Dominio eminente

Cos'è il dominio eminente?

Il dominio eminente è il potere di uno stato o dei suoi enti locali di acquisire proprietà privata per uso pubblico. È comunemente usato quando il governo sta cercando di costruire qualcosa come una strada e ha bisogno del terreno di proprietà di un privato per completare il progetto. In teoria, l'individuo riceverà un "giusto compenso", ma i proprietari che lo trovano inadeguato o ingiusto possono difendere i propri diritti sulla proprietà in tribunale.

Definizione più profonda

Negli Stati Uniti, uno degli esempi più comuni di dominio eminente è quando il governo sta cercando di costruire una strada e il percorso della strada è ostruito dalla proprietà privata. Altri esempi includono edifici municipali, scuole pubbliche o parchi. A volte semplicemente non c'è altro posto dove mettere la proprietà pubblica. In altri casi, il governo ha in mente la sicurezza pubblica e può prendere in consegna un terreno per condannare gli edifici su di esso.

Il dominio eminente è più spesso utilizzato dai governi locali e statali e la legge è quasi sempre la stessa. Il governo valuta la proprietà e determina il suo valore di mercato equo, di solito confrontando il valore delle case vicine o calcolando quanto costerà costruirne una nuova. In cambio di un compenso, il governo assume la proprietà. Questo aiuta a spiegare perché gli stadi sportivi sono spesso costruiti nei quartieri a basso reddito: il "giusto compenso" è spesso molto più basso quando vi si esercita un dominio eminente.

Se il proprietario non è d'accordo con il valore, può assumere il proprio perito o ricorrere in tribunale, dove una giuria deciderà il valore effettivo della proprietà.

Le origini del principio sono nel quinto emendamento, che recita: "la proprietà privata non può essere presa per uso pubblico, senza un giusto compenso". Una decisione della Corte Suprema del 2005 ha ampliato l'ambito del dominio eminente in modo che occasionalmente la proprietà di un proprietario privato possa essere trasferita a [un altro proprietario privato se è nell'interesse dello sviluppo economico, e di conseguenza molti stati hanno emanato leggi che limitano l'uso di eminenti dominio a tale scopo.

Tuttavia, non è raro che enti privati beneficino di demanio eminente, se, ad esempio, acquisiscono la proprietà con la promessa di ripristinare un'area degradata o ne hanno bisogno per la realizzazione di un gasdotto.

Esempio di dominio eminente

All'inizio degli anni '90, uno sviluppatore di hotel di nome Donald Trump ha cercato di costringere una donna nel New Jersey a vendere la sua casa, dove aveva vissuto per più di 30 anni. Voleva costruire un parcheggio per limousine, ma lei si rifiutò di vendere, quindi si rivolse a un'agenzia governativa, che rivendicava un dominio eminente. La donna è stata in grado di provare in tribunale che il dominio eminente sarebbe servito solo a beneficio del promotore dell'hotel perché nulla gli impediva di sviluppare ulteriormente la sua proprietà privata.

Mette in risalto

• Il dominio eminente è il diritto di governi come gli Stati Uniti di usurpare la proprietà privata per uso pubblico, a seguito di un equo compenso.

• Il dibattito legale che circonda il ricorso ingiusto al dominio eminente, come quando i proprietari di proprietà non sono equamente risarciti, è chiamato condanna inversa.

• Ci sono stati alcuni casi in cui una parte privata ha utilizzato sequestri di domini eminenti con il pretesto di miglioramenti pubblici.

• Può essere sequestrato sia un intero immobile che un immobile parziale, nonché l'eventuale sequestro temporaneo.

• Tutto, dallo spazio aereo, alla terra e ai diritti contrattuali alla proprietà intellettuale, è soggetto a dominio eminente se è possibile addurre un caso per il suo uso pubblico.

FAQ

Perché il dominio eminente è nel quinto emendamento?

Un dominio eminente è nel quinto emendamento per garantire che il governo degli Stati Uniti sia in grado di acquisire beni a beneficio del bene pubblico. Un esempio di ciò sarebbe se una città avesse bisogno di acqua e l'unico modo possibile per portare l'acqua a quella città fosse attraverso la proprietà di un proprietario terriero privato. Il proprietario terriero potrebbe non volere che i tubi scorrano attraverso la loro proprietà, ma dal momento che avvantaggia il pubblico, il governo lo perseguirà.

Qualcuno ha mai vinto un caso di dominio eminente?

Molte persone hanno vinto casi di dominio eminente nel senso che la loro richiesta di valore di mercato equo è stata assegnata. L'attore, in questo caso, sarebbe un proprietario danneggiato che può citare in giudizio per un valore superiore a quello valutato dal governo, sebbene questi casi siano lunghi ed estremamente costosi da perseguire. La maggior parte dei proprietari di proprietà private trova più facile accettare il valore e andare avanti con le proprie vite. È quasi impossibile fermare un caso di dominio eminente, sebbene sia possibile perseguire un ulteriore risarcimento.

Come posso proteggere la mia proprietà da un dominio eminente?

Sfortunatamente, non c'è molto che tu possa fare per proteggere la tua proprietà dal dominio eminente. Non sempre sono i beni immobili ad essere sequestrati e non è possibile anticipare le esigenze future del pubblico o del governo. Può sembrare ingiusto, ma i proprietari di immobili non hanno molte opzioni per proteggere le loro proprietà dal sequestro da parte del governo.

Cosa succede se rifiuto un dominio eminente?

Ci sono alcune linee guida chiare per il dominio eminente. Sono che la proprietà servirà a uno scopo pubblico, che venga offerto un giusto compenso e che la proprietà venga acquisita. È abbastanza facile per il governo affermare il proprio adempimento della responsabilità costituzionale e quindi, di solito, non è possibile rifiutare il dominio eminente. Il massimo che la maggior parte dei proprietari di immobili può sperare è una valutazione di mercato elevata o avviare una causa.