir sig í byggingarlánum og er ekki nýr í ferlinu,“ segir Bossi.

Ef þú átt í vandræðum með að finna lánveitanda sem er reiðubúinn að vinna með þér, skoðaðu smærri svæðisbanka eða lánasamtök. Þeir gætu verið sveigjanlegri í sölutryggingu sinni ef þú getur sýnt fram á að þú sért í góðri áhættu, eða, að minnsta kosti, haft tengingu sem þeir geta vísað þér á.