Fairer Marktwert (FMV)
Der faire Marktwert einer Immobilie, der sich an dem Preis orientiert, den ein potenzieller Käufer bereit wäre, dafür zu zahlen, ist sowohl für Verkäufer als auch für Käufer ein wichtiger Faktor. Sie werden es oft als FMV abgekürzt sehen.
Was ist ein fairer Marktwert bei Immobilien?
Der faire Marktwert ist der Preis, den ein williger Käufer einem willigen Verkäufer für ein Haus auf einem offenen Markt zahlen würde, ohne dass die aktuellen Angebots- und Nachfragebedingungen vorliegen, erklärt Tim Garrity, Partner und Makler bei Copper Hill Real Estate in Philadelphia. Obwohl Garrity kein Gutachter ist, ist er ein erfahrener Börsenmakler und Eigentümer von Maklern.
Mit anderen Worten, beide Parteien hätten genug Wissen, um mit dem Verkauf fortzufahren, aber externe Faktoren wären für die Preis- und Konditionsverhandlungen nicht relevant.
„Im Grunde ist es das, was das Käuferpublikum als wertmäßig wahrnimmt“, sagt Cara Ameer, Immobilienmaklerin bei Coldwell Banker Global Luxury in Los Angeles.
Wie fair der Markt berechnet wird
Unabhängig davon, ob ein Makler eine vergleichende Marktanalyse (CMA) erstellt oder ein Gutachter einen Bewertungsbericht erstellt, wird der faire Marktwert häufig berechnet, indem der Wert von drei oder mehr vergleichbaren Häusern oder Comps, die kürzlich verkauft wurden, genommen und ein Durchschnitt ermittelt wird. Sagt Garrity.
Für eine Bewertung untersucht ein Gutachter diese Gruppe von Häusern und berücksichtigt auf der Grundlage bestimmter Merkmale alle Vor- und Nachteile. Wenn das fragliche Haus beispielsweise 1.500 Quadratfuß und einer der Comps 1.250 Quadratfuß groß wäre, könnte dies ein Plus für den Comp sein, aber ein Minus für das zu bewertende Haus.
„Dieser Prozess trägt dazu bei, ein genaueres Bild vom Wert eines Hauses zu zeichnen, da sich die meisten Häuser voneinander unterscheiden“, sagt Garrity.
Wozu Verkehrswertschätzungen verwendet werden
Immobilienmakler verwenden normalerweise den fairen Marktwert, um einen Preis oder eine Preisspanne zu bestimmen, zu der ein Haus verkauft wird, wenn sie mit einem Verkäufer oder Käufer zusammenarbeiten, um eine Angebots- oder Angebotsstrategie zu entwickeln.
Gutachter berücksichtigen den fairen Marktwert auch in einem Bewertungsbericht, der während des Hauskaufprozesses erstellt wird, wenn es um eine Finanzierung geht oder wenn ein Hausbesitzer refinanziert. Obwohl der geschätzte Wert eines Hauses – die Meinung eines einzelnen Gutachters – nicht immer mit dem fairen Marktwert übereinstimmt, ist der Bewertungsbericht immer noch der häufigste Weg, ihn zu finden, sagt Garrity.
Außerhalb einer Immobilientransaktion berücksichtigen Anwälte, Regierungsbeamte und Versicherungsunternehmen auch den angemessenen Marktwert in verschiedenen Szenarien, wie z. B. Scheidung, Tod, wichtiges Eigentum und Verlust durch eine Naturkatastrophe.
Sowohl für Agenten als auch für Gutachter gibt es viele Möglichkeiten, eine Liste von Comps einzugrenzen. Ameer recherchiert aktive, unter Vertrag stehende und verkaufte Immobilien, ähnlich in Größe und Alter, aus den letzten 90 bis 180 Tagen. Heutzutage ist es umso besser, je aktueller der Verkauf ist.
„Angesichts des derzeitigen Verkaufstempos in vielen Märkten kann ein Rückblick auf 180 Tage Daten zeigen, die zu alt sind, da die Preise in vielen Märkten gegenüber dem Stand vor sechs bis drei Monaten dramatisch gestiegen sind“, sagt Ameer.
Sie wählt dann die relevantesten Häuser aus, die in Stil und Lage ihrem Preis am nächsten kommen, und nimmt Anpassungen für verschiedene Faktoren vor, wie z.
Quadratmeterzahl
Art der Garage
Pool vs. kein Pool
Anzahl der Badezimmer
Kamin vs. kein Kamin
Art des Grundstücks (Privatsphäre, Nähe, Aussicht)
Diese Anpassungen basieren auf einem allgemein akzeptierten Wertebereich im Marshall & Swift Residential Cost Handbook von CoreLogic.
„Zum Beispiel kann der Wert eines Pools je nach Größe und Ausstattung zwischen 15.000 und 30.000 US-Dollar liegen, ein Garagenstellplatz für ein drittes Auto zwischen 5.000 und 7.000 US-Dollar und ein Vollbad zwischen 5.000 und 7.000 US-Dollar“, sagt Ameer.
