Mutuo edilizio
Se non riesci a trovare la casa giusta da acquistare, potresti pensare a quanto costerà costruire una nuova casa o ristrutturare quella che attualmente chiami casa. Il processo per prendere in prestito i soldi per pagare questo progetto è diverso dall'ottenere un mutuo per trasferirsi in una proprietà esistente. Ecco tutto ciò che devi sapere per ottenere un prestito edilizio.
Che cos'è un prestito edilizio?
Un mutuo per la costruzione di una casa è un prestito a breve termine a interessi più elevati che fornisce i fondi necessari per costruire una proprietà residenziale.
I prestiti edilizi hanno in genere una durata di un anno. Durante questo periodo, la proprietà deve essere costruita e deve essere rilasciato un certificato di agibilità .
Come funzionano i prestiti edilizi?
I mutui edili di solito hanno tassi variabili che si muovono su e giù con il tasso primario. I tassi di mutuo edilizio sono in genere più elevati rispetto ai tradizionali tassi di mutuo ipotecario. Con un mutuo tradizionale, la tua casa funge da garanzia: se sei inadempiente sui pagamenti, l'istituto di credito può sequestrare la tua casa. Con un mutuo per la costruzione di una casa, il prestatore non ha questa opzione, quindi tendono a considerare questi prestiti come rischi maggiori.
Poiché i prestiti edilizi hanno un calendario così breve e dipendono dal completamento del progetto, è necessario fornire al prestatore una tempistica di costruzione, piani dettagliati e un budget realistico.
Una volta approvato, il mutuatario riceverà una bozza o un programma di estrazione che segue le fasi di costruzione del progetto e in genere dovrà effettuare solo il pagamento degli interessi durante la fase di costruzione. A differenza dei prestiti personali che effettuano un pagamento forfettario, il prestatore paga i soldi in più fasi man mano che i lavori sulla nuova casa avanzano.
Queste estrazioni tendono a verificarsi quando vengono completate le pietre miliari principali, ad esempio quando vengono gettate le fondamenta o inizia l'inquadratura della casa. I mutuatari sono in genere obbligati solo a rimborsare gli interessi sui fondi prelevati fino ad oggi fino al completamento della costruzione.
Durante la costruzione della casa, l'istituto di credito ha un perito o un ispettore che controlla la casa durante le varie fasi della costruzione. Se approvato dal perito, il prestatore effettua pagamenti aggiuntivi al contraente, noti come disegna. Aspettatevi di avere tra le quattro e le sei ispezioni per monitorare i progressi.
A seconda del tipo di prestito edilizio, il mutuatario potrebbe essere in grado di convertire il prestito edilizio in un mutuo tradizionale una volta costruita la casa. Questo è noto come prestito da costruzione a permanente. Se il prestito è esclusivamente per la fase di costruzione, al mutuatario potrebbe essere richiesto di ottenere un mutuo separato progettato per estinguere il prestito di costruzione.
Cosa copre un mutuo edilizio?
Alcune cose che un prestito di costruzione può essere utilizzato per coprire includono:
Il costo del terreno
Manodopera appaltatrice
Materiali da costruzione
Permessi
Mentre oggetti come l'arredamento della casa generalmente non sono coperti da un prestito edile, possono essere inclusi infissi permanenti come elettrodomestici e paesaggistica.
Secondo Steve Kaminski, capo del prestito residenziale statunitense presso TD Bank, è importante discutere questi elementi con il proprio prestatore, in particolare cosa sarà incluso nel calcolo del prestito-valore.
"Spesso, i prestiti edilizi includeranno una riserva di emergenza per coprire i costi imprevisti che potrebbero sorgere durante la costruzione, che funge anche da cuscino nel caso in cui il mutuatario decida di apportare miglioramenti una volta iniziata la costruzione", afferma Kaminski. "Non è raro che un mutuatario voglia elevare i propri controsoffitti o armadi una volta che i piani sono stati disposti."
Tipi di prestiti edilizi
Prestito da costruzione a permanente
Con un prestito da costruzione a permanente, prendi in prestito denaro per pagare i costi di costruzione della tua casa e, una volta che la casa è completa e ti trasferisci, il prestito viene convertito in un mutuo permanente.
Il vantaggio dell'approccio da costruzione a permanente è che hai solo una serie di costi di chiusura da pagare, riducendo le commissioni complessive.
"C'è una chiusura una tantum in modo da non pagare commissioni di liquidazione duplicate", afferma Janet Bossi, vicepresidente senior di OceanFirst Bank nel New Jersey.
