Кредит на строительство

Если вы не можете найти подходящий дом для покупки, вы можете подумать о том, сколько будет стоить построить новый дом или отремонтировать тот, который вы сейчас называете домом. Процесс заимствования денег для оплаты этого проекта отличается от получения ипотечного кредита для въезда в существующую недвижимость. Вот все, что вам нужно знать о получении кредита на строительство.

Что такое кредит на строительство?

Кредит на строительство дома — это краткосрочный кредит с более высокой процентной ставкой, который предоставляет средства, необходимые для строительства жилой недвижимости.

Срок кредита на строительство обычно составляет один год. За это время недвижимость должна быть построена и выдано свидетельство о праве собственности.

Как работают кредиты на строительство?

Строительные кредиты обычно имеют переменные ставки, которые меняются вверх и вниз вместе с основной ставкой. Ставки по кредитам на строительство, как правило, выше, чем ставки по традиционным ипотечным кредитам. При традиционной ипотеке ваш дом выступает в качестве залога — если вы не выполните свои платежи, кредитор может конфисковать ваш дом. С кредитом на строительство дома у кредитора нет такой возможности, поэтому они склонны рассматривать эти кредиты как более высокие риски.

Поскольку кредиты на строительство выдаются в такой короткий срок и зависят от завершения проекта, вам необходимо предоставить кредитору график строительства, подробные планы и реалистичный бюджет.

После утверждения заемщику будет представлен черновой или чертежный график, который соответствует этапам строительства проекта, и, как правило, ожидается, что на этапе строительства он будет выплачивать только проценты. В отличие от потребительских кредитов, по которым выплачивается единовременная сумма, кредитор выплачивает деньги поэтапно по мере продвижения работ в новом доме.

Эти розыгрыши, как правило, происходят, когда основные вехи завершены — например, когда заложен фундамент или начинается каркас дома. Заемщики, как правило, обязаны выплачивать проценты только по любым средствам, привлеченным на сегодняшний день, до завершения строительства.

Пока дом строится, кредитор нанимает оценщика или инспектора для проверки дома на различных этапах строительства. В случае одобрения оценщиком кредитор производит дополнительные платежи подрядчику, известные как розыгрыши. Ожидайте от четырех до шести инспекций для контроля за ходом работ.

В зависимости от типа ссуды на строительство заемщик может преобразовать ссуду на строительство в традиционную ипотеку после того, как дом будет построен. Это известно как строительство на постоянный кредит. Если ссуда предназначена исключительно для этапа строительства, заемщику может потребоваться получить отдельную ипотеку, предназначенную для погашения ссуды на строительство.

Что покрывает кредит на строительство?

Некоторые вещи, которые можно использовать для покрытия кредита на строительство, включают:

Стоимость земли
Подрядная работа
Строительные материалы
Разрешения

Хотя такие предметы, как домашняя мебель, как правило, не покрываются ссудой на строительство, в нее могут быть включены постоянные приспособления, такие как бытовая техника и ландшафтный дизайн.

По словам Стива Камински, главы отдела жилищного кредитования США в TD Bank, важно обсудить эти вопросы с вашим кредитором, в частности, что будет включено в расчет вашего кредита к стоимости.

«Часто строительные кредиты включают резерв на непредвиденные расходы для покрытия непредвиденных расходов, которые могут возникнуть во время строительства, что также служит подушкой безопасности на случай, если заемщик решит произвести какие-либо обновления после начала строительства», — говорит Камински. «Заемщики нередко хотят поднять свои столешницы или шкафы после того, как планы изложены».

Виды строительных кредитов

Кредит на строительство

С кредитом на строительство на постоянную вы занимаете деньги, чтобы оплатить стоимость строительства вашего дома, и как только дом будет построен и вы переедете, кредит конвертируется в постоянную ипотеку.

Преимущество подхода «от строительства до постоянного объекта» заключается в том, что вам нужно оплатить только один набор расходов на закрытие, что снижает ваши общие сборы.

«Происходит однократное закрытие, поэтому вы не платите дублирующие сборы за расчеты», — говорит Джанет Босси, старший вице-президент OceanFirst Bank в Нью-Джерси.

