Dominio eminente
¿Qué es el dominio eminente?
El dominio eminente es el poder de un estado o sus entidades locales para apoderarse de la propiedad privada para uso público. Se usa comúnmente cuando el gobierno está tratando de construir algo como una carretera y necesita la tierra propiedad de un particular para completar el proyecto. En teoría, el individuo recibirá una “compensación justa”, pero los propietarios que lo consideren inadecuado o injusto pueden defender sus derechos de propiedad en los tribunales.
Definición más profunda
En los Estados Unidos, uno de los ejemplos más comunes de dominio eminente es cuando el gobierno está tratando de construir una carretera y el camino de la carretera está obstruido por propiedad privada. Otros ejemplos incluyen edificios municipales, escuelas públicas o parques. A veces simplemente no hay otro lugar para poner la propiedad pública. En otros casos, el gobierno tiene en mente la seguridad pública y puede apoderarse de un terreno para condenar los edificios que se encuentran en él.
El dominio eminente es utilizado con mayor frecuencia por los gobiernos locales y estatales, y la ley es casi siempre la misma. El gobierno tasa la propiedad y determina su valor justo de mercado, generalmente comparando el valor de las casas cercanas o calculando cuánto costará construir una nueva. A cambio de un pago, el gobierno asume la propiedad. Eso ayuda a explicar por qué los estadios deportivos a menudo se construyen en barrios de bajos ingresos: la “compensación justa” suele ser mucho menor cuando se ejerce el dominio eminente allí.
Si el dueño de la propiedad no está de acuerdo con el valor, puede contratar a su propio tasador o apelar en la corte, donde un jurado decidirá el valor real de la propiedad.
Los orígenes del principio se encuentran en la Quinta Enmienda, que dice: “la propiedad privada [no se] tomará para uso público, sin una justa compensación”. Una decisión de la Corte Suprema de 2005 amplió el alcance del dominio eminente para que ocasionalmente la propiedad de un propietario privado pueda transferirse a](/es/commercial-real-estate-loan) [otro propietario privado si es en interés del desarrollo económico y, como resultado, muchos estados promulgaron leyes que restringen el uso de dominio eminente dominio para tal fin.
Aún así, no es raro que las entidades privadas se beneficien del dominio eminente si, por ejemplo, adquieren la propiedad con la promesa de restaurar un área deteriorada o la necesitan para construir un gasoducto.
Ejemplo de dominio eminente
A principios de la década de 1990, un promotor hotelero llamado Donald Trump intentó obligar a una mujer de Nueva Jersey a vender su casa, donde había vivido durante más de 30 años. Quería construir un estacionamiento para limusinas, pero ella se negó a vender, por lo que recurrió a una agencia gubernamental, que afirmó el dominio eminente. La mujer pudo demostrar ante el tribunal que el dominio eminente solo serviría para beneficiar al desarrollador del hotel porque nada le impedía seguir desarrollando su propiedad privada.
Reflejos
El dominio eminente es el derecho de gobiernos como el de Estados Unidos a usurpar propiedad privada para uso público, previa compensación justa.
El debate legal en torno a la invocación injusta del dominio eminente, como cuando los propietarios no reciben una compensación justa, se denomina condena inversa.
Ha habido algunos casos en los que una parte privada ha utilizado confiscaciones de dominio eminente bajo la apariencia de mejoras públicas.
Tanto una propiedad completa como una propiedad parcial pueden ser embargadas, así como la posibilidad de una incautación temporal.
Todo, desde el espacio aéreo, la tierra y los derechos contractuales hasta la propiedad intelectual, está sujeto a dominio eminente si se puede presentar un caso para su uso público.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Por qué está el dominio eminente en la Quinta Enmienda?
El dominio eminente está en la Quinta Enmienda para garantizar que el gobierno de los EE. UU. pueda adquirir activos que beneficien el bien público. Un ejemplo de esto sería si un pueblo necesitara agua, y la única forma posible de llevar agua a ese pueblo fuera a través de la propiedad de un terrateniente privado. Es posible que el propietario no quiera que las tuberías pasen por su propiedad, pero dado que beneficia al público, el gobierno lo perseguirá.
¿Alguien ha ganado alguna vez un caso de dominio eminente?
Muchas personas han ganado casos de dominio eminente en el sentido de que se les otorgó su reclamo de valor justo de mercado. El reclamante, en este caso, sería un propietario agraviado que puede demandar por un valor superior al que evaluó el gobierno, aunque estos casos son largos y extremadamente costosos de llevar a cabo. La mayoría de los propietarios privados encuentran que es más fácil simplemente aceptar el valor y seguir con sus vidas. Es casi imposible detener un caso de dominio eminente, aunque es posible buscar una compensación adicional.
¿Cómo protejo mi propiedad del dominio eminente?
Desafortunadamente, no hay mucho que pueda hacer para proteger su propiedad del dominio eminente. No siempre son bienes inmuebles los que se incautan, y no es posible anticipar las necesidades futuras del público o del gobierno. Puede parecer injusto, pero los propietarios no tienen muchas opciones para proteger su propiedad de la incautación por parte del gobierno.
¿Qué sucede si rechazo el dominio eminente?
Hay algunas pautas claras para el dominio eminente. Son que la propiedad sirva a un propósito público, que se ofrezca una compensación justa y que se adquiera la propiedad. Es bastante fácil para el gobierno hacer valer su cumplimiento de la responsabilidad constitucional y, por lo tanto, generalmente no es posible rechazar el dominio eminente. Lo más que la mayoría de los propietarios pueden esperar es una alta valoración de mercado o entablar una demanda.