Una volta che si verifica il passaggio da costruzione a permanente, il prestito diventa un mutuo tradizionale, in genere con una durata del prestito compresa tra 15 e 30 anni. Quindi, effettui pagamenti che coprono sia gli interessi che il capitale. In quel momento si può optare per un mutuo a tasso fisso o variabile. Le altre opzioni includono un prestito da costruzione FHA a permanente - con standard di approvazione meno rigorosi che possono essere particolarmente utili per alcuni mutuatari - o un prestito edilizio VA se sei un veterano idoneo.
Prestito di sola costruzione
Un prestito di sola costruzione fornisce i fondi necessari per completare la costruzione della casa, ma il mutuatario è responsabile del pagamento completo del prestito alla scadenza (in genere un anno o meno) o dell'ottenimento di un mutuo per garantire un finanziamento permanente.
I fondi di questi prestiti edilizi vengono erogati in base alla percentuale del progetto completato e il mutuatario è responsabile solo del pagamento degli interessi sul denaro prelevato.
I prestiti di sola costruzione possono in definitiva essere più costosi se avrai bisogno di un mutuo permanente perché completi due transazioni di prestito separate e paghi due serie di commissioni. I costi di chiusura tendono a equivalere a migliaia di dollari, quindi aiuta a evitare un altro set.
Un'altra considerazione è che la tua situazione finanziaria potrebbe peggiorare durante il processo di costruzione. Se perdi il lavoro o affronti altre difficoltà , potresti non essere in grado di beneficiare di un mutuo in seguito e potresti non essere in grado di trasferirti nella tua nuova casa.
Prestito per ristrutturazioni
Se desideri aggiornare una casa esistente piuttosto che costruirne una, puoi confrontare le opzioni di prestito per la ristrutturazione della casa. Questi sono disponibili in una varietà di forme a seconda della quantità di denaro che stai spendendo per il progetto.
"Se il proprietario di una casa sta cercando di spendere meno di $ 20.000, potrebbe prendere in considerazione l'idea di ottenere un prestito personale o l'utilizzo di una carta di credito per finanziare la ristrutturazione", afferma Kaminski. "Per ristrutturazioni a partire da $ 25.000 circa, un prestito o una linea di credito per la casa può essere appropriato, se il proprietario della casa ha accumulato equità nella propria casa".
Un'altra opzione praticabile nell'attuale contesto di tassi ipotecari bassi è un rifinanziamento cash-out, in base al quale un proprietario di casa stipulerebbe un nuovo mutuo a un importo superiore rispetto al suo prestito attuale e riceverà tale eccedenza in una somma forfettaria.
Con una di queste opzioni, il prestatore generalmente non richiede la divulgazione di come il proprietario della casa utilizzerà i fondi. Il proprietario della casa gestisce il budget, il piano e i pagamenti. Con altre forme di finanziamento, il prestatore valuterà il costruttore, rivedrà il budget e supervisionerà il programma di estrazione.
Prestito edile proprietario-costruttore
I prestiti proprietario-costruttore sono prestiti da costruzione a permanente o solo costruzione in cui il mutuatario agisce anche in qualità di costruttore di case.
La maggior parte dei prestatori non consentirà al mutuatario di agire come proprio costruttore a causa della complessità della costruzione di una casa e dell'esperienza richiesta per conformarsi ai regolamenti edilizi. I finanziatori che in genere lo consentono solo se il mutuatario è un costruttore autorizzato di mestiere.
Fine prestito
Un prestito finale si riferisce semplicemente al mutuo del proprietario della casa una volta costruita la proprietà , spiega Kaminski. Un prestito edilizio viene utilizzato durante la fase di costruzione e viene rimborsato una volta completata la costruzione. Un mutuatario avrà quindi il suo normale mutuo da estinguere, noto anche come prestito finale.
“Non tutti gli istituti di credito offrono un prestito da costruzione a permanente, che prevede la chiusura di un unico prestito. Alcuni richiedono una seconda chiusura per passare al mutuo permanente o un prestito finale", afferma Kaminski.
Requisiti del prestito edilizio
Per ottenere un prestito edilizio, avrai bisogno di un buon punteggio di credito, un basso rapporto debito/reddito e un modo per dimostrare un reddito sufficiente per rimborsare il prestito.
È inoltre necessario effettuare un acconto quando si richiede il prestito. L'importo dipenderà dal prestatore che scegli e dall'importo che stai cercando di prendere in prestito per pagare la costruzione.
Molti istituti di credito vogliono anche assicurarsi di avere un piano. Se hai un piano dettagliato, soprattutto se è stato messo insieme dalla società di costruzioni con cui lavorerai, può aiutare i prestatori a sentirsi più sicuri che sarai in grado di rimborsare il prestito.