Как только происходит переход от строительства к постоянному, кредит становится традиционной ипотекой, как правило, со сроком кредита от 15 до 30 лет. Затем вы делаете платежи, которые покрывают как проценты, так и основную сумму. В это время вы можете выбрать ипотечный кредит с фиксированной или регулируемой процентной ставкой. Другие ваши варианты включают ссуду FHA на строительство на постоянной основе — с менее строгими стандартами утверждения, которые могут быть особенно полезны для некоторых заемщиков — или ссуду на строительство VA, если вы являетесь ветераном, имеющим право на получение кредита.

Кредит только на строительство

Ссуда только на строительство предоставляет средства, необходимые для завершения строительства дома, но заемщик несет ответственность либо за полную выплату ссуды при наступлении срока погашения (обычно один год или меньше), либо за получение ипотеки для обеспечения постоянного финансирования.

Средства из этих строительных кредитов выплачиваются в зависимости от процента завершенного проекта, и заемщик несет ответственность только за выплату процентов по привлеченным деньгам.

Кредиты только на строительство в конечном итоге могут быть более дорогими, если вам понадобится постоянная ипотека, потому что вы выполняете две отдельные кредитные транзакции и платите два набора комиссий. Затраты на закрытие, как правило, составляют тысячи долларов, поэтому это помогает избежать еще одного набора.

Еще одно соображение заключается в том, что ваше финансовое положение может ухудшиться в процессе строительства. Если вы потеряете работу или столкнетесь с какими-либо другими трудностями, вы, возможно, не сможете претендовать на получение ипотечного кредита позже — и, возможно, не сможете переехать в свой новый дом.

Кредит на ремонт

Если вы хотите обновить существующий дом, а не построить его, вы можете сравнить варианты кредита на ремонт дома. Они бывают разных форм в зависимости от суммы денег, которую вы тратите на проект.

«Если домовладелец хочет потратить менее 20 000 долларов, он может рассмотреть возможность получения личного кредита или использования кредитной карты для финансирования ремонта», — говорит Камински. «Для ремонта стоимостью от 25 000 долларов или около того может быть уместна ссуда или кредитная линия под залог дома, если домовладелец накопил капитал в своем доме».

Другим жизнеспособным вариантом в текущих условиях низких ставок по ипотечным кредитам является рефинансирование наличными, при котором домовладелец берет новый ипотечный кредит на более высокую сумму, чем его текущий кредит, и получает этот излишек единовременно.

При любом из этих вариантов кредитор обычно не требует раскрытия информации о том, как домовладелец будет использовать средства. Домовладелец управляет бюджетом, планом и платежами. При других формах финансирования кредитор будет оценивать строителя, проверять бюджет и следить за графиком розыгрыша.

Кредит на строительство собственника-застройщика

Ссуды собственника-застройщика представляют собой ссуды на строительство на постоянной основе или только на строительство, когда заемщик также выступает в качестве строителя дома.

Большинство кредиторов не позволяют заемщику выступать в качестве собственного строителя из-за сложности строительства дома и опыта, необходимого для соблюдения строительных норм и правил. Кредиторы, которые это делают, обычно разрешают это только в том случае, если заемщик является лицензированным строителем по профессии.

Конец кредита

По словам Камински, окончательная ссуда просто относится к ипотеке домовладельца после того, как недвижимость будет построена. Кредит на строительство используется на этапе строительства и погашается после завершения строительства. Заемщику затем будет выплачиваться обычная ипотека, также известная как окончательная ссуда.

«Не все кредиторы предлагают кредит на строительство на постоянной основе, который предполагает закрытие одного кредита. Некоторым требуется второе закрытие для перехода на постоянную ипотеку или окончательную ссуду», — говорит Камински.

Требования к кредиту на строительство

Чтобы получить кредит на строительство, вам понадобится хороший кредитный рейтинг, низкое отношение долга к доходу и способ доказать достаточный доход для погашения кредита.

При подаче заявки на кредит также необходимо внести первоначальный взнос. Сумма будет зависеть от кредитора, которого вы выберете, и суммы, которую вы пытаетесь занять для оплаты строительства.

Многие кредиторы также хотят убедиться, что у вас есть план. Если у вас есть подробный план, особенно если он был составлен строительной компанией, с которой вы собираетесь работать, это может помочь кредиторам быть более уверенными в том, что вы сможете погасить кредит.

