Domaine éminent

Qu'est-ce qu'un domaine éminent ?

Le domaine éminent est le pouvoir d'un État ou de ses entités locales de s'approprier une propriété privée à usage public. Il est couramment utilisé lorsque le gouvernement essaie de construire quelque chose comme une route et a besoin du terrain appartenant à un particulier pour mener à bien le projet. En théorie, l'individu recevra une « juste compensation », mais les propriétaires qui jugent cela insuffisant ou injuste peuvent défendre leurs droits à la propriété devant les tribunaux.

Définition plus approfondie

Aux États-Unis, l'un des exemples les plus courants de domaine éminent est lorsque le gouvernement tente de construire une route et que le chemin de la route est obstrué par une propriété privée. D'autres exemples incluent les bâtiments municipaux, les écoles publiques ou les parcs. Parfois, il n'y a tout simplement pas d'autre endroit où mettre la propriété publique. Dans d'autres cas, le gouvernement a la sécurité publique à l'esprit et il peut s'emparer d'un terrain afin de condamner les bâtiments qui s'y trouvent.

Le domaine éminent est le plus souvent utilisé par les gouvernements locaux et étatiques, et la loi est presque toujours la même. Le gouvernement évalue la propriété et détermine sa juste valeur marchande, généralement en comparant la valeur des maisons voisines ou en calculant combien il en coûtera pour en construire une nouvelle. En échange d'un paiement, le gouvernement en prend possession. Cela contribue à expliquer pourquoi les stades omnisports sont souvent construits dans les quartiers populaires : la « juste compensation » est souvent bien moindre lorsque le domaine éminent y est exercé.

Si le propriétaire n'est pas d'accord avec la valeur, il peut engager son propre évaluateur ou faire appel devant un tribunal, où un jury décidera de la valeur réelle de la propriété.

Les origines du principe se trouvent dans le cinquième amendement, qui se lit comme suit : "la propriété privée [ne doit pas] être prise pour un usage public, sans juste compensation". Une décision de la Cour suprême de 2005 a élargi la portée du domaine éminent de sorte que la propriété d'un propriétaire privé puisse parfois être transférée à](/fr/commercial-real-estate-loan) [un autre propriétaire privé si c'est dans l'intérêt du développement économique, et par conséquent, de nombreux États ont promulgué des lois restreignant l'utilisation des biens éminents domaine à cette fin.

Pourtant, il n'est pas rare que des entités privées bénéficient d'un domaine éminent, si, par exemple, elles acquièrent la propriété avec la promesse de restaurer une zone dégradée ou en ont besoin pour construire un gazoduc.

Exemple de domaine éminent

Au début des années 1990, un promoteur hôtelier nommé Donald Trump a tenté de contraindre une femme du New Jersey à vendre sa maison, où elle vivait depuis plus de 30 ans. Il voulait construire un parking pour les limousines, mais elle a refusé de vendre, alors il s'est tourné vers une agence gouvernementale, qui a revendiqué un domaine éminent. La femme a pu prouver devant le tribunal que le domaine éminent ne servirait qu'à profiter au promoteur hôtelier car rien ne l'empêchait de développer davantage sa propriété privée.

Points forts

• Le domaine éminent est le droit des gouvernements comme les États-Unis d'usurper la propriété privée pour un usage public, moyennant une juste compensation.

• Le débat juridique entourant l'invocation injuste du domaine éminent, comme lorsque les propriétaires ne sont pas équitablement rémunérés, est appelé condamnation inverse.

• Il y a eu des cas où une partie privée a utilisé des saisies de domaine éminent sous le couvert d'améliorations publiques.

• Une propriété entière et une propriété partielle peuvent être saisies, ainsi que la possibilité d'une saisie temporaire.

• Tout, de l'espace aérien, des terres et des droits contractuels à la propriété intellectuelle, est soumis à un domaine éminent si un cas peut être présenté pour son utilisation publique.

FAQ

Pourquoi Eminent Domain figure-t-il dans le cinquième amendement ?

Le domaine éminent est dans le cinquième amendement pour s'assurer que le gouvernement américain est en mesure d'acquérir des actifs qui profitent au bien public. Un exemple de ceci serait si une ville avait besoin d'eau, et le seul moyen possible d'apporter de l'eau à cette ville était de passer par la propriété d'un propriétaire foncier privé. Le propriétaire foncier ne voudra peut-être pas que des tuyaux traversent sa propriété, mais puisque cela profite au public, le gouvernement le poursuivra.

Quelqu'un a-t-il déjà remporté une affaire de domaine éminent ?

De nombreuses personnes ont remporté des procès de domaine éminents dans le sens où leur réclamation de juste valeur marchande a été accordée. Le demandeur, dans ce cas, serait un propriétaire lésé qui peut intenter une action en justice pour une valeur supérieure à ce que le gouvernement a évalué, bien que ces affaires soient longues et extrêmement coûteuses à poursuivre. La plupart des propriétaires privés trouvent qu'il est plus facile d'accepter la valeur et de poursuivre leur vie. Il est presque impossible d'arrêter une affaire de domaine éminent, bien qu'il soit possible de poursuivre une indemnisation supplémentaire.

Comment puis-je protéger ma propriété d'Eminent Domain ?

Malheureusement, vous ne pouvez pas faire grand-chose pour protéger votre propriété du domaine éminent. Ce ne sont pas toujours des biens immobiliers qui sont saisis et il n'est pas possible d'anticiper les besoins futurs du public ou du gouvernement. Cela peut sembler injuste, mais les propriétaires n'ont pas beaucoup d'options pour protéger leur propriété contre la saisie par le gouvernement.

Et si je refuse le domaine Eminent ?

Il existe des directives claires pour le domaine éminent. Ils sont que la propriété servira un objectif public, qu'une juste compensation est offerte et que la propriété est acquise. Il est assez facile pour le gouvernement d'affirmer son accomplissement de la responsabilité constitutionnelle et, par conséquent, il n'est généralement pas possible de refuser le domaine éminent. Le mieux que la plupart des propriétaires puissent espérer est une valorisation boursière élevée ou engager une action en justice.