Préstamo de Bienes Raíces Comerciales (CRE)
Si usted es un desarrollador de subdivisión que se embarca en un nuevo proyecto o el propietario de un edificio de oficinas que busca refinanciar, es probable que necesite un préstamo de bienes raíces comerciales. Los préstamos inmobiliarios comerciales funcionan de manera diferente a las hipotecas residenciales en términos de suscripción, estructura, tasas de interés y tarifas, y hay varios tipos para elegir. Aquí hay una guía.
¿Qué es un préstamo inmobiliario comercial?
Un préstamo de bienes raíces comerciales generalmente se usa para comprar, construir, rehabilitar o refinanciar propiedades comerciales, industriales y otras propiedades no ocupadas por el propietario. Eso puede incluir edificios de oficinas, edificios de alquiler de unidades múltiples, instalaciones médicas, almacenes, hoteles o terreno baldío en el que se puede construir uno o más de este tipo de propiedades. Las hipotecas comerciales también se pueden utilizar para comprar y desarrollar terrenos en los que se construirán y venderán viviendas unifamiliares o multifamiliares.
A diferencia de una hipoteca residencial, el activo subyacente de un préstamo comercial no es una residencia principal. En cambio, el prestamista comercial suscribe en función de los ingresos, como el alquiler de los inquilinos, y los gastos que generará la propiedad.
“Los candidatos ideales para buscar un préstamo de bienes raíces comerciales incluyen a los prestatarios que son dueños de la propiedad y buscan reducir su tasa de interés refinanciando o buscan obtener capital a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo”, explica Chris Moreno, director ejecutivo de GoKapital, Inc. , con sede en Miami. “Además, los inversionistas que estén interesados en trabajar con propiedades comerciales y diversificar su cartera deberían explorar este tipo de opción de préstamo. Además, los dueños de negocios que alquilan una ubicación y califican para un préstamo de bienes raíces comerciales pueden obtener mejor financiamiento para comprar la propiedad de su negocio”.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales
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“Si está buscando cerrar una transacción rápidamente o tiene un crédito menos que perfecto, probablemente tendrá que trabajar con un prestamista privado”, dice Moreno.
Los préstamos inmobiliarios comerciales también se clasifican por clases de activos. Estos incluyen edificios de apartamentos, edificios de oficinas, edificios médicos, edificios industriales y activos de unidades múltiples versus de un solo inquilino.
“Todos estos son evaluados de manera diferente por el prestamista”, explica Barry Saywitz, presidente de The Saywitz Company, una agencia de bienes raíces comerciales con sede en Newport Beach, California. “El valor del activo será determinado por el avalúo requerido, y el avalúo se determinará con base en la calidad del arrendatario, su crédito, historial de pago y tasa de alquiler, y la condición del edificio y los gastos involucrados”.
Préstamo comercial vs. residencial
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Al igual que una hipoteca residencial, una hipoteca comercial puede usarse para comprar o refinanciar una propiedad. Sin embargo, los préstamos inmobiliarios comerciales suelen tener un plazo más corto que un préstamo hipotecario residencial. Un préstamo comercial podría tener una tasa fija por cinco años y un plazo de 15 años, amortizado en 20 años, por ejemplo, explica James Sandagato, vicepresidente y líder del equipo comercial de Cornerstone Bank en Worcester, Massachusetts.
“La tasa de interés se ajustaría cada cinco años y el saldo vencería al final del plazo de 15 años, lo que se conoce como nota global”, dice Sandagato. “Entonces, el saldo podría reembolsarse al final del plazo, o el préstamo puede renovarse según las tasas, los términos y las condiciones que se determinen en ese momento”.
Por el contrario, la mayoría de las hipotecas residenciales vienen con tasas de interés fijas y generalmente se pagan en 15, 20 o 30 años.
Los prestamistas de préstamos comerciales también miran a la propiedad, no al prestatario, como la fuente de pago de la deuda.
“Con un préstamo residencial, el prestamista asegura la capacidad de pago del prestatario mediante el análisis de sus ingresos y solvencia”, dice Suzanne Hollander, abogada de bienes raíces y profesora de la Universidad Internacional de Florida, con sede en Miami. “Un prestamista de préstamos comerciales analiza el índice de cobertura del servicio de la deuda a partir de los ingresos que generará la propiedad”.