Добавление оценки, оценивающей, сколько будет стоить готовый дом, также полезно. Дом будет служить залогом по кредиту, поэтому кредиторы хотят убедиться, что залога будет достаточно для обеспечения кредита.

Как получить кредит на строительство

Получение одобрения на получение ссуды на строительство может показаться похожим на процесс получения ипотеки, но получить одобрение на строительство нового дома немного сложнее.

Шаги для получения кредита на строительство

Найдите лицензированного строителя: любой кредитор захочет знать, что строитель, отвечающий за проект, обладает опытом для завершения строительства дома. Если у вас есть друзья, которые построили свои собственные дома, попросите рекомендации. Вы также можете обратиться к каталогу местных ассоциаций домостроителей NAHB, чтобы найти подрядчиков в вашем районе. Точно так же, как вы бы сравнили несколько существующих домов перед покупкой, разумно сравнить разных строителей, чтобы найти сочетание цены и опыта, которое соответствует вашим потребностям.
Соберите документы. Кредитор, скорее всего, попросит вашего застройщика заключить контракт, в котором будут указаны подробные цены и планы проекта. Убедитесь, что у вас есть рекомендации для вашего строителя и любые необходимые доказательства их деловых полномочий.
Получите предварительное одобрение. Получение предварительного одобрения кредита на строительство может дать полезное представление о том, сколько вы сможете занять для проекта. Это может быть важным шагом, позволяющим избежать оплаты планов у архитектора или составления чертежей дома, который вы не сможете себе позволить.

Факторы, которые следует учитывать при выборе кредита на строительство

Прежде чем подать заявку на кредит на строительство, задайте себе эти ключевые вопросы.

Могут ли ваш проект столкнуться со значительными проблемами со сроками?

Поговорите со своим подрядчиком и обсудите сроки строительства дома и другие факторы, которые могут замедлить работу. Одной из самых больших проблем, стоящих перед строительными проектами сейчас, является нехватка материалов. Согласно опросу, проведенному Национальной ассоциацией домостроителей в мае 2021 года, более 90 процентов строителей столкнулись с нехваткой бытовой техники, пиломатериалов и ориентированно-стружечных плит, типа инженерной древесины, используемой для полов, стен и многого другого. Трудно найти другие необходимые материалы: 87% строителей столкнулись с проблемами при установке окон и дверей.

Вы хотите упростить процесс заимствования?

Решите, хотите ли вы пройти процесс получения кредита один раз с кредитом на строительство или дважды с кредитом только на строительство. Подумайте, сколько затрат на закрытие и других сборов за получение более одного кредита добавят к проекту. При получении ссуды на строительство вы не просто учитываете строительство дома; вам также необходимо купить землю и выяснить, как справиться с общей стоимостью позже, возможно, с постоянной ипотекой, когда дом будет закончен. В этом случае может иметь смысл кредит на строительство, чтобы избежать многократного закрытия. Однако, если у вас уже есть дом, вы можете использовать вырученные средства для погашения кредита. В этом случае кредит только на строительство может быть лучшим выбором.

Есть ли у вас страхование домовладельцев?

Даже если вы еще не живете в доме, ваш кредитор, скорее всего, потребует предоплаченный страховой полис домовладельцев, который включает покрытие рисков строителей. Таким образом, если что-то случится в процессе строительства — например, загорится недостроенный объект или кто-то разрушит его — вы будете защищены.

Как найти кредитора по строительному кредиту

Проконсультируйтесь с несколькими опытными кредиторами по строительным кредитам, чтобы получить подробную информацию об их конкретных программах и процедурах, и сравните ставки по строительным кредитам, условия и требования к первоначальному взносу, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшее предложение для вашей ситуации.

«Поскольку кредиты на строительство представляют собой более сложные операции, чем стандартная ипотека, лучше всего найти кредитора, который специализируется на кредитовании строительства и не является новичком в этом процессе», — говорит Босси.

Если у вас возникли проблемы с поиском кредитора, готового работать с вами, обратитесь в небольшие региональные банки или кредитные союзы. Они могут быть более гибкими в своем андеррайтинге, если вы можете показать, что вы представляете хороший риск, или, по крайней мере, у вас есть связь, к которой они могут вас порекомендовать.