Gutachter nutzen das Handbuch häufiger als Immobilienmakler, aber Makler konsultieren häufig Gutachter, um über Anpassungen auf dem Laufenden zu bleiben.
Nachdem Anpassungen vorgenommen wurden, hat der Makler oder Gutachter in der Regel eine „sehr gute Vorstellung vom Wert der Immobilie“, sagt Ameer.
Andere gängige Methoden zur Bestimmung des FMV
Abgesehen von der Comps-Strategie verwenden Gutachter manchmal den sogenannten Kostenansatz, um den fairen Marktwert zu bestimmen, insbesondere wenn das Haus einzigartig ist und es nicht viele Comps gibt, gegen die es abgewogen werden kann. Beim Kostenansatz berücksichtigt ein Gutachter den früheren Verkaufspreis des Grundstücks und schätzt die Baukosten, um das Haus auf dem Grundstück zu ersetzen, wobei die Abschreibung berücksichtigt und vom Wert abgezogen wird.
Eine weniger verbreitete dritte Methode ist der Einkommenskapitalisierungsansatz, der im Allgemeinen Einkommens- oder Mietobjekten vorbehalten ist und darauf basiert, wie viel Einkommen mit dem Eigenheim erzielt werden kann.
Fairer Marktwert auf dem heutigen Markt
Die Comps-Strategie ist eine beliebte Methode, um den fairen Marktwert eines Hauses zu bestimmen, den Preis, den ein Käufer in einem bestimmten Markt zu zahlen bereit ist.
Heutzutage gibt es jedoch in vielen Märkten Häuser, die über dem fairen Marktwert verkauft werden, sodass die Verwendung von Comps zur Entwicklung einer Angebotsstrategie möglicherweise nicht zu einem erfolgreichen Ergebnis für Käufer in Situationen mit mehreren Angeboten führt.
„Viele Verkäufer im ganzen Land drücken ihre Preisvorstellungen, um zu sehen, was der Markt tragen wird, angesichts des Marktes mit geringem Angebot und hoher Nachfrage, den wir derzeit erleben“, sagt Ameer. „Dieser Ansatz funktioniert nicht so gut in einem sich verlangsamenden Markt, in dem sich Lagerbestände aufbauen und afz-Verkäufer oft mit vielen Optionen in ihrer Preisklasse konkurrieren, einschließlich Neubauten.“
Unter ausgewogeneren Bedingungen verlassen sich Agenten und Gutachter jedoch häufig auf die Comps-Methode und manchmal auf die Kosten- oder Ertragsnutzungsansätze, um den angemessenen Marktwert zu schätzen. Wenn Sie neugierig auf den fairen Marktwert Ihres Hauses sind, wäre jede Formel ein guter Ausgangspunkt.
Endeffekt
Immobilienmakler verwenden normalerweise den fairen Marktwert, um den Preis oder die Preisspanne zu ermitteln, die ein Haus verkaufen wird. Es wird verwendet, um eine Angebots- oder Angebotsstrategie zu entwickeln. Der faire Marktwert wird normalerweise ermittelt, indem der Durchschnitt von drei oder mehr vergleichbaren Häusern genommen wird.
Höhepunkte
Der faire Marktwert ist der Preis, zu dem ein Vermögenswert auf dem freien Markt verkauft würde, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Voraussetzungen sind: Die beteiligten Parteien sind sich aller Tatsachen bewusst, handeln im eigenen Interesse, sind frei von Kauf- oder Verkaufszwang und haben ausreichend Zeit für die Entscheidungsfindung.
Steuereinstellungen und der Immobilienmarkt sind zwei Bereiche, in denen üblicherweise der faire Marktwert verwendet wird.
Versicherungsgesellschaften verwenden bei der Bestimmung bestimmter Anspruchszahlungen den angemessenen Marktwert.
Fairer Marktwert unterscheidet sich vom Marktwert und Schätzwert.
FAQ
Wie erfahre ich den Verkehrswert meines Autos?
Das Kelley Blue Book ist ein Online-Leitfaden, der Ihnen helfen kann, den fairen Marktwert Ihres Autos zu bestimmen, indem Sie Daten wie den Eintauschwert, den Wert privater Parteien und andere Forschungsbereiche analysieren.
Wie berechnet man den fairen Marktwert?
Sie können den fairen Marktwert auf verschiedene Arten schätzen, anstatt ihn zu berechnen. Erstens nach dem Preis, den der Artikel den Verkäufer gekostet hat, über eine Liste von Verkäufen für Objekte, die dem zu verkaufenden Vermögenswert ähnlich sind, oder einem Expertengutachten. Zum Beispiel wäre ein Diamantgutachter wahrscheinlich in der Lage, einen Diamantring basierend auf seiner Erfahrung zu identifizieren und zu berechnen.
Wie erfahre ich den Verkehrswert meines Eigenheims?
Immobilien werden von professionellen Gutachtern bewertet, die Ihnen anhand von Standards, Richtlinien und nationalen und lokalen Vorschriften ihren angemessenen Marktwert mitteilen können.
