Dominio eminente

O que é domínio eminente?

Domínio eminente é o poder de um estado ou suas entidades locais para assumir a propriedade privada para uso público. É comumente usado quando o governo está tentando construir algo como uma estrada e precisa do terreno de propriedade de um particular para concluir o projeto. Em teoria, o indivíduo receberá “justa indenização”, mas os proprietários que acharem isso inadequado ou injusto podem defender seus direitos à propriedade na justiça.

Definição mais profunda

Nos Estados Unidos, um dos exemplos mais comuns de domínio eminente é quando o governo está tentando construir uma estrada e o caminho da estrada é obstruído pela propriedade privada. Outros exemplos incluem edifícios municipais, escolas públicas ou parques. Às vezes, simplesmente não há outro lugar para colocar a propriedade pública. Em outros casos, o governo tem em mente a segurança pública e pode se apropriar de terras para condenar os prédios nelas existentes.

O domínio eminente é usado com mais frequência pelos governos locais e estaduais, e a lei é quase sempre a mesma. O governo avalia a propriedade e determina seu valor justo de mercado, geralmente comparando o valor de casas próximas ou calculando quanto custará construir uma nova. Em troca de um pagamento, o governo assume a propriedade. Isso ajuda a explicar por que os estádios esportivos costumam ser construídos em bairros de baixa renda: a “justa compensação” costuma ser muito menor quando o domínio eminente é exercido ali.

Caso a proprietária do imóvel não concorde com o valor, ela pode contratar seu próprio avaliador, ou recorrer na Justiça, onde um júri decidirá o real valor do imóvel.

As origens do princípio estão na Quinta Emenda, que diz: “a propriedade privada [não será] tomada para uso público, sem justa indenização”. Uma decisão da Suprema Corte de 2005 ampliou o escopo do domínio eminente para que, ocasionalmente, a propriedade de um proprietário privado possa ser transferida para](/pt/commercial-real-estate-loan) [outro proprietário privado se for do interesse do desenvolvimento econômico e, como resultado, muitos estados promulgaram leis restringindo o uso de domínio eminente domínio para esse fim.

Ainda assim, não é incomum que entidades privadas se beneficiem de domínio eminente, se, por exemplo, adquirirem o imóvel com a promessa de recuperar uma área degradada ou precisarem para construir um gasoduto.

Exemplo de domínio eminente

No início dos anos 1990, um desenvolvedor hoteleiro chamado Donald Trump tentou obrigar uma mulher em Nova Jersey a vender sua casa, onde ela morava há mais de 30 anos. Ele queria construir um estacionamento para limusines, mas ela se recusou a vender, então ele recorreu a uma agência do governo, que afirmou o domínio eminente. A mulher conseguiu provar no tribunal que o domínio eminente só serviria para beneficiar o desenvolvedor do hotel porque nada o impedia de desenvolver ainda mais sua propriedade privada.

##Destaques

• Domínio eminente é o direito de governos como os Estados Unidos de usurpar propriedade privada para uso público, após justa compensação.

• O debate jurídico em torno da invocação injusta de domínio eminente, como quando os proprietários não são compensados de forma justa, é chamado de condenação inversa.

• Houve alguns casos em que uma parte privada usou apreensões de domínio eminente sob o pretexto de melhorias públicas.

• Tanto uma propriedade inteira quanto uma propriedade parcial podem ser apreendidas, bem como a possibilidade de uma apreensão temporária.

• Tudo, desde espaço aéreo, terra e direitos contratuais até propriedade intelectual, está sujeito a domínio eminente, se for possível fazer um caso para seu uso público.

##PERGUNTAS FREQUENTES

Por que o Domínio Eminente está na Quinta Emenda?

O domínio eminente está na Quinta Emenda para garantir que o governo dos EUA seja capaz de adquirir ativos que beneficiem o bem público. Um exemplo disso seria se uma cidade precisasse de água, e a única maneira possível de levar água para aquela cidade fosse através da propriedade de um proprietário privado. O proprietário da terra pode não querer encanamentos passando por sua propriedade, mas como isso beneficia o público, o governo vai persegui-lo.

Alguém já ganhou um caso de domínio eminente?

Muitas pessoas ganharam casos de domínio eminente no sentido de que sua reivindicação de valor justo de mercado foi concedida. O reclamante, neste caso, seria um proprietário lesado que pode processar por um valor maior do que o que o governo avaliou, embora esses casos sejam longos e extremamente caros de perseguir. A maioria dos proprietários de propriedades privadas acha mais fácil simplesmente aceitar o valor e seguir em frente com suas vidas. É quase impossível deter um caso de domínio eminente, embora seja possível buscar uma compensação adicional.

Como faço para proteger minha propriedade de um domínio eminente?

Infelizmente, não há muito que você possa fazer para proteger sua propriedade do domínio eminente. Nem sempre são imóveis que são apreendidos, e não é possível antecipar as necessidades futuras do público ou do governo. Pode parecer injusto, mas os proprietários não têm muitas opções para proteger seus bens da apreensão pelo governo.

E se eu recusar um domínio eminente?

Existem algumas diretrizes claras para domínio eminente. Eles são que a propriedade servirá a um propósito público, que a justa compensação é oferecida e que a propriedade é adquirida. É bastante fácil para o governo afirmar seu cumprimento da responsabilidade constitucional e, portanto, geralmente não é possível recusar o domínio eminente. O máximo que a maioria dos proprietários pode esperar é uma alta avaliação de mercado ou entrar com uma ação judicial.