Además, las tarifas y los costos de cierre relacionados con un préstamo inmobiliario comercial suelen ser mucho más altos que los de una hipoteca residencial, junto con el pago inicial. Cuente con hacer un pago inicial de al menos el 20 por ciento, aunque podría requerirse hasta el 45 por ciento.
El proceso de evaluación también es diferente, dice Saywitz. Un tasador de bienes raíces comerciales revisará los ingresos potenciales de alquiler de la propiedad, las ventas comparables y los posibles costos de reemplazo. Esto generalmente toma más tiempo que una tasación residencial que a menudo simplemente examina ventas comparables en el área.
Cuando se trata de tasas de interés, espere pagar más por una hipoteca comercial también.
“Los prestamistas convencionales generalmente ofrecen tasas que van desde el 3,5 por ciento al 5 por ciento y requieren un puntaje de crédito de al menos 680 para el financiamiento comercial convencional”, dice Moreno. “Los prestamistas privados, por otro lado, generalmente ofrecen tasas del 7 al 12 por ciento”.
Tasas de préstamos inmobiliarios comerciales para propiedades de inversión
Las tasas de los préstamos comerciales varían según el tipo de propiedad para la que se utilizan y los ingresos potenciales que generará la propiedad. Tenga en cuenta que los compradores comerciales podrían ser responsables de depositar mucho más dinero que los compradores de vivienda habituales, ya que los prestamistas comerciales a menudo requieren una relación préstamo-valor (LTV) más baja.
Al igual que con los préstamos residenciales, las tasas de interés de los préstamos comerciales están determinadas por una variedad de factores y se ajustan con frecuencia según las condiciones del mercado.
Cómo obtener un préstamo inmobiliario comercial
El proceso de búsqueda y solicitud de financiamiento para una propiedad comercial implica varios pasos.
Evaluar las finanzas de la propiedad comercial con cuidado. "Los prestamistas no solo revisarán su historial de crédito personal y sus finanzas, sino que también evaluarán minuciosamente el activo subyacente", dice Moreno.
Determine el tipo de préstamo comercial que necesita y compruebe. Si tiene un perfil crediticio sólido y sus finanzas están en buena forma, debería poder trabajar con un banco.
Complete una solicitud de préstamo de bienes raíces comerciales. Deberá proporcionar documentación, como declaraciones de impuestos personales y comerciales de tres años, un estado financiero personal, un balance personal e ingresos y gastos históricos de la propiedad. . “[Esto] también puede incluir el Anexo E del vendedor de la propiedad de su declaración de impuestos federales o un estado financiero preparado por el vendedor”, dice Sandagato. Además, esté listo para proporcionar una lista actual de cada inquilino, el espacio que ocupan, las fechas de inicio del arrendamiento, los detalles del arrendamiento y los contratos de arrendamiento.
Espere el procesamiento y la suscripción del préstamo. El prestamista utilizará la información que proporcione para comprobar la capacidad de la propiedad para pagar la deuda. “En general, los prestamistas buscan que la propiedad pueda respaldar un índice de cobertura del servicio de la deuda de 1,2 a 1”, dice Sandagato. “Lo que eso significa es que por cada $1 en deuda hipotecaria anualmente, hay $1.20 en flujo de efectivo para respaldarla”.
Cierre del préstamo. El cierre de un préstamo comercial a menudo puede llevar más tiempo que el de una hipoteca residencial. “Recuerde que el prestamista considera que un préstamo para comprar una propiedad comercial es más riesgoso que un préstamo residencial, por lo que debe hacer su diligencia debida”, dice Hollander.
Línea de fondo
Los préstamos inmobiliarios comerciales están destinados a inversores, desarrolladores y otros usos comerciales. Si necesita uno para un proyecto que está planeando, querrá conectarse con un prestamista que se especialice en este tipo de financiamiento.
Reflejos
Los préstamos CRE son ofrecidos por bancos, prestamistas independientes, compañías de seguros, fondos de pensiones, inversionistas privados y otras fuentes de capital, como el Programa de Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU.
Los prestamistas consideran la naturaleza de la garantía (la propiedad que se compra), la solvencia del prestatario y las razones financieras al evaluar los préstamos inmobiliarios comerciales.
Los préstamos CRE tienden a ser más caros que los préstamos residenciales.
Un préstamo CRE es una hipoteca garantizada por un gravamen sobre una propiedad comercial.
Los préstamos CRE generalmente se otorgan a inversionistas como corporaciones u organizaciones que poseen y operan bienes raíces comerciales.
