Hypothekenkreditzertifikate
Was sind Hypothekenkreditzertifikate?
In Nordamerika ist ein Hypothekenkreditzertifikat, auch MCC genannt, ein Dokument, das der ursprüngliche Hypothekengeber dem Kreditnehmer zur Verfügung stellt und das einen Teil der vom Kreditnehmer gezahlten Hypothekenzinsen direkt in eine nicht erstattungsfähige Steuergutschrift umwandelt. Eigenheimkäufer, deren selbst gemeldetes Einkommen in der niedrigsten Einkommensklasse liegt, können ein Programm für Hypothekenkreditzertifikate (MCC) nutzen, um ihnen beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Hypothekarkreditzertifikate können entweder von Kreditvermittlern oder von den Kreditgebern selbst ausgestellt werden, sie sind jedoch kein Kreditprodukt.
Funktionsweise von Hypothekenkreditzertifikaten
Hypothekenkreditzertifikate sollen Erstkäufern helfen, sich für ein Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, indem sie ihre Steuerverbindlichkeiten unter das reduzieren, was sie sonst zahlen müssten. Der Begriff „Hypothekenkreditzertifikat“ wird manchmal auch verwendet, um sich auf die Steuergutschrift zu beziehen, die berechtigte Kreditnehmer erhalten können. Kreditnehmer können für einen Teil der Hypothekenzinsen, die sie jedes Jahr zahlen, eine Dollar-für-Dollar-Steuergutschrift erhalten.
Kreditnehmer können eine maximale Steuergutschrift von 2.000 $ pro Jahr erhalten. Die genaue Höhe der Steuergutschrift, die ein Kreditnehmer erhält, wird anhand einer Formel berechnet, die den Hypothekenbetrag , den Hypothekenzinssatz und den Prozentsatz des Hypothekenkreditzertifikats berücksichtigt . Der Bonitätsprozentsatz hängt von der Höhe des ursprünglichen Hypothekendarlehens ab.
Besondere Überlegungen
Verfahrenstechnisch beantragen Darlehensnehmer nach Unterzeichnung des Kaufvertrages, aber vor dem Zeitpunkt des Closings beim ursprünglichen Darlehensgeber einen Hypothekarkreditschein. Die Partei, die das Hypothekenzertifikatprogramm verwaltet, erhebt für diesen Service eine nicht erstattungsfähige Gebühr. Die erteilte staatliche oder kommunale Genehmigung kann bis zu 120 Tage gültig sein und ist in der Regel auf eine andere Immobilie übertragbar, wenn das laufende Darlehen nicht abgeschlossen wird. Ein Hypothekenkreditzertifikatsprogramm hat Einkommens- und Kaufpreiskriterien, die Hauskäufer erfüllen müssen, um sich zu qualifizieren.
Kreditnehmer, die nicht zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, können sich möglicherweise dennoch für eine Hypothekenkreditbescheinigung qualifizieren, wenn sie eine Immobilie in einem als wirtschaftlich angeschlagen eingestuften Gebiet erwerben.
Durch die Verringerung der Bundessteuerschuld des Käufers können das Hypothekenkreditzertifikat und die damit ermöglichte Steuervergünstigung im Wesentlichen dazu beitragen, einen Teil der monatlichen Hypothekenzahlung zu subventionieren oder auszugleichen. Diese reduzierte Steuerpflicht kann Kreditnehmern sogar dabei helfen, sich während des anfänglichen Genehmigungsverfahrens für ein Darlehen zu qualifizieren.
Sobald sie eine Hypothekenkreditbescheinigung erhalten haben, kann der Kreditnehmer sie weiterhin verwenden, um jedes Jahr die Steuergutschrift in Anspruch zu nehmen, solange er weiterhin Zinsen für das Darlehen zahlt, während er in der Wohnung bleibt und sie als Hauptwohnsitz bewohnt. Refinanziert der Kreditnehmer den Kredit, kann in den meisten Fällen die Hypothekarkreditbescheinigung neu ausgestellt werden.
Höhepunkte
Kreditnehmer müssen bestimmte Richtlinien erfüllen, einschließlich Einkommensgrenzen, um sich für eine Hypothekenkreditbescheinigung zu qualifizieren.
MCC-Programme (Hypothekenkreditzertifikate) können von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren, und MCCs sind am häufigsten für Erstkäufer von Eigenheimen von Vorteil, obwohl andere Käufer nicht ausschließen sollten, sich für sie zu qualifizieren.
Qualifizierte Kreditnehmer mit begrenztem Einkommen können einen Hypothekarkreditschein verwenden, um den Kauf eines Eigenheims erschwinglicher zu machen.