È anche utile aggiungere una valutazione che stima quanto varrà la casa finita. La casa fungerà da garanzia per il prestito, quindi i prestatori vogliono assicurarsi che la garanzia sia sufficiente per garantire il prestito.
Come ottenere un prestito edilizio
Ottenere l'approvazione per un mutuo edile potrebbe sembrare simile al processo per ottenere un mutuo, ma ottenere l'approvazione per aprire una casa nuova di zecca è un po' più complicato.
Passaggi per ottenere un prestito edilizio
Trova un costruttore autorizzato: Qualsiasi prestatore vorrà sapere che il costruttore responsabile del progetto ha l'esperienza per completare la casa. Se hai amici che hanno costruito le proprie case, chiedi consigli. Puoi anche rivolgerti alla directory NAHB delle associazioni locali di costruttori di case per trovare appaltatori nella tua zona. Proprio come confronteresti più case esistenti prima di acquistarne una, è saggio confrontare diversi costruttori per trovare la combinazione di prezzo e competenza che si adatta alle tue esigenze.
Riunisci i tuoi documenti: un prestatore probabilmente chiederà un contratto con il tuo costruttore che includa prezzi dettagliati e piani per il progetto. Assicurati di avere referenze per il tuo costruttore e qualsiasi prova necessaria delle sue credenziali aziendali.
Ottieni l'approvazione preliminare: l'approvazione preliminare per un prestito edilizio può fornire un'utile comprensione di quanto sarai in grado di prendere in prestito per il progetto. Questo può essere un passo importante per evitare di pagare progetti di un architetto o di elaborare progetti per una casa che non ti puoi permettere.
Fattori da considerare sui prestiti edilizi
Prima di richiedere un prestito edile, poniti queste domande chiave.
Il tuo progetto potrebbe affrontare problemi di sequenza temporale significativi?
Parla con il tuo appaltatore e discuti la sequenza temporale della costruzione della casa e se altri fattori potrebbero rallentare il lavoro. Una delle maggiori sfide che devono affrontare i progetti di costruzione in questo momento è la carenza di materiali. Secondo un sondaggio del maggio 2021 della National Association of Home Builders, oltre il 90% dei costruttori ha riscontrato carenze di elettrodomestici, legname e pannelli a trefoli orientati, un tipo di legno ingegnerizzato utilizzato per pavimenti, pareti e altro. Altri materiali essenziali sono stati difficili da trovare: l'87% dei costruttori ha avuto problemi a procurarsi finestre e porte.
Vuoi semplificare l'esperienza di prestito?
Decidi se vuoi eseguire il processo di prestito una volta con un prestito da costruzione a permanente o due volte con un prestito di sola costruzione. Considera quanto si aggiungeranno al progetto i costi di chiusura e le altre spese per ottenere più di un prestito. Quando ricevi un mutuo edile, non stai solo contabilizzando la costruzione della casa; devi anche acquistare il terreno e capire come gestire il costo totale in un secondo momento, magari con un mutuo permanente quando la casa sarà finita. In tal caso, un prestito da costruzione a permanente può avere senso per evitare chiusure multiple. Se hai già una casa, però, potresti essere in grado di utilizzare il ricavato per estinguere il prestito. In tal caso, un prestito di sola costruzione potrebbe essere una scelta migliore.
Avete un'assicurazione per i proprietari di casa in atto?
Anche se non vivi ancora in casa, il tuo prestatore probabilmente richiederà una polizza assicurativa prepagata per i proprietari di case che includa la copertura del rischio del costruttore. In questo modo, se succede qualcosa durante il processo di costruzione - la proprietà costruita a metà prende fuoco o qualcuno la vandalizza, ad esempio - sei protetto.
Come trovare un prestatore di prestiti edilizi
Verificare con diversi prestatori di prestiti edili con esperienza per ottenere dettagli sui loro programmi e procedure specifici e confrontare i tassi di prestito edilizio, i termini e i requisiti di acconto per assicurarti di ottenere il miglior affare possibile per la tua situazione.
"Poiché i prestiti edilizi sono operazioni più complesse di un mutuo standard, è meglio trovare un prestatore specializzato in prestiti edilizi e non nuovo al processo", afferma Bossi.
Se hai difficoltà a trovare un prestatore disposto a lavorare con te, controlla le banche regionali più piccole o le cooperative di credito. Potrebbero essere più flessibili nella loro sottoscrizione se puoi dimostrare che sei un buon rischio o, almeno, avere una connessione a cui possono indirizzarti.
