Ertragskapitalisierung
Was ist Ertragskapitalisierung?
Die Ertragskapitalisierung ist eine Methode zur Bestimmung des Wertes einer Organisation, indem der Wert der erwarteten Gewinne auf der Grundlage der aktuellen Erträge und der erwarteten zukünftigen Leistung berechnet wird. Diese Methode wird durchgeführt, indem der Nettobarwert (NPV) der erwarteten zukünftigen Gewinne oder Cashflows ermittelt und durch die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) dividiert wird. Dies ist ein Einkommensbewertungsansatz, der den Wert eines Unternehmens bestimmt, indem der aktuelle Cashflow, die jährliche Rendite und der erwartete Wert des Unternehmens betrachtet werden.
Die Kapitalisierung von Erträgen verstehen
Die Berechnung der Ertragskapitalisierung hilft Anlegern, die potenziellen Risiken und Renditen beim Kauf eines Unternehmens zu bestimmen. Die Ergebnisse dieser Berechnung müssen jedoch im Lichte der Einschränkungen dieser Methode verstanden werden. Es erfordert Recherchen und Daten über das Geschäft, was wiederum je nach Art des Geschäfts Verallgemeinerungen und Annahmen erfordern kann. Je strukturierter das Unternehmen ist und je strenger auf seine Rechnungslegungspraktiken geachtet wird, desto weniger Einfluss haben meine Annahmen und Verallgemeinerungen.
Ermittlung einer Kapitalisierungsrate
Die Bestimmung einer Kapitalisierungsrate für ein Unternehmen erfordert umfangreiche Recherchen und Kenntnisse über die Art des Unternehmens und die Branche. Typischerweise betragen die für kleine Unternehmen verwendeten Zinssätze 20 % bis 25 %, was der Kapitalrendite (ROI) entspricht, auf die Käufer normalerweise achten, wenn sie sich entscheiden, welches Unternehmen sie kaufen möchten.
Da der ROI kein Gehalt für den neuen Eigentümer beinhaltet, muss dieser Betrag von der ROI-Berechnung getrennt werden. Beispielsweise verwendet ein kleines Unternehmen, das jährlich 500.000 US-Dollar einbringt und seinem Eigentümer einen fairen Marktwert (FMV) von 200.000 US-Dollar jährlich zahlt, 300.000 US-Dollar an Einnahmen für Bewertungszwecke.
Wenn alle Variablen bekannt sind, erfolgt die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes mit einer einfachen Formel, Betriebsertrag / Kaufpreis. Zunächst muss der jährliche Bruttoertrag der Anlage ermittelt werden. Dann müssen seine Betriebsausgaben abgezogen werden, um das Nettobetriebsergebnis zu ermitteln. Das Nettobetriebsergebnis wird dann durch den Kaufpreis der Investition/Immobilie dividiert, um den Kapitalisierungszinssatz zu ermitteln.
Nachteile der Ertragskapitalisierung
Die Bewertung eines Unternehmens anhand zukünftiger Erträge hat Nachteile. Erstens kann die Methode, mit der zukünftige Erträge prognostiziert werden, ungenau sein, was zu geringeren Renditen als erwartet führt. Es können außergewöhnliche Ereignisse eintreten, die Erträge gefährden und sich daher auf die Bewertung der Anlage auswirken. Auch einem Startup, das seit ein oder zwei Jahren im Geschäft ist, fehlen möglicherweise ausreichende Daten, um eine genaue Bewertung des Unternehmens zu ermitteln.
Da die Kapitalisierungsrate die Risikobereitschaft des Käufers, die Markteigenschaften und den erwarteten Wachstumsfaktor des Unternehmens widerspiegeln sollte, muss der Käufer die akzeptablen Risiken und den gewünschten ROI kennen. Kennt ein Käufer zum Beispiel einen angestrebten Zinssatz nicht, zahlt er möglicherweise zu viel für ein Unternehmen oder gibt eine passendere Investition weiter.
Kapitalisierungsbeispiel
In den letzten 10 Jahren hat ein lokales Unternehmen einen jährlichen Cashflow von 500.000 USD erzielt; Basierend auf Prognosen wird erwartet, dass diese Cashflows auf unbestimmte Zeit anhalten. Die jährlichen Ausgaben des Unternehmens betragen konstant 100.000 US-Dollar. Daher verdient das Unternehmen jährlich 400.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar - 100.000 US-Dollar = 400.000 US-Dollar). Um den Wert des Unternehmens zu bestimmen, untersucht der Investor andere risikofreie Investitionen mit ähnlichen Cashflows. Er identifiziert eine Schatzanleihe im Wert von 4 Millionen US-Dollar, die jährlich 1 % oder 40.000 US-Dollar einbringt. Infolgedessen bestimmt er den Wert des Unternehmens auf 4.000.000 $, da es sich um eine ähnliche Investition in Bezug auf Risiken und Erträge handelt.
Höhepunkte
Um die Formel richtig anzuwenden, ist ein starkes Verständnis des zu prüfenden Unternehmens erforderlich.
Die Ertragskapitalisierung ist eine Methode zur Ermittlung des Unternehmenswertes.
Die Formel ist Nettogegenwartswert (NPV) dividiert durch Kapitalisierungsrate